住宅用地使用权七十年大限 应让各地大胆求解

房天下综合整理  2011-03-31 10:35

[摘要] 多数公众而言，尽管土地使用权“70年大限”是心头的隐忧，但毕竟很遥远，而对于青岛经济技术开发区黄岛区的阿里山小区居民来说，这却是一个当下就必须面对的棘手问题。

（来源：广州日报）多数公众而言，尽管土地使用权“70年大限”是心头的隐忧，但毕竟很遥远，而对于青岛经济技术开发区黄岛区的阿里山小区居民来说，这却是一个当下就必须面对的棘手问题。

据报道，当地一些住宅仅拥有20年或30年的住宅用地使用权，并曾经被视为产权改革的试点。

但当部分住宅产权在2009年到期之后，却始终缺乏应对之策，导致一些居民的房屋抵押被商业银行直接拒绝，房屋的产权价值大打折扣。

青岛相关部门对此保持高度谨慎。因为尽管《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”，但却没有操作细节具化指引，这也正是执行的困惑。

显然，土地使用权延期操作之困在各地具有普遍性，也是一个敏感性话题。之前上海曾公布文件称“因公共利益需要未获批续期的土地要收回”，就一度引发很大争议。但问题是问题，现实是现实。

即便部分地方部门可以用拖延的方式来应对土地使用权到期问题，但这不仅无助于问题的解决，反而可能会因遏制了地方探索实践的空间而适得其反。

其实，对于土地使用权到期问题，长期停滞在争议阶段是有害无益的。立法和实践，并无必然的先后次序之分，可以说是各有利弊。先有立法则可以规制实践失范，但难免会越俎代庖，甚至掣肘实践发展；反之，先有实践则能够为立法取得实效奠定基础，只是在短期内难免会出现一些乱象。

综合各方面因素而言，笔者认为，土地使用权到期问题应该让实践先于立法，鼓励各地发挥主动创造能力，促使问题根本性解决。

其中的理由就在于，各地到期土地使用权原因并不相同。比如青岛的到期房产大多属于单位的福利分房；而深圳等其他地方到期的房产，则属于商业用房。此外，各地的经济发展状况也不尽相同。事实上，《物权法》并没有明确“自动续期”是否要收费、具体流程如何等问题。

目前深圳拟议的方案规定补交基准地价的35%，但对于基准地价的标准却仍存争议；而上海相关文件则点明了到期房产与公共利益间的矛盾问题，这些问题都是司法实践中的难题。换言之，我们期望立法部门能够通过释法来明确争议，但显然单纯依靠立法难以就此给出一揽子解决方案。

因此，既然各地有不同的实践模式，就不妨以试点推进的形式尝试解决。特别是在国内绝大多数房产土地使用权距到期尚早的情况下，放手鼓励各地试点推进，即便有所偏差也不会造成大面积的社会伤害，经验积累的益处要远大于试点成本。市场反应永远要快于政府部门。