[摘要] 与城市规模膨胀相伴而生的，是居住郊区化的大趋势，大城建往往带动着楼市的大发展，这一潮流也是房价上涨的重要推动力量，而在西安这座环状发展的大城中，“楼市三环时代”已成为不争的事实。
2005年时，我们称四环、五环沿线将成北京楼市主角；2009年时，五环内楼市已经正式告别万元时代；2011年时，房企已经集中转战五环外；2013年时，“京六环”房价破2万大关……
与城市规模膨胀相伴而生的，是居住郊区化的大趋势，大城建往往带动着楼市的大发展，这一潮流也是房价上涨的重要推动力量，而在西安这座环状发展的大城中，“楼市三环时代”已成为不争的事实。
5年前还不被看好的曲江版块，如今已成了大多数西安人的心头痛。开发商卖的“未来”总被认为是“雾里看花”，但安插生活大区旗的房企，却有着带动版块前进的强劲实力，城市5年一变，“摊大饼”式城市布局必将向外扩撒，曾经边缘的村庄靠拆迁一夜暴富，曾经的不毛之地，摇身一变成为开发商的“聚宝盆”，以“三环为界”，“高富帅”买房都在城内，“穷屌丝”不得不向高房价妥协，安家定居三环外，而刚需，这个中国楼市特有的名词，便成为三环时代中的受益者和受害者。
西安楼市呈现大三环格局
20年前，界定西安主城区的边线是城墙，5年前是二环线，今后的5年内就是三环线。
随着三环路的开发建成，房地产正式进军三环领域。一方面，数个千亩大盘带动着区域的崛起与发展，另一方面，品牌房企入驻的明星效应持续发酵，三环楼市热度不断提升。
纵观西安三环线周边发展，南三环，有长安区和民用航天产业基地；北三环，有经开区和大明宫居住圈；东三环，世园带动浐灞楼市走俏；西三环，西咸新区沣东新城正逐渐被看好，三环，渐渐进入置业者的视野。
十年前的长安大学城仅是一片农耕地，并不被人看好。而如今，长安区已经成为开发商争相入驻的。万科城开启了房企进军长安的先河，随后，雅居乐•铂琅峯、悦美国际、风憬天下等多个楼盘如雨后春笋般布局长安，在经历了从“荒芜”到“繁华”的蜕变之后，长安显然已经成为人们置业安家的理想之地。
长安片区“脱荒”的模式，在其他片区也能看到类似的影子，标杆房企率先进驻，中小房企尾随其后，加快区域开发速度。如香江湾、御锦城带动城东浐灞，保利•拉菲公馆、万科金域华府带动城北，保利•金香槟、华润二十四城带动西咸新区沣东新城。目前来看，二环内土地日渐式微，三环沿线尚有大面积的未开发土地，西安多数新盘都在三环外，这也将西安刚需购买力转移到三环外，而占据优质地段、价格坚挺的二环楼盘，则被改善、高端等购买群体“独吞”。
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西安刚需被挤到三环外？
三环区域频频发力，吸引着众多房企前来掘金，三环开发的项目已经遍地开花。据了解，目前西安楼市的新盘供应，主要集中在三环区域，而从楼市成交来看，三环也成为楼市成交的高峰点。
上半年楼市成交中，三环区域表现格外亮眼。在三月份，国五条催涨楼市成交，“涨”的部分主要来自三环，浐灞成交位列，而城西、经开等区域成交量均排在前列，且成交量增幅明显，“供应主要集中三环、成交三环居榜”的市场趋势，已经贯穿在2013年上半年楼市中，购房者的置业观念已经改变，将目光从城内转向城外，“郊区化”购房趋势已是不争事实。
二环内新盘少、房价高，三环外，距离市中心远、生活时间成本大、房价低，楼市成交表现出明显的“环线”特点，居住结构也伴随三环时代的来临，潜移默化的裂变与重组着，二环内房价高，仅有的新盘被改善及高端群体侵占着；三环外的品牌盘是投资上品，一旦区域认可度抬升，品牌大盘就可回收投资报酬，这里聚集着西安的投资客群；而三环外的其他楼盘，它们既不在楼盘规模上占据上风，也没有头衔响亮的品牌房企助阵，来这里买房的，才是普普通通的西安刚需，刚需被挤出三环外。
这种明显的居住结构，源于对购房者对高房价成本的困扰和居住负担的担忧。依据西安市场来看，7月西安房价涨至7232元/㎡，而二环内的优质房源大多都在8000元/㎡以上浮动，三环外的低价房源拉低市场均价，驱动效应之下，西安刚需选择去三环外居住。这其实就是一轮挤出效应，这种挤出效应不仅出现在西安，一线城市也运行着这种模式，北京人在远郊接壤的河北省三河和廊坊等地置业，上海人买房也退居城市外环，由于房价持续飙升，这种趋势也难以停止，往好了说，这是国际化大都市建设的福音，起码还有三环外的房子可以住，往坏了说，土生土长的西安人实则被挤出了那座曾“生于斯、长于斯”的城市。
高房价就这样催生出城市人群的结构性蜕变。某种层面上，这种“优化组合”符合了一些人的要求，比如有开发商呼吁，政府应该在远郊建设中低档房，让低收入人群搬出城区居住。但是，市场的坚实基础从来是建立在良性的消费互动之上的，普通消费需求保证了市场健康与平稳的持续性。西安楼市长期以刚需市场为主，当普通的消费力量尽数被逐出城市后，市场随之将被投资与投机者占领。无可否认，由于资本的撬动能力，短期内市场由于某种聚集效应而形成繁荣，但这是一种非理性的繁荣，是不可持续的。
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