早上刷手机摸鱼查询楼市资料的过程中，看到这么一个新闻：
房产评估价缩水三分之一，续贷额度持续缩水，价差缺口需补高达百万元！
嚯？这啥情况？
仔细了解新闻之后，我们也大致了解了新闻的来龙去脉。
关键词只有一个--经营贷。
没错，还是老生常谈的事情，但却有了一个新的变化。
2020年，为了支持和保障中小微企业解决生意周转问题，经营贷这一经营性贷款，扛起“缓解”中小企业生存压力的职责，银行等金融机构也纷纷降低对小微企业的贷款利率，再加上央妈的贴息政策加持，使得经营贷的利率要明显低于其他贷款利率，（2020年普遍贷款5％-6％，经营贷款2.7-3.7％），甚至不少优质资产的贷款者还可以“做高”评估价，拥有更高贷款额。
从操作来看，经营贷一般分为两种，一种是信用贷款，凭借企业资质、流水作为银行主要判断标准；另一种是抵押贷款，如果抵押物是商品房，可以按照市场评估价的70-90％进行放款。
流程是，通过申请抵押房产→获取评估贷款额→每月还息→3年到期后将本金全部还清→再通过申请抵押房产→再获取评估贷款→然后每月还息→3年到期后...
这本身是一个非常非常利好的事情，毕竟对于中小微企业来讲，在彼时企业融资压力、方式，可以说是“史诗级”难度。而这样一种先息后本、授信额度高、担保还灵活的经营性贷款，优势和欢迎程度自然高。
政策是好政策，而且企业经营性贷款，本身和我们普通人的房贷＆消费贷毫无关联。但，在实际操作过程中，低利率、审核松、授信高，让这个“经”被不少歪嘴和尚念歪了--炒房客，开始打起了“经营贷”的主意。
毕竟，一方面钱一旦被审批下来，具体怎么用，用在哪就很难查了。低门槛、低利率的贷款自然也流入楼市，而且不少助贷机构、炒房客还会提前准备好相应的流水、合同，让钱的流向看着很正常。
另一方面，还款方式方面还可以选择先息后本，每月只用支付利息。之后每3年进行一次续贷，还清贷款后重做申请和抵押物评估，然后再重新贷出来。
所以，这两点加起来，一套投机行为就出现了，通过抵押房产A获得低利率贷款，然后在通过这个贷款进行买房B，再通过房源B再次抵押获得低利率贷款，再进行贷款买房C...理论上只要每月利息能抗住，房价一直上涨，这就成为一个“买房永动机”。
再大胆一些，找一群“志同道合”的人，把房产分割成类似股份一样的资产，所有人按出资额获得相应资产，抱团之下，小区房价...嗯？这好像就是“某房理”的基本操作逻辑。
不过，这个逻辑的基础，在于房价永远上涨。
从2020年年中经营贷走热，到2021年大热，按照3年一期来算，从去年年末开始到现在，首批“经营贷”的投机炒房客陆续开始续贷了。
但现实很明显，随着市场下行，二手房市场下跌更为迅速，经营贷审批趋严＋房地产抵押物评估缩水严重，银行觉得抵押的房子不值钱了，这也让再次续贷的贷款金额出现直线缩水。
回顾近半年，这样的例子数不胜数，我简单举个栗子。
2021年，一线城市房产，银行估值1000万，银行愿意按照7成评估价给贷款700万。3年之后，续贷时间，银行根据评估认为房产值800万，只愿意续贷7成按照560万贷款。这意味着，从700万到560万，贷款额少了140万，但债务却一点没变。
能补上自然就好，但对于大多数普通人来说，短时间凑够百万难度极高。
当然还有另外两种办法，一个是找银行协商续贷，不过利率会高些。另一个是看能否换个银行接盘贷款。
再极端，还有一个办法，“急需现金挥泪割肉，优质房源诚心急售”...
这里也说两个点，一个是现在网上流传的一线房产二手房价格腰斩，一定程度上确实有部分项目在通过炒作下泡沫较高，近两年随着市场下行，出现价格下滑。不过也有故意夸大，将银行评估价套到市场价上，1000万房产评估贷款560万，这样一种“腰斩”式折价，确实噱头更明显。另外，近两年一二线城市二手房下滑明显，警惕部分曾经“涨价过快”现在大量抛售退场的二手房楼盘，但如果自住置业，多挑多选，捡漏机会也很大。
回到市场，除了经营贷，最近市场上又出现了“气球贷”、“T形贷”、“倒A贷”这样的五花八门的金融贷款类型，但其实原理和经营贷基本相似，都是贷款的前期还款比较少，而贷款到期时要一次性把剩余的贷款和利息一次还清。
相较于经营贷，气球贷可以做到借款10年，月供按20年还款，一定程度上减轻了前期还款压力，10年贷款到期后一次性归还剩余本金。
如果按照100万，贷款10年，利率3.95％来算：
正常商业贷款10年期，月供在10100.77元，本息合计在121.21万元。
气球贷10年期，按20年还款，月供在6033.49元，不过最后一期也就是第10年最后一期需要换60.34万元，本息合计在132.13万元。
可以明显看出，气球贷、T形贷这类贷款，说白了就是把压力后置。
这对于做生意的朋友们来说，其实是很人性化的，毕竟度过了短期内的资金压力，后续还款也方便。
但对于购房者来说，这还是需要理性对待！
一方面虽然月供变少，但到期后还款压力依然巨大，到期当月要还款60.34万元，对于没有存款计划或收入没有稳定增长的家庭来讲，这是一个非常具有风险性的事情！
另一方面，利息相较于正常同期贷款来说要明显抬升不少。而且商业银行贷款随着近两年的利率下调，正常贷满30年每月还款也就是4745.37元，月供相较更轻松。
所以，对于咱们普通购房者来说，还是理性置业，不高杠杆，尽可能稳定，不要去想着“博一把、赌一赌”，毕竟曾经那个靠一条利好政策就能火半年的楼市，已经不复存在了。
四海为家2024-04-23 21:27:13来自北京市
