[摘要] 无论是中小房企和非地产主业上市公司的被迫逃离，还是部分央企和地方国有企业的主动剥离，一场因调控政策不断加码而衍生出来的房地产行业并购潮正在来袭。
（来源：财经日报）[Wind数据显示，2011年至今有逾30家房地产上市公司公布了对外投资及收购方案，涉及的交易金额接近300亿元 ]
花样年集团（01777.HK)总裁潘军最近越来越忙，因为他要接待上门拜访的客人越来越多，这些客人很多是中小房地产企业的老板，他们希望能和花样年这样的上市房企达成项目收购等开发合作。
潘军说，要求进行项目合作的企业，通常是因为资金链出现紧张，或者对未来房地产市场没有足够信心，试图通过与资金实力雄厚、品牌知名度高的开发商协商渡过难关。
潘军预测，与2008年很多开发商能幸运存活下来有所不同，这一波行业洗牌将无法避免，且会在2011年下半年凸显。
根据知名创业投资与私募股权研究机构清科研究中心对大量企业并购现象的研究结论，从2010年4月的房地产调控以来，房地产行业步入了并购整合加速期，而从2010年三季度开始，房地产行业并购开始引领了中国并购大潮，并购案例数量上升到了行业并购的位。
清科研究中心分析师徐卫卿在接受《财经日报》采访时认为：“如果今年国家对房地产市场的调控力度不减，预计一些规模小、融资渠道有限、背景小的房地产企业将被卷入并购大潮，房地产行业的并购还将出现井喷式增长。”
地产巨头伺机扩张
凯德置地2月21日宣布，新增位于广州市番禺区石楼镇一占地面积约50万平方米的项目。该项目将成为凯德置地集团在华开发的总建筑面积的一个。
凯德置地并没有透露这宗收购案的具体成交成本等信息。但其公司新闻稿称，2011年季度交易完成后，凯德置地将持有该项目约45%的股份，为联合大股东，同时，凯德置地将担任项目管理者，主导地块的整体打造、设计开发和销售管理等。
该项目占地约50万平方米，是凯德置地迄今为止在中国获得的一个地块，将被打造为建筑面积逾百万平方米，以高层和低密度住宅为主，包括商业、教育等配套设施在内的大型居住区。项目计划于2011年第四季度启动。目前，凯德在广东累计开发了18个项目，七折项目并购是其扩充资源的重要方式之一。
同样在番禺磋商着并购计划的还包括万科。万科广州分公司向本报证实，该公司正在就收购位于番禺区的豪宅项目新光城市花园项目和对方进行洽谈。该项目原开发商为民营企业广州世纪新光房地产开发有限公司。
尽管万科广州分公司强调，该收购行为属于正常的企业经营活动范畴，但有评论认为，此举与房地产调控背景下，万科急于补充项目资源有关，目前万科在广州区域的土地储备呈“饥渴状态”，而收购方式则为万科增加土地项目储备提供了快捷通道。
在多家产权交易所的官方网站，关于房地产业务的股权转让公告随处可见。记者在上海、北京、江西、重庆等地的产权交易网看到，海南湘源房地产开发有限公司100%股权、青岛中金海岸实业有限公司100%股权、上海城开集团合肥置业有限公司100%股权及2.39亿元债权等都在挂牌转让。
一批焦灼开发商的背后，是另一批虎视眈眈伺机扩张的房地产企业。潘军表示，正在把握这一行业并购机会。
并购方式“曲线”拿地
今年年初新“国八条”出台，加上各地细则从严，新一轮的房地产并购潮正在启动。清科研究中心报告显示，2011年1月份，房地产行业的并购保持了活跃的态势。2011年1月份房地产行业发生11起并购，并购总额达到6.71亿美元。
截至2月18日，今年以来已经完成的房地产行业并购案件数量达到14宗。
广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫也向本报表示,在多重政策的叠加效应下，今年并购将出现增长，房地产行业的集中度将不断提高。2011年1月，房企并购延续了去年来的升温态势，并购数量和并购金额均保持在高位。
徐卫卿表示，今年发生的并购主要是房地产上市公司对小型地产公司的并购，且并购领域集中在房地产开发经营行业，交易金额都较大，动辄数亿元人民币。
以1月份为例，1月15日下午3时，深圳华强北世贸广场4层，深圳建设71%股权的拍卖未能被公开,恒大地产以16.6亿元的竞价获得股权；1月18日佳兆业（01638.HK）宣布，拟以6.72亿元收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司100%股权。这两宗交易标的额都达到数亿元。
而Wind数据显示，2011年至今有逾30家房地产上市公司公布了对外投资及收购方案，涉及的交易金额接近300亿元。土地市场仍是开发商投入的重点，有近240亿元流入土地市场。在其余的股权收购中，以并购方式“曲线”拿地成为常态。
公开资料显示，浙江伍丰注册资本为1亿元，拥有位于杭州之江度假区3.9376万平方米的土地面积，规划地上建筑面积约7.08万平方米，该地块将用作住宅项目开发。佳兆业通过间接方式顺利取得了这宗面积不小的地块。
谢逸枫说，今年并购延续去年的主要原因，是银根收紧和调控压力巨大及市场竞争激烈。一方面是部分中小房企融资困难，贷款额都被大房企抢走了。而银行对部分中小房企支付能力和资金实力存在怀疑，因此也不会过多考虑给部分中小房企放贷。另外一方面是受到几轮房地产政策调控的影响，销售成交下降很快，部分中小房企的现金回笼压力与日俱增。
徐卫卿则认为，从融资渠道来看，信贷、IPO、发债、信托、融资一概从严，传统的融资渠道几近关闭，现金回笼压力巨大；从宏观金融政策来看，连续性的加息和存款准备金率上调，令很多开发商的资金链极度收紧。
徐卫卿说，很多小型房地产企业在资金链紧张和房地产市场加大调控的背景下，开始寻求“靠山”；而资金储备充裕“不差钱”的大型房地产上市公司则择机开展并购，房地产市场进入了去泡沫化的阶段。
万科有关人士在接受本报采访时明确表示，目前万科的财务状况良好，资金方面留有余地，为公司把握市场机遇创造了有利条件。“如果未来有合适的机会，万科会在确保自身经营安全的前提下，积极关注合作机会。”
万科董事会主席王石在去年底曾向媒体表示，随着调控的深入，预计2011年将有部分房企面临资金和经营压力，这为万科提供一些收购兼并的机会，可借机扩大土地储备，但并购目标会优先考虑企业文化相一致的企业。
万科表示，目前外界所说的“并购”，实际上是万科通过盘活存量土地获取项目资源，而目前万科的拿地方式有很多种，并购只是合作方式的一种。但从项目个数上来看，2010年万科新增的项目中一大半是通过合作方式获取的。
谢逸枫表示，今年1月份发生的案例主要集中在房地产开发和经营行业，以房地产公司之间横向的并购为主，且交易的金额都比较大。这体现了大型房地产开发企业之间的并购整合已经初露端倪。
工商联房地产商会会长聂梅生则认为，企业进入并购期，从某种角度讲是市场成熟化的标志。成熟的市场才有可能出现并购。因为市场的游戏规则已基本确立，这个过程中必然出现优胜劣汰。房地产行业正面临洗牌，在市场调整阶段，往往是优质品牌企业扩大市场份额的时机。
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