[摘要] 多数公众而言，尽管土地使用权“70年大限”是心头的隐忧，但毕竟很遥远，而对于青岛经济技术开发区黄岛区的阿里山小区居民来说，这却是一个当下就必须面对的棘手问题。
（来源：广州日报）多数公众而言，尽管土地使用权“70年大限”是心头的隐忧，但毕竟很遥远，而对于青岛经济技术开发区黄岛区的阿里山小区居民来说，这却是一个当下就必须面对的棘手问题。
据报道，当地一些住宅仅拥有20年或30年的住宅用地使用权，并曾经被视为产权改革的试点。
青岛相关部门对此保持高度谨慎。因为尽管《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”，但却没有操作细节具化指引，这也正是执行的困惑。
显然，土地使用权延期操作之困在各地具有普遍性，也是一个敏感性话题。之前上海曾公布文件称“因公共利益需要未获批续期的土地要收回”，就一度引发很大争议。但问题是问题，现实是现实。
即便部分地方部门可以用拖延的方式来应对土地使用权到期问题，但这不仅无助于问题的解决，反而可能会因遏制了地方探索实践的空间而适得其反。
其实，对于土地使用权到期问题，长期停滞在争议阶段是有害无益的。立法和实践，并无必然的先后次序之分，可以说是各有利弊。先有立法则可以规制实践失范，但难免会越俎代庖，甚至掣肘实践发展；反之，先有实践则能够为立法取得实效奠定基础，只是在短期内难免会出现一些乱象。
综合各方面因素而言，笔者认为，土地使用权到期问题应该让实践先于立法，鼓励各地发挥主动创造能力，促使问题根本性解决。
其中的理由就在于，各地到期土地使用权原因并不相同。比如青岛的到期房产大多属于单位的福利分房；而深圳等其他地方到期的房产，则属于商业用房。此外，各地的经济发展状况也不尽相同。事实上，《物权法》并没有明确“自动续期”是否要收费、具体流程如何等问题。
目前深圳拟议的方案规定补交基准地价的35%，但对于基准地价的标准却仍存争议；而上海相关文件则点明了到期房产与公共利益间的矛盾问题，这些问题都是司法实践中的难题。换言之，我们期望立法部门能够通过释法来明确争议，但显然单纯依靠立法难以就此给出一揽子解决方案。
因此，既然各地有不同的实践模式，就不妨以试点推进的形式尝试解决。特别是在国内绝大多数房产土地使用权距到期尚早的情况下，放手鼓励各地试点推进，即便有所偏差也不会造成大面积的社会伤害，经验积累的益处要远大于试点成本。市场反应永远要快于政府部门。
代表委员建议：治理小产权房"先清查 后处理"
（来源：经济参考报）部分热点城市小产权房的肆意扩张正引起社会的广泛关注。关注小产权房问题的“两会”代表委员认为，在小产权房建设难以得到有效遏制的困局背后是不同利益主体的多重博弈。有关部门需对小产权房产生的原因有清晰认识，并应采取“先清查、后处理”的做法，同时还应抓紧完善相关具有指导性作用的法律法规。
以海南省三亚市为例，小产权房建设已从市区周边蔓延到多数乡镇，发展速度之快、规模之大，引起了社会广泛关注。
三亚或只是冰山一角。政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海告诉《经济参考报》记者，目前我国小产权房总量约50亿至60亿平方米，已相当于我国城镇住宅数量的30%多。
政协委员、中国科学院地理科学与资源研究所研究员梁季阳接受《经济参考报》采访时提醒说，尽管政府的有关部门一再严厉警告制止，但随着房产价格的飙升，价格与成本的严重背离，小产权房建设的势头难以得到有效的遏制。
在小产权房建设势头难以得到有效遏制的困局背后，是涉及地方政府、开发商、集体经济组织以及购房者乃至广大潜在购房者等不同利益主体之间的多重博弈。
梁季阳分析说，对于地方政府而言，小产权房的建设，由于没有缴纳土地出让金与各种税费，使得地方政府期待的土地收入落空，更重要的是在房地产市场开发中对地方政府掌控土地市场产生冲击。
不仅如此，“小产权房市场的存在严重损害了房地产开发商的利益。”梁季阳认为，小产权房由于成本低廉，在房地产市场中占有很大的价格优势，对于开发商主导的房地产市场价格体系造成冲击。
而对于集体经济组织来说，他们利用自己所有的土地，无论是自身开发还是委托开发，都可以取得可观的，毫无疑问是小产权房建设的受益方，梁季阳进一步分析说。
人大代表、五指山市副市长陈国诚告诉《经济参考报》记者，建设小产权房每平方米成本在2000元左右，而售价达到每平方米4000元以上，利润十分巨大。
“对于已经购买小产权房的购房者，他们以远低于市场商品房的价格购得房屋，也是受益方”，梁季阳进一步表示，就广大的潜在购房者而言，如果小产权房建设合法化，将可能导致商品房价格的大幅回落，也是期待受益的一方。
仍以海南为例，陈国诚介绍说，随着国际(论坛新闻)旅游岛建设如火如荼地进行，海南房价一涨再涨，很多购房者清楚小产权房是违法建筑，但是面对海南动辄数万元每平方米的商品房，购房者贪图便宜就选择购买小产权房。
一定程度上，正是种种利益驱动导致了小产权房的肆意扩张局面。接受《经济参考报》采访的委员认为，在其背后还存在着一些深层次原因。郭松海认为，地方政府管理、监督不力，是其产生的外在条件。现行农村土地制度的缺陷以及小产权房价位低，与城市中低收入居民的消费能力相适应，是其得以存在的内在原因。
在梁季阳看来，小产权房长期、大量的存在、屡禁不止，随着数量的增加，处理难度也将日益加大，“小产权房问题也使政府的公信力受到严峻挑战，解决小产权房问题已不能再向后拖延。”
针对小产权房的扩张势头，代表委员也给出了破解困局的具体路径。政协委员肖燕军建议，鉴于小产权房问题清理工作矛盾集中，政策性强，社会反响大，舆论关注度高，建议尽快启动小产权房问题清理工作，按照“先清查、后处理”两步走的做法，公开叫停，管住新增，同时摸清底数，为下一步出台具体处理意见和措施打下基础。
此外，陈国诚还提醒说，目前，国家还没有出台专门针对小产权房的法律法规。为此，他建议，除了政府相关职能部门加大对小产权房的打击和清理力度之外，国家应该抓紧完善相关具有指导性作用的法律法规，指导政府加快对城乡土地的确权工作，统一村民宅基地的划分标准及管理办法。
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