[摘要] 环境脏乱、屋顶漏水、安保措施差，这些似乎已经成为了老旧小区的“代名词”。而近西安的连续降雨，又让这些老旧小区的问题凸现出来。记者调查走访了解后发现，这些老旧小区住户和物业之间普遍是存在矛盾的，这才是激发这些问题的主要原因之一。
环境脏乱、屋顶漏水、安保措施差，这些似乎已经成为了老旧小区的“代名词”。而近西安的连续降雨，又让这些老旧小区的问题凸现出来。记者调查走访了解后发现，这些老旧小区住户和物业之间普遍是存在矛盾的，这才是激发这些问题的主要原因之一。
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71岁的蔺先生住在老旧小区集中的西安市莲湖区青年路，从1984年到现在，他在西安市百货公司家属院已经居住了31年了，说起小区的环境和管理，蔺先生表示很无奈。
西安市百货公司家属院住户蔺先生：我在高处住着呢，高处有时候（下雨）漏水，那次我顶棚（漏水）维修都自己掏钱，谁给谁报销呢？现在都没人管，谁管呢？
在西安市碑林区东县门小区记者看到，由于近几天的连续下雨，住在顶层的张先生家客厅已经出现了多处渗水的情况。
西安市东县门小区住户张先生：从上次下雨到现在，就是（客厅屋顶）几块（渗水），现在发现有些起泡真正不行了，再给（房东）说说。
张先生告诉记者，由于房屋年久失修，和自己家情况一样的住户还不少。除此之外，小区的环境卫生和安全问题也让住户们十分头疼。
西安市东县门小区住户：有时候这个马路也是，纸啊飞飞扬扬，狗屎啊特别多，每个小区都有打扫卫生的，咱们这就看不见他们打扫卫生。
西安市东县门小区住户：你想这丢车啥的都是正常的。
记者了解到，东县门小区建成至今已经有二十一年的时间了，小区共有三百户业主，其中，租住户占到了一半以上。面对大家的抱怨，物业公司的工作人员也觉得委屈。
西安群力物业管理有限公司工作人员张英民：因为这毕竟是个老小区了，94年回迁的，管理费，日常养护费，都是94年的标准了，我们现在说收的这个费用就是（一户每月）8块5是管理费，日常养护费每平方是1毛6不够用，怎么会够？够用了我们的工资也会非常高，你就像我们的维修工的工资一个月才1400多。
张英民告诉记者，由于物业管理费入不敷出，对于小区的房屋维修等问题，他们只能和业主协商对半承担维修费用。而这样的解决办法，有人同意也有人反对。对于通过收取大修基金来改善小区环境的办法，张英民说，有一定的困难。
西安群力物业管理有限公司工作人员张英民：老小区了，肯定还是没有大修基金嘛。
记者：有没有想过申请收一下大修基金之类的？
西安群力物业管理有限公司工作人员张英民：想过嘛，那肯定的，要是能申请上了，大家都交了，能把小区的外观能（改善），就是说我们能管理得更好，那肯定是更好的嘛。大修基金毕竟是遗留问题，这毕竟是老小区，新建的小区当然可以（收），这毕竟是94年的老小区。
相关部门：加快老旧小区物业化管理 建议专项维修资金分批次缴存
采访中记者还了解到，目前西安市的老旧小区只有少部分有物业公司管理，大多数的小区仍然是由家委会管理甚至是无人管理的状态。那么，针对老旧小区出现的问题到底该如何处理？老旧小区未来又该如何发展呢？
记者从西安市住房保障和房屋管理局了解到，目前，西安市有物业管理的小区共有2300个，这些小区中，2000年以前的老旧小区占到了三分之一左右，还有大多数老旧小区没有专业的物业进行管理。
西安市房屋物业管理办公室工作人员陈秦：根据2014年市委一号文件《全面深化城市管理和社会治理改革的若干意见》，要求西安市建立两级政府，三级管理，四级联动的物业管理模式，进一步将小区的管理纳入到社区管理，确保物业管理小区有人管，由社区牵头组织小区业主引进专业化物业管理。
而对于有物业管理的老旧小区，从事物业管理行业十五年的王国红告诉记者，这些小区产权结构、人员构成都相对复杂，再加上收取的物业费低，是业主和物业之间矛盾突出的主要原因。
西安正海物业管理服务有限公司总经理王国红：据我所知，很多老旧小区的物业费还是实行的十年前，甚至十五年前的标准，就导致物业公司呢入不敷出，物业公司就开始降低它的服务标准，因为降低了服务标准又引起了业主的更加不满，业主又会拒交物业费。
对于如何解决老旧小区存在的问题，王国红说，除了建议这些小区成立业主委员会外，政府也应该从基础设施等方面对老旧小区进行改造。
