[摘要] 5月12日，朗诗绿色地产（以下简称“朗诗”）（00106.HK）发布的月度简报显示，4月份共斥资25.94亿元于南京拿下三宗地，这是朗诗最近两年来手笔最大的一次。
“朗诗是一家产品技术与众不同、经营模式别具一格、企业文化阳光正派的非主流房企。今后朗诗绿色地产将成为朗诗集团绿色住宅业务的上市平台，根据上市公司发展需求，集团将给予资金、人才、技术支持，还将择机注入优质资产，恢复上市公司融资功能，使之成为绿色科技地产领域的市场领导企业。”8月7日，在香港召开“成功登陆香港资本市场”答谢会上，朗诗绿色地产有限公司董事会主席田明如是说。
早前的7月31日，深圳科技(00106.HK)宣布将公司更名为“朗诗绿色地产有限公司”，董事会同时宣布，委任田明先生为董事会主席。借壳深圳科技，意味着朗诗在资本市场占据一席之地，亮相港股市场后，朗诗地产正快速迈开国际化步伐。
“朗诗地产迈出登陆香港资本市场的一步，其意义超出朗诗地产本身，也是中国绿色地产的标志性事件。对于朗诗地产来说，既是一次国际化的尝试，未来也将获得长久持续发展的动力。”一位房地产业资深人士表示。
资产注入有序进行
作为国内绿色科技地产的领军企业，朗诗谋求上市之路已经多年。近几年朗诗集团发展速度较快，但碍于种种因素，其一直未能将绿色概念，通过资本市场杠杆，发挥出更大规模的价值。
一位香港券商分析师表示，借壳深圳科技之后，朗诗地产打开了香港的资本通道，这对于朗诗绿色地产的扩张乃至国际化道路都有着深刻的含义，朗诗绿色地产在香港受到的关注度特别高。
不可否认的是，内地房企入主香港上市公司的下一步，多数将是注入优质资产，完成借壳，推动股价上涨，然后实现再融资。朗诗的路径又会是怎样？未来上市公司和朗诗集团旗下地产业务板块将如何运作?田明在会上透露，即将更名为“朗诗绿色地产有限公司”的上市公司，未来将是朗诗集团住宅发展业务的上市平台；将坚持产品差异化、资产高周转的一贯策略，以成为具备鲜明绿色特质的港股房产公众公司为奋斗目标。
田明表示，朗诗集团将集集团之力，在资金、人员、技术等方面积极支持上市公司投资发展新的房地产项目，快速提升上市公司的项目数量、资产规模和品牌形象。朗诗地产将在法律、监管规则允许的范围内，择机注入适当优质资产或业务，以促进上市公司的发展。上市公司期望能够逐步成为一家具有鲜明绿色特质、业绩良好的香港房地产公众公司。上市公司将积极向控股股东寻求资金支持，包括优于一般市场条件的资金支持或其他融资方式。
“实际上可以先通过朗诗集团增资扩股、借款和境外BVI公司借款等形式注资壳公司，再将优质项目资产注入。预计朗诗绿色地产恢复融资功能不需要两年，顺利的话明年即可达到该目标。”田明说，今后朗诗集团名下所有优质地产开发业务，将通过上市平台运作。
按照港交所的规定，买壳后的24个月内，累计注入资产的任一指标高于壳公司的、市值、资产、盈利、股本等五个测试指标中任何一条的100%，则该交易构成“非常重大交易”，可能要以IPO申请的标准来审批。
“但如果用上市公司的资源去投新项目，是没有限制的，公司股东愿意投资，监管部门没有理由管。”田明说。
值得注意的是，港交所关于24个月内的注资限制，实际上是参照注资当期资产负债表，而非买壳节点时的资产负债表。换言之，注入资产前，若壳公司的主要财务指标已更新，那么注入的资产相关指标只需不高于实时的财务指标，即不构成“非常重大交易”。
按照田明的计划，增加权益资本、利用股东借款投资项目和股东直接注入资产，交替进行，“只要节奏控制得好，不需要两年，就可以将集团房地产开发业务中的优质资产，切换到上市公司平台上来”。
对于熟悉朗诗绿色地产这些年发展历程的许多业内人士，总结过朗诗独特的商业模式，能支撑其在10年有余的时间里快速成为知名的地产企业，有两个利器：差异化的产品与资产高周转的经营策略。田明告诉记者，朗诗地产的经营策略是在利润率上取行业均值，周转速度上保持行业领先，权益乘数上高于行业水平，同时做到财务上安全稳健。这些年朗诗的ROE水平一直显著高于上市房企平均水平。
朗诗从来不投资体量太大的项目和拆迁改造等不确定性太大的项目，项目一般属于“不大不小、不高不低、不远不近、干干净净”，都是小、快、灵项目，每个项目在投资、开发、销售上都衔接流畅，不易产生现金流不可控的状况，确保销售速率和现金回款。
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