梦想成真?!房子「零公摊」、「高得房率率」,市场越来越卷了!

得，市场是肉眼可见的越来越卷了。

这一次，率先发力的，是珠海。

幻想一下，买房“零公摊”、实用率越来越高，这样的房子，你爱不爱？

在去年不少城市放松计容新规的背景下，最近，珠海发布《优化规划管理助力高质量发展若干措施》的通知，从推动高品质住宅建设、降低土地开发成本以及优化规划审批管理，一共3个方面共9项措施，直接开启“未来住宅”的内卷赛道。

为啥这么说？

我们将主要重点内容摘出：

出让地块，没有商业功能配套的，可以根据需求论证后增加，且无需办理用地规划许可变更手续。

小区增加配套，日常生活消费和简单餐饮等需求都可以在自家小区范围内满足，幸福感提升不少。同时，这类商业配套的增加，一定程度上也增加了社区的消费需求活力，带动区域就业增长，再加上区域配套完善，也一定程度上会稳定区域人口增长。

来简单换算下，小区总建面＝（所有户）房产证面积＋非计容面积，而房产证面积＝户内面积＋公摊面积。

那么，在原本属于公摊面积的“公共开放空间通道、各类配建设备用房、设施用房、以及楼内的楼梯、连廊、电梯等等”，现在全部算作非计容面积，那就意味着购房者公摊面积缩小甚至”0“公摊！

丨支持住宅户型品质提升→使用面积更大

先来看这条，满足开敞率不低于40％的主景观阳台不限制进深；

很直白，未来这类主景观阳台空间更大，空间功能性更大。那么再进一步，稍微做个什么阳台改房间...没错，这也是近半年来南方城市不少网红户型的基操。

再来就是这条，除承重墙、柱、垛以外，结构净高不超过2.10米且进深不超过0.80米的全采光住宅建筑飘窗不计算计容建筑面积。

这条说的是飘窗，不计算计容建筑面积，那好～所有房间、厨房、卫生间都带个飘窗，变相增加使用面积。

比较典型的案例，南方城市85㎡户型，三室两厅两卫，通过阳改房、飘窗赠送...等一系列操作，实际可使用面积达100㎡左右，这样的性价比，谁能不心动？

丨探索打造全龄友好型无忧社区。

从内容来看，鼓励试点建设全龄友好型无忧社区＋鼓励建设养老托育服务设施用房，其建筑面积不计入项目总计容建筑面积，并予以一定的容积率指标奖励。

这一条是鼓励，并非强制，但对于家里上有老下有小的家庭来说，是一个不错的信号。日常工作时间，家里老人小孩无法照看，楼下就有养老托育可以帮忙照顾，也剩下一部分人来回奔波的麻烦，更安心的去工作。（这一点也夸夸咱西安，前阵子去看了一家社区养老服务中心，日常看护、服务还有陪护功能都有，在近两年这类服务中心落地越多越多，值得点赞～）

同时不计容还给容积率指标奖励，成本又省还能多赚，这房企们可要开始内卷了。

丨探索建设高品质智慧住宅。

又是一条鼓励政策，但珠海这次来真的了，根据珠海同期发布的《关于加快发展智慧住宅提高居住品质行动方案》，珠海将在2024年打造不少于2个智慧住宅试点示范项目。

重点来看这条：利用挑高、错层、外挑式的大阳台集中打造户属空中花园，增加居家活动空间多样性。

这一点也就是我们常说的第四代住宅露台设计，满足越来越多改善化需求。从昨天的稿件中，山东、江苏两省也都在鼓励建设此类住宅产品，我更期待后续露台设计能否继续推陈出新，在实用性、隐私性方面能在做些提高。

不过，因为四代露台建筑的出现，“高得房率”也成为不少露台建筑的宣传内容之一，空间更大、住房体验更佳，确实相较于以往普通阳台甚至无阳台产品更香。对于购房者而言，当下置业，不妨也将这一点考虑在内。

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从上面5个方面来看，“零公摊”、高得房率、高使用面积，同时还高颜值、高品质、住的也舒服的小区，可以说已经不再是“幻想”！

同时，再加上公共配套设施建设不计入总计容建面、不计收地价，简化公示程序、优化规划条件审核等一系列降房企成本，提高房企建设效率的政策，可以说这轮珠海新政做到了“购房者、房企”双赢局面。