[摘要] 5月12日，朗诗绿色地产（以下简称“朗诗”）（00106.HK）发布的月度简报显示，4月份共斥资25.94亿元于南京拿下三宗地，这是朗诗最近两年来手笔最大的一次。
5月12日，朗诗绿色地产（以下简称“朗诗”）（00106.HK）发布的月度简报显示，4月份共斥资25.94亿元于南京拿下三宗地，这是朗诗最近两年来手笔的一次。
在市场环境普遍悲观的背景下，逆势拿地不是每个企业都有勇气。
“我们很关注每个项目的安全边界，朗诗的安全边界是一个项目利润率至少不能低于20%。土地价格下降，对朗诗是一个机会。”朗诗集团董事长田明告诉中国房地产报记者，朗诗之所以敢现在拿地，除了考虑安全边界，更大的支撑是朗诗差异化的产品。
“不同的生存环境，会有不同的物种。前十年实施了激进策略的企业，扩张很快，因为赌对了，但是面对今后不断起伏甚至下行的市场，难道还是它们取胜吗？人们经常把‘强’和‘大’画上等号，但出现小概率危机时，强者恒强是不成立的。”田明说。“未来5年，朗诗将为此进行一系列的转型。一是以房地产业务为基础和资源依托，进一步提高其市场地位和盈利能力；二是凭借此前积累的绿建技术整合经验，以及对外拓展市场积聚新的能力，逐步培育朗诗绿色建筑技术的核心能力；三是积极探索，进行养老业务试水并积累经验，逐步形成养老业务的商业模式；四是建立绿色金融平台，拓展投融资渠道，为地产开发、技术服务以及养老产业提供金融支持”。
差异化布局
经济学家许小年表示，在宏观经济处于低位的时候，企业应该思考如何差异化经营，只有差异化的产品，才能拥有定价权。
盖洛普报告调查也认为，“科技系统”和“物业服务”是提升老业主满意度的最重要因素。换句话说，朗诗的差异化产品和服务是朗诗老业主以及准业主最看重的核心价值。
“朗诗将继续坚持绿色房地产开发，深耕现有市场并稳健拓展新市场，扩大既有优势，通过对市场布局和产品结构的纵深配置，增强抵御行业波动风险的能力。朗诗地产的产品研发得到了朗诗科技的有力支持，通过产品差异化和高资产周转策略，朗诗地产将不断增强市场地位，为集团整体发展提供基础性的支持。”田明说。
在这个策略下，朗诗进行了一系列布局：
一、布局科技。经过过去10年的发展，朗诗科技板块目前已初具规模。据了解，朗诗科技针对民用建筑和公共建筑，提供绿色建筑全程技术服务，并延伸到代建、设施设备管理和能源工程等相关业务。
其中科研团队之于朗诗，正如“器”之于“事”。培养打造一支强大的科技团队，以整合应用国内外先进技术于绿色科技住宅项目，是多年来践行绿色之路的重要一步。科技板块初具规模，包括高新技术企业朗诗建筑科技有限公司、甲级设计院朗诗规划建筑设计有限公司和朗诗节能技术有限公司，长兴朗诗绿建科技有限公司（朗诗集团的研发基地），以及设于德国法兰克福的朗诗欧洲技术有限公司。
二、打造绿色养老产业。朗诗也将探索属于自己的产品优势。朗诗的产品，从室内空气品质，以及所涉及的温度、湿度、声音等因素，对老年人有很大好处。通过相关研究和已经入住的客户信息反馈发现，在朗诗地产的住宅项目中，老年人居住健康状况得到改善。比如在南京板桥的朗诗绿色街区项目，朗诗地产就配建了一些与老年人相关的产品，称之为“一碗汤”的项目。
三、设立绿色建筑基金。记者了解到，朗诗绿建基金将于近日正式发行，规模为6亿元，这是朗诗金融平台创立后的单业务，通过成立青杉投资公司，管理基金和信托等业务，不断拓展融资渠道，对地产开发、技术服务及其延伸业务、养老项目等进行资金支持。随着基金投资功能的强化，朗诗地产将更趋向于专业开发商。
