[摘要] 据媒体报道，继一线城市出齐新一轮楼市调控政策后，武汉、沈阳、南昌、厦门等二线城市紧随其后将楼市调控升级加码。与此同时“停贷缓贷”现象开始向二三线城市全面蔓延，停贷产品也逐渐由原来的仅限二套房扩展到首套房。
七方面解读N条式调控 二次救火特征明显 房天下
十八届三中全会之后，继北上广深等一线城市出台地方调控措施后，“汉七条”出炉，标志着二线城市楼市调控拉开“收紧”序幕。随后，厦门、南昌、沈阳等地均发布相对应的调控措施，重申原有调控政策，强调落实“新五条细则”。至此，一线城市楼市调控政策全线收紧，部分房价上涨过快的二线城市也开始在年底出台“阶段性”收紧措施。
从最近出台的“N条”新政内容来看：一是二套房贷首付进一步提高，由六成提至七成或6.5成，利率不变。二是非本市户籍人购房门槛提高，非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保年限，大多数由1年提升至2年，个别城市提升为3年。三是加大中小套型土地供应与商品房供应。四是控制高端预售许可证及高端楼盘的成交。五是收紧单身限购措施或禁止未成年人买房，如郑州、南昌等城市禁止未成年人购房，上海浦东则收紧了单身限购政策。
解读一：三中全会召开前后楼市调控政策频发的三点寓意
十八届三中全会召开前后，北上广深等一线城市官方纷纷表态加强房地产市场调控，随后，武汉、厦门、南昌、沈阳等地均发布相对应的调控措施，重申原有调控政策，强调落实“新五条细则”。至此，一线城市楼市调控政策全线收紧，部分房价上涨过快的二线城市也开始在年底出台阶段性收紧措施。这一轮调控政策并没有“国字头”的政策的发布，而是改由地方政府主导，地方政府拥有更大的自主权。
从本轮地方政府调控的特征来看，地方政府的调控政策的仍然为阶段性收紧，是继今年3月份新国五条细则“救火”政策之后，地方政府年底“二次救火”，并且“二次救火”的特征比较明显。除了为了完成年底房价控制目标“二次救火”之外，寓意深远。具体来讲，同策咨询研究部总监张宏伟认为：
、十八届三中全会召开前后，北上广深等一线城市，西安、武汉、厦门、南昌、沈阳等二线城市发布调控政策，地方政府年底“二次救火”主要是源于近几个月来房价上涨势头明显，调控政策目的在于短期内遏制房价过快上涨，完成年度房价控制目标。
第二、地方政府年底发布“N条”式调控“二次救火”政策多数属于短期行为，不具备长期执行效力，如二套房贷首付比例提高至7成、外地人购房门槛提高等，从这个角度来说，此项政策短期内的政治意义大于实际的市场意义。
第三、地方政府年底“二次救火”政策中多数是“新国五条细则”的延续，比如二套房贷首付比例提高至7成等，从作用的角度来讲，应该和“新国五条细则”一致，为短期内遏制房价过快上涨的“救火”政策，是为十八届三中全会之后房地产调控的长效机制出台做好铺垫。
从楼市调控政策走向及趋势来看，无论是从地方政府最近出台的“N条”新政内容，还是当前政府表态来看，都有一个共同的特点：基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，从调控手段的角度来说，从市场的角度来调控市场的特征比较突出，没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施（上海延长非本地户籍人缴纳社保纳税证明1年至2年，广州非本地户籍人缴纳社保纳税证明1年至3年，武汉非本地户籍人缴纳社保纳税证明1年至2年等等，其实影响不大，见下文分析）。从这个角度来讲，政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。
因此，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲，通过最近出台的“N条”新政内容短期内过渡性政策，为房地产调控的长效机制出台做好铺垫，为限购会逐步宽松取消，经济手段、市场手段代替行政化调控手段和措施营造市场机会。
解读二：二套房贷首付比例提高至七成对首次改善影响较大
地方政府出台的“N条”新政内容提出严格执行差别化的住房信贷政策，基本以提高第二套住房贷款的首付款比例为特色。根据当前城市政策惯例，地方政府普遍将第二套住房贷款首付比例提至70%或65%。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，二套房首付比例在现有6成的基础上提高至6.5成（沈阳）、七成或七成以上，只不过是增加了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。二套房贷首付比例执行不低于70%政策可能会对于部分人群尤其是首次改善这类人群产生影响，导致这部分需求后置。而就沈阳的政策来讲，二套房首付比例在现有6成的基础上提高至6.5成，影响相比其他城市则小得多，只不过是象征性提高购房门槛。
但是，二套房当中相当一部分购买者具有一定经济实力，仍然是全款支付，二套房贷首付比例执行不低于70%政策很难影响这一部分人群入市的步伐。
总体来讲，地方政府出台的“N条”新政内容中二套房贷首付比例执行不低于70%政策，对于首次改善这类人群影响较大，导致这部分需求后置，但是，这些需求始终会释放，释放的时间点至多是筹够一成首付金额的时间。
