[摘要] 住宅专项维修资金制度的建立，是为了提高和保持房屋完好率，延长房屋使用寿命，保障房屋居住安全，它相当于房子的“养老金”，已逐渐成为保护业主权益、维护社会稳定并关系到人民群众住宅使用安全的一项基本制度，与每一位业主息息相关。
住宅专项维修资金制度的建立，是为了提高和保持房屋完好率，延长房屋使用寿命，保障房屋居住安全，它相当于房子的“养老金”，已逐渐成为保护业主权益、维护社会稳定并关系到人民群众住宅使用安全的一项基本制度，与每一位业主息息相关。
一、房屋维修资金使用政策释义
1、住宅共用部位、共用设施设备有哪些
住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
2、房屋的保修期
根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用条件下，建设工程的低保修期限为：地基基础的主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为两个供暖、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为两年；装修工程为两年。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
3、维修资金使用的决策权
根据《物权法》、《物业管理条例》、《西安市住宅专项维修资金管理办法》规定，使用维修资金应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。因此，维修资金使用的决策权在业主，任何单位或个人都无权代行资金使用决策权，更不得利用伪造业主签名等非法手段套取维修资金。
4、引入第三方审价机构
我市自2010年开始，引入第三方审价机构对维修资金使用项目工程预（结）算进行审核，采取“两次公示”制度，有效防范和化解了虚设维修项目、虚增报价等资金使用风险，确保了资金使用安全。
5、维修资金不敷支出时应及时续交
根据《西安市住宅专项维修资金管理办法》规定：当业主分户账面维修资金余额不足首期维修资金交存数额的30%时，业主应当续交维修资金。
二、我市房屋维修资金的交存标准
商品房（经济适用房、集资建房）维修资金交存标准为：多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元/平方米；多层住宅（配备电梯的）：90元/平方米；小高层、高层住宅（7层以上，含7层）：145元/平方米。
房改房维修资金交存标准为：（1）业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%；（2）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。
拆迁安置房屋维修资金交存标准为：多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元/平方米；多层住宅（配备电梯的）：90元/平方米；小高层、高层住宅（7层以上，含七层）：90元/平方米。
三、我市维修资金交存的办理流程
1、受理：开发建设单位或物业服务企业携带相关资料到市房屋维修资金管理中心申请开立网上办公账户，或者在房管局网站房屋维修资金网上办公平台注册申请，填报单位信息，并填写《受理申请表》。
2、开户：系统软件注册。
3、提交：开发建设单位或物业服务企业录入业主信息，通过网上办公平台提交。
4、备案：经市房屋维修资金管理中心备案后，打印《房屋维修资金交存通知单》。
5、公告：在小区张贴公告并将《房屋维修资金交存通知单》发给业主。
6、交存：业主持《房屋维修资金交存通知单》、身份证在西安市住宅专项维修资金专户银行网点交存。
四、申请使用维修资金成功案例
位于高新区的紫薇田园都市小区，业主已入住10年多，小区部分电梯、屋面等共用部位、设施设备出现老化、破损，严重影响了小区业主的正常生活。2012年该小区成功申请维修资金对小区180部电梯加装“五方通话”系统，保障了业主乘坐电梯安全；2013年，该小区再次申请维修资金对小区41幢楼屋面防水进行了维修，从根本上解决了业主家房屋漏雨的问题，小区业主十分满意。在申请使用维修资金工作中，小区业主委员会、业主、物业公司等各方都积极行使各自的权利、履行相应的义务，使维修资金使用更加顺畅、快捷，为其他小区使用维修资金提供了经验。
紫薇田园都市小区在申请使用维修资金，具体的办理程序：
步：紫薇物业公司受小区业主委员会、业主委托，向市房屋维修资金管理中心（以下简称管理中心）提交书面申请。
第二步：紫薇物业公司提出《维修和更新、改造方案》，维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签字通过《维修和更新、改造方案》。紫薇物业公司将《维修和更新、改造方案》、《业主书面表决证明》在小区进行公示，公示期为七天。
第三步：管理中心工作人员到小区现场查看并留取影像资料；
第四步：公示期满后，紫薇物业公司持《维修和更新、改造方案》、《业主书面表决证明》、《工程预算审核报告》等相关材料向管理中心申请维修资金。
第五步：市住房保障和房屋管理局核准后，拨付工程款（工程预算金额的70%）至紫薇物业公司在维修资金专户银行开立的“使用账户”。
第六步：紫薇物业公司组织实施维修和更新、改造方案，进行施工。
第七步：工程竣工后，紫薇物业公司、业主委员会、业主代表、施工单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收单》。紫薇物业公司将《维修和更新、改造工程验收单》和《工程结算费用分摊清册》在小区进行公示，公示期为七天。
第八步：公示期满后，紫薇物业公司持《维修和更新、改造工程验收单》、《工程结算审核报告》等相关材料到管理中心办理申请工程尾款手续，市住房保障和房屋管理局核准后，将工程尾款拨付至紫薇物业公司的“使用账户”。
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