田明告诉记者，朗诗金融对于朗诗集团的战略转型具有重要意义，对朗诗从一个单纯的地产公司向多元化集团转型将起到关键的提升和促进作用，并有效提升集团的资本经营水平。
靠产品附加值盈利
“房地产的发展不可能像之前10年那样顺风顺水，那种依靠土地和资本市场赚钱的模式受到严重的挑战。而朗诗地产十几年来一直坚持做产品的快周转，不靠土地增值的方式取得利润，主要是重视对地段价值的深挖掘，在所开发产品的附加值上做文章，快速把房子卖出去，实现盈利”。
田明透露，不久之后，朗诗会向市场推出一款全新的产品。它继续保持建筑的高节能率，但将原来以栋为单位辐射/新风技术系统，改进为一个小型的户式化系统，能够分户开关、实时调节，有效支持用户的行为节能。
这一产品将按照朗诗制定的环保标准，在设计、采购、建造、服务各个环节全面控制，对室内的PM2.5颗粒物污染、甲醛和VOC污染、生物污染、放射性污染等进行系统性源头检测和控制，并利用置换新风系统将室内污染物浓度有效控制在安全值以下。
这一户式化系统集成的新产品更加关注室内环保健康舒适指标，具有很高的客户价值，并可广泛应用于住宅和公共建筑上，这将成为朗诗未来的主打产品。
此外，朗诗还在利用自身的专业技术能力，为老年客户开发适老性绿色科技住宅产品，其中一部分将于今年下半年在三个城市推向市场。
计划80亿元拿地
“上市不是朗诗的目的，只是一个途径，对朗诗的业务发展如此，对绿色地产在中国的推广更是如此。在登陆资本市场的推动下，朗诗离自己的目标更近了一步。”田明表示。
田明告诉中国房地产报记者，未来，基于公司的资源禀赋和中国经济及行业发展趋势，朗诗将继续巩固并完善化战略布局：立足现有已进入区域，以长江流域为轴线，向南北两侧展开，加大布局的战略纵深，提升经营的稳定性。
按照朗诗地产年初的规划，今年计划在土地市场投资80亿元，这将分布在除了长三角以外的土地市场。“当然还要看土地市场的情况和房地产市场的走势，年初定的这样的目标，如果土地市场整体热上去的话，有可能压缩一点。但是我们也等不起，你如果把这80亿元留下来，杠杆就会消失掉。”田明说。
朗诗的化甚至国际化，都是建立在绿色科技的基础上，做好客户的价值研究。
田明的判断是，从中国的人口结构、城市化进程、经济增长这些基本面看，今后10年左右的时间里，以住宅为主的房地产行业还将继续保持快速发展，在这个时间里，朗诗要做的是，如何将绿色地产业务做得更好、更精，通过对市场布局和产品结构的纵深配置，增强抵御行业波动风险的能力。
田明告诉中国房地产报记者：“过去10年，背靠着行业大势，朗诗集团走出了一条独具特色的绿色地产之路。随着地产黄金10年的终结，朗诗自身的资源禀赋也发生了巨大变化”。
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“朗诗是一家产品技术与众不同、经营模式别具一格、企业文化阳光正派的非主流房企。今后朗诗绿色地产将成为朗诗集团绿色住宅业务的上市平台，根据上市公司发展需求，集团将给予资金、人才、技术支持，还将择机注入优质资产，恢复上市公司融资功能，使之成为绿色科技地产领域的市场领导企业。”8月7日，在香港召开“成功登陆香港资本市场”答谢会上，朗诗绿色地产有限公司董事会主席田明如是说。
早前的7月31日，深圳科技(00106.HK)宣布将公司更名为“朗诗绿色地产有限公司”，董事会同时宣布，委任田明先生为董事会主席。借壳深圳科技，意味着朗诗在资本市场占据一席之地，亮相港股市场后，朗诗地产正快速迈开国际化步伐。
