[摘要] 与城市规模膨胀相伴而生的，是居住郊区化的大趋势，大城建往往带动着楼市的大发展，这一潮流也是房价上涨的重要推动力量，而在西安这座环状发展的大城中，“楼市三环时代”已成为不争的事实。
西安刚需被挤到三环外？
三环区域频频发力，吸引着众多房企前来掘金，三环开发的项目已经遍地开花。据了解，目前西安楼市的新盘供应，主要集中在三环区域，而从楼市成交来看，三环也成为楼市成交的高峰点。
上半年楼市成交中，三环区域表现格外亮眼。在三月份，国五条催涨楼市成交，“涨”的部分主要来自三环，浐灞成交位列，而城西、经开等区域成交量均排在前列，且成交量增幅明显，“供应主要集中三环、成交三环居榜”的市场趋势，已经贯穿在2013年上半年楼市中，购房者的置业观念已经改变，将目光从城内转向城外，“郊区化”购房趋势已是不争事实。
二环内新盘少、房价高，三环外，距离市中心远、生活时间成本大、房价低，楼市成交表现出明显的“环线”特点，居住结构也伴随三环时代的来临，潜移默化的裂变与重组着，二环内房价高，仅有的新盘被改善及高端群体侵占着；三环外的品牌盘是投资上品，一旦区域认可度抬升，品牌大盘就可回收投资报酬，这里聚集着西安的投资客群；而三环外的其他楼盘，它们既不在楼盘规模上占据上风，也没有头衔响亮的品牌房企助阵，来这里买房的，才是普普通通的西安刚需，刚需被挤出三环外。
这种明显的居住结构，源于对购房者对高房价成本的困扰和居住负担的担忧。依据西安市场来看，7月西安房价涨至7232元/㎡，而二环内的优质房源大多都在8000元/㎡以上浮动，三环外的低价房源拉低市场均价，驱动效应之下，西安刚需选择去三环外居住。这其实就是一轮挤出效应，这种挤出效应不仅出现在西安，一线城市也运行着这种模式，北京人在远郊接壤的河北省三河和廊坊等地置业，上海人买房也退居城市外环，由于房价持续飙升，这种趋势也难以停止，往好了说，这是国际化大都市建设的福音，起码还有三环外的房子可以住，往坏了说，土生土长的西安人实则被挤出了那座曾“生于斯、长于斯”的城市。
高房价就这样催生出城市人群的结构性蜕变。某种层面上，这种“优化组合”符合了一些人的要求，比如有开发商呼吁，政府应该在远郊建设中低档房，让低收入人群搬出城区居住。但是，市场的坚实基础从来是建立在良性的消费互动之上的，普通消费需求保证了市场健康与平稳的持续性。西安楼市长期以刚需市场为主，当普通的消费力量尽数被逐出城市后，市场随之将被投资与投机者占领。无可否认，由于资本的撬动能力，短期内市场由于某种聚集效应而形成繁荣，但这是一种非理性的繁荣，是不可持续的。
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