至于利率，在首付比例提高的前提下，其实，对于购房者或投资客的整体购房成本反而是降低的，原因很简单，首付比例提高了，需要贷款的部分减少了。如果购房者或投资客可以跨过首付这道坎，那么，利率的提高对于购房成本的增加几乎不会影响月度还款的难度。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，十八届三中全会之后，武汉、厦门、南昌等地方政府出台的“N条”新政内容，标志着二线城市楼市调控拉开“收紧”序幕。至于其他城市是否会跟进效仿，取决于这些城市房价是否上涨过快，短期内有没有报复性反弹的压力。当前房价上涨过快的城市，比如部分房价上涨过快的二线城市，如南京、福州、郑州、长沙、重庆、成都等，有可能因为房价控制目标完成难度增加，短期内可能采取类似于二套首付比例提高至7成、延缓高端楼盘预售许可证发放等做法，短期内控制均价涨幅范围，以达到短期内市场降温的目的。但是，这仍然是治标不治本的做法，短期内来讲，最根本的做法还是坚持“去投资化”政策的同时，增加市场供应，调节供需结构，缓解紧张的供求关系。
解读三：非本地户籍购房门槛提高主要看执行，中长期基本会被“潜规则”破解
从近期各地限购政策的执行轨迹来看，二三线城市出台的“以限价代替限购”、“限购再宽限一套”（如温州）等调控措施基本上已经表现出限购政策逐步退出的特征，十八届三中全会之前，二三线城市的限购基本被“潜规则”破解，呈现出“外紧内松”的政策面执行特征。
从执行层面来看，当前多数城市“限购”或被社保证明及纳税证明缴纳满12个月的“潜规则”破解。正是由于这样的原因，武汉、南昌、厦门、沈阳等二线城市暂定对非本市户籍居民家庭申请购房的，由必须在本市纳税或者缴纳社会保险时间一年调整为二年，并仅限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；此前，上海城市调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上；广州随后也出台措施，暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
对比之前各地政策，我们发现，各地出台的“限购”政策大多数以当地的社保证明及纳税证明缴纳满12个月（当前北京为5年，广州“穗六条”为3年、上海“沪七条”为2年、武汉等二线城市大多数为2年较为严格）为购房的基本条件，这些“限购”政策出台后，购房者本身会更加注重纳税和社保方面的缴纳，即使各个地方出台补缴的不予认可的补丁调控政策，购房者不使用补缴手段购房，那么，对于大多数城市而言，自“限购”政策出台当月起，至多一年之后这项规定也会自动失效。
因此，对于一线城市、武汉、南昌、厦门等二线城市已执行3年左右的楼市“限购”政策的城市来讲，此项政策对于2011年（含）之前来本地的非本地户籍人士基本不受影响，对于2012来本地的至多影响一年，2013年来的会影响2年。从政策影响的梯度性特征来讲，地方政府出台的“N条”新政内容政策只是对于短期来到本地的非本地户籍人士影响较大。从地方政府出台的“N条”新政内容的影响力度及趋势来看，有可能会因为购房者社保及纳税证明缴纳逐渐符合新的“限购”条件而自动失效。其实，当前多数城市“限购”或被这个“潜规则”破解，限购政策的执行明显会呈现出“明紧暗松”的市场特征，有可能不会对市场起到太大的作用。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，一个行政区域内全部施行或从紧限购政策，从近3年限购执行历程来看，当一个行政区被纳入限购范围之前，都会引来新一轮的市场需求爆发和炒作过程，以规避限购以后对于购房行为的影响。一旦限购扩围，其实，也回避不了限购已执行3年左右，大多数人都都已基本具备购房资格这个现状，出了限购政策，反而还会使这些需求集中入市。
此前，从执行面来看，在一部分二三线城市、甚至一线城市，补缴社保证明、纳税证明已成常态，甚至有的二三线城市中介代办社保证明、纳税证明“一条龙”服务已成为现实。
据《华夏时报》记者日前调查发现，环首都经济圈的一些房地产开发商和中介公司采取了为外地购房者提供社保、纳税证明等方式来规避严格的限购限贷政策。
因此，从地方政府出台的“N条”之前的政策面执行特征来看，二三线城市的限购基本被潜规则破解，呈现出“外紧内松”的政策面执行特征，甚至部分二三线城市限购政策已“名存实亡”，执行层面已经不再执行，只不过是还难以扯下这层遮羞的纱布而已。
那么，对于一线城市来讲、部分房价上涨过快的二线城市，从中长期来看，外地人购房门槛提高对于市场的影响关键还是看执行面，如果执行的足够严格，那么，就会起到遏制房价过快上涨的作用，反之，基本会被潜规则破解。
但是，中长期来看，“限购”这样限制需求的行政化措施势必会导致市场需求后置，最终还会选择合适的市场时机爆发出来，当前来看，尽快出台楼市长效性调控机制显得非常关键。
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