西安正海物业管理服务有限公司总经理王国红：有些业主拒交物业费、水费、电费、暖气费，这个由政府牵头做到水电气暖入户之后，它所影响的可能只是针对极个别的业主，而不会影响到其他业主的正常生活；其二，政府要是能牵头的话，对（小区）这些违章建筑进行清理，对腾出来的空地，一方面去完善小区的环境，比如补栽绿化，增设健身器材，还有一部分空地可以拿出来去建设一些经营性的用房，它的收入将来就可以弥补小区物业费的不足。
同时，王国红还告诉记者，利用政府资源，比如推行警车进社区巡逻，不仅可以让老百姓从内心觉得安全、对作案分子起到震慑作用外，也可以省去物业公司秩序维护人员的费用。西安市房屋物业管理办公室工作人员陈秦表示，要想建立老旧小区的长效管理机制，还是要从专项维修资金入手，但要根据实际情况而定。
西安市房屋物业管理办公室工作人员陈秦：考虑到老旧小区业主的承受能力，我们建议将原来的一次性缴清，改为分批分次缴存，这样也可以缓解业主的压力。
你是不是遇过到这样一些情况：自行车丢了，物业居然各种推脱责任，不给赔；小区里各种广告乱七八糟，投诉了一个月还是一个样；物业费催得急，但水管爆了请物业维修，却要等半天；小区里不仅家里的东西被偷，甚至公共绿化树也被偷了…
其实，这些都是现在住宅小区经常遇到的，由物管混乱引起的情况。
但问题是，想把物管炒鱿鱼，却怎么也炒不掉！
你知道这是为什么吗？
无法辞退的物业
先来看一个真实故事…
近，家住上海浦东三林浦发博园的老张就向邦爷吐露了他们一大群业主的烦心事儿：
近五年来，小区的各类停车费、广告费收取得不明不白，物业公司甚至未经业委会同意，就开始收取地下车库ETC（门禁系统）的押金，小区的各种账目也从不公开。
而且，小区物业胡乱收费、服务态度蛮横的情况非常明显，保洁、保安在日常工作中也普遍存在消极怠工的情况。
虽然博园小区一位姓陈的负责人告诉邦爷，业主购买车位时都已签署了车位管理协议，车位租赁价格是物价局批准的，25%的地库管理费也是根据《浦东新区住宅物业管理区域机动车停放收费管理规定》收取的。
不过，账目不透明，让业主们质疑丛丛，而面对物业公司其他方面的管理混乱情况，浦发博园业主终决定将该物业公司解聘。
但奇怪的是，业主权利无法履行，物管迟迟不能炒掉。甚至有小区业主反应说，自博园小区成立业委会以来，基本没有召开业主大会。
但照物业管理条例，只有小区业主组成的“业主大会”可以选聘和解聘物业公司，而且履行职责，需要业主代表先在大会上表决通过。
由此看来，浦发博园业主权利无法满足，问题就在于业主大会总是召开不起来。
邦爷调查了解到，目前博园小区业委会中，有几名成员对小区诸多事宜不闻不问，因此很多业主希望罢免这几位委员，由此也造成了业委员的不稳定和职责无法正常履行的问题。
而业主大会按照常规为一年一次，如果要举行罢免业委会代理主任和另一名成员的临时会议，则需要20%的小区业主同意。
为此，从今年5月起小区一些业主代表陆续搜集齐了小区20%业主的房产证和身份证复印件。
但就在业主们以为辛苦搜集了材料，就可以顺利召开业主大会的时候，事情却又生出了波折。
而其中缘由，有业主告诉邦爷，是由于开发商和小区所辖居委会以及三林镇房办的阻碍。
据了解，虽然今天早上，由三林镇房办牵头，连同居委会和业委会成员召开了一次通气会。但在会上，被罢免的业委会成员抗议称“没审核过20%业主的房产证和身份证复印件”，因而事情又生阻碍。但对于这样的结果，大部分业主表示不能接受，他们将继续维权。
真的无法辞退？
这种旷日持久的业主和物业纠纷案，其实在各地每天都有发生。但物业就真的这么难辞退吗？辞退物业真的必须召开业主大会吗？
其实不然！
邦爷就向律师盆友咨询得知，要辞退物业公司只需同时具备两个条件：一是物业公司的行为违反了相关法律规定或者所签合同规定；第二，即使没有成立业主委员会，只要小区现有的三分之二或以上的业主同意，就可以实行辞退和解雇权力。
在同时具备这两个条件的前提下，业主可收集相关证据，向物业公司发函，列举其违法或违反合同的行为，并要求解除物业关系。
如果物业公司同意，则双方解除关系；如物业公司不同意，业主可以向法院起诉。据说胜算不低，就是会产生一定费用。
如果成功解雇物业公司，那么邦爷还要提醒，换物业也要慎重，需按照法定程度来选择符合规定，信用资质、口碑评价都不错的物业公司，好是星级的或有大型开发商背景的物业公司。
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