2019年11月西安市存量住宅市场分析报告

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西安市存量住宅市场分析月报

从房地产市场热点、西安城六区总体房价情况、

各区房价情况、楼盘板块动态

四大方面为您解析

报告要点

1、市场热点分析

2、西安存量住房总体情况

3、西安存量住宅各区县情况

4、西安存量住宅楼盘及板块情况

5、热点楼盘

6、典型楼盘和热点板块

01 市场热点分析

11月5日，十九届四中全会通过决定强调，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。中央重申坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，落实房地产长效管理机制。

11月6日，西咸新区召开第二次城市工作会暨迎全运加快国家中心城市建设动员会，发布《西咸新区规划建设品质标准汇编（2019）》。会议正式公布了西咸新区创新规划建设品质标准，包含140项控制要求，其中87项为强制标准，是创新性的规划建设品质标准。新的城市建设品质建设意味着各项控制要求和管理将前置到供地环境，并直接落实在土地出让合同和规划条件中。

11月7日，《西安市人民政府办公厅关于印发稳增长有关工作清单的通知》在房地产市场调控方面提出相关要求，要保持调控定力，进一步加强市场监测分析。配合资源规划部门严格落实居住用地供应“五类调控目标管理”，加快居住土地供应节奏、加大供应总量；严格执行商品住房项目价格申报指导制度，严控房价涨幅。

11月15日，高新区发文限制商办“类住宅”项目，单元面积不低于300平米。《西安高新区行政审批服务局关于商务办公类建筑审批要求的告知函》要求：商务办公类建筑规划方案应当严格按照土地出让合同约定的规划用地及建筑功能进行设计，不得擅自变更建筑功能，设计“类住宅”的方案：商务办公类建筑平面形体应规整，不得采用住宅套型式设计，不得设置厨房、卫生间、茶水间（饮水供应点）、阳台（含露台）及各类型管井、烟道、风井等应集中设置，不得预留、违规增设可作为住宅用途的排水、排污、排烟及燃气管等管道，平面功能标注不得出现诸如“公寓”、“卧室”、“客厅”、“阳台”、“厨房”等住宅类功能描述。商务办公类建筑设计应该按照大开间设计的标准，分隔单元不宜小于300平方米，每层设置公共走廊、公共卫生间，办公共享休闲空间结合公共走廊、电梯厅等公共空间设置，不能设在各办公单元内部。

11月26日，央行发布金融稳定报告。央行发布金融稳定报告，明确继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，完善“因城施策”差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。同时，加大对住房租赁市场的金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。

11月27日，西安市全面推行《房屋居间服务合同》和经纪机构房源挂牌相关工作。由西安房屋交易管理中心牵头，在在城六区和各开发区（不含阎良航空基地和沣东新城）全面推行《房屋居间服务合同》和经纪机构房源挂牌相关要求，明确：各房地产经纪机构在办理二手房交易过程中，必须登陆“西安市房地产经纪机构开户和二手房交易管理系统”签订规范、统一的《房屋居间服务合同》。各房地产经纪机构受托核验、发布二手房房源信息的，必须通过“西安市房地产经纪机构开户和二手房交易管理系统”进行房源核验，与委托人签订《房屋居间合同（卖方）》，完善房源发布信息，发布房源并获取房源核验编码。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，经纪机构应当拒绝接受委托。二手房交易服务平台对具有以下情形之一的，自动撤销发布的房源信息：已网上签订存量房买卖合同的；超过委托发布期限的；居间服务合同撤销的；房源发布后发生司法查封等限制房产交易情况的。并持续加强监督检查，严格责任追究。02

02 11月西安市存量住房总体情况

11月，西安市城六区存量住宅（不含别墅）天正V估价智能评估系统监测均价为11376元/平方米，环比下跌0.26%，同比上涨2.26%。存量住宅成交套数为3985套，环比下跌1.60%，同比上涨21.38%。

2018年11月-2019年11月存量住宅成交套数和价格情况

数据来源：天正顾问V估价评估系统

03 11月西安市存量住宅各区县情况

西安市城六区存量住宅（不含别墅）天正V估价智能评估系统监测均价为11376  元/平方米，环比下跌0.26%。其中城六区天正V估价智能评估系统监测均价的是曲江区，监测均价为16658 元/平方米，环比下跌0.47%，其次是高新区、雁塔区。郊区县存量住宅（不含别墅）均价为7569 元/平方米，环比上涨0.53%。其中郊区县天正V估价智能评估系统监测均价最高的是长安区，监测均价为10696 元/平方米，环比上涨0.85%，其次是高陵区、鄠邑区。

2019年11月西安市城六区、郊区县存量住宅天正V估价智能评估系统均价

数据来源：天正顾问V估价评估系统

04 西安市住宅楼盘及板块情况

1 西安市城六区及郊区县板块

根据城六区板块监测情况显示，2019年11月，六成以上板块均价小幅度下跌，其中降幅在1%以内的板块所占比重最重，少数板块小幅上涨。下图是各版块涨跌幅度的占比分布图：

2019年11月城六区43个监测板块均价变化占比分布图

根据郊区县板块监测情况显示，2019年11月，八成以上板块均价呈现小幅上涨趋势，其中涨幅在1%以内的板块所占比重最重。下图是各版块涨跌幅度的占比分布图：

2019年11月郊区县13个监测板块均价变化占比分布图

2 西安市城六区及郊区县楼盘

根据监测数据显示，2019年11月，西安市城六区楼盘均价五成以上呈下降态势。均价降幅在1%以内的小区所占比重最重，下图是楼盘均价涨跌情况占比分布图：

2019年11月城六区V估价楼盘均价变化占比分布图

根据监测数据显示，2019年11月，西安市郊区县楼盘均价半数以上呈上涨趋势。均价涨幅在1%以内的小区所占比重最重，下图是楼盘均价涨跌情况占比分布图：

2019年11月郊区县V估价楼盘均价变化占比分布图

05 热点楼盘

从挂牌情况来看，热点楼盘主要分布在高新区、长安区和未央区；从均价分布来看，中高价位楼盘居多。

2019年11月高新区天正V估价智能评估系统热点楼盘(Top5)一览表(挂牌)

2019年11月长安区天正V估价智能评估系统热点楼盘(Top5)一览表(挂牌)

2019年11月未央区天正V估价智能评估系统热点楼盘(Top5)一览表(挂牌)

06 典型楼盘和热点板块

典型楼盘及热点板块主要分布在高新区、长安区和未央区。

热点楼盘位置示意图

数据来源：

根据天正V估价智能评估系统监测的西安市城六区（为具体分析，本文将高新区、曲江新区和经开区与其所属行政区单列分析）43个住宅板块+郊区县13个住宅板块，共计7314存量住宅小区均价，采用定基定权重的方式计算得出，以保证各期价格的可比性。

天正V估价智能评估系统是由中估联行与天正顾问联合打造的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术、估价方法，结合估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

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