“朗诗地产迈出登陆香港资本市场的一步，其意义超出朗诗地产本身，也是中国绿色地产的标志性事件。对于朗诗地产来说，既是一次国际化的尝试，未来也将获得长久持续发展的动力。”一位房地产业资深人士表示。
资产注入有序进行
作为国内绿色科技地产的领军企业，朗诗谋求上市之路已经多年。近几年朗诗集团发展速度较快，但碍于种种因素，其一直未能将绿色概念，通过资本市场杠杆，发挥出更大规模的价值。
一位香港券商分析师表示，借壳深圳科技之后，朗诗地产打开了香港的资本通道，这对于朗诗绿色地产的扩张乃至国际化道路都有着深刻的含义，朗诗绿色地产在香港受到的关注度特别高。
不可否认的是，内地房企入主香港上市公司的下一步，多数将是注入优质资产，完成借壳，推动股价上涨，然后实现再融资。朗诗的路径又会是怎样？未来上市公司和朗诗集团旗下地产业务板块将如何运作?田明在会上透露，即将更名为“朗诗绿色地产有限公司”的上市公司，未来将是朗诗集团住宅发展业务的上市平台；将坚持产品差异化、资产高周转的一贯策略，以成为具备鲜明绿色特质的港股房产公众公司为奋斗目标。
田明表示，朗诗集团将集集团之力，在资金、人员、技术等方面积极支持上市公司投资发展新的房地产项目，快速提升上市公司的项目数量、资产规模和品牌形象。朗诗地产将在法律、监管规则允许的范围内，择机注入适当优质资产或业务，以促进上市公司的发展。上市公司期望能够逐步成为一家具有鲜明绿色特质、业绩良好的香港房地产公众公司。上市公司将积极向控股股东寻求资金支持，包括优于一般市场条件的资金支持或其他融资方式。
“实际上可以先通过朗诗集团增资扩股、借款和境外BVI公司借款等形式注资壳公司，再将优质项目资产注入。预计朗诗绿色地产恢复融资功能不需要两年，顺利的话明年即可达到该目标。”田明说，今后朗诗集团名下所有优质地产开发业务，将通过上市平台运作。
按照港交所的规定，买壳后的24个月内，累计注入资产的任一指标高于壳公司的、市值、资产、盈利、股本等五个测试指标中任何一条的100%，则该交易构成“非常重大交易”，可能要以IPO申请的标准来审批。
“但如果用上市公司的资源去投新项目，是没有限制的，公司股东愿意投资，监管部门没有理由管。”田明说。
值得注意的是，港交所关于24个月内的注资限制，实际上是参照注资当期资产负债表，而非买壳节点时的资产负债表。换言之，注入资产前，若壳公司的主要财务指标已更新，那么注入的资产相关指标只需不高于实时的财务指标，即不构成“非常重大交易”。
按照田明的计划，增加权益资本、利用股东借款投资项目和股东直接注入资产，交替进行，“只要节奏控制得好，不需要两年，就可以将集团房地产开发业务中的优质资产，切换到上市公司平台上来”。
对于熟悉朗诗绿色地产这些年发展历程的许多业内人士，总结过朗诗独特的商业模式，能支撑其在10年有余的时间里快速成为知名的地产企业，有两个利器：差异化的产品与资产高周转的经营策略。田明告诉记者，朗诗地产的经营策略是在利润率上取行业均值，周转速度上保持行业领先，权益乘数上高于行业水平，同时做到财务上安全稳健。这些年朗诗的ROE水平一直显著高于上市房企平均水平。
朗诗从来不投资体量太大的项目和拆迁改造等不确定性太大的项目，项目一般属于“不大不小、不高不低、不远不近、干干净净”，都是小、快、灵项目，每个项目在投资、开发、销售上都衔接流畅，不易产生现金流不可控的状况，确保销售速率和现金回款。
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