2000年以前建成的城市老旧小区全部纳入城市更新改造范围——新一轮老旧小区改造,有你家吗?

  城市中的老旧小区将迎来一场“大更新”。

  日前，在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上，住房城乡建设部部长倪虹表示，将实施一批惠民生、促发展、防风险的更新项目。在民生项目方面，将把2000年以前建成的城市老旧小区纳入城市更新的改造范围。

  此轮老旧小区更新改造，为何以“2000年”作为划分节点？具体怎么改、谁来改？

2000年以前建成小区仍有较大改造空间

  广西玉林市玉州区名山街道，坐落着一个建于20世纪80年代末的小区——兴明小区。和不少年久失修的老旧小区一样，这个小区曾面临管道老化等问题，一度给居民生活造成困扰。

  一场改造改变了这样的局面。2024年5月，兴明小区改造项目正式完工，涉及土建、给排水、燃气等方面项目更新。一根根新管道竖起，一个个健身场地建成，不仅解决了过去让住户头疼的用水问题，还大幅提升了居民的生活质量。

  这是中国着力推动城镇老旧小区改造的一个缩影。去年，中国共新开工改造城镇老旧小区5.8万个，超额完成5.4万个的年度目标任务。其中，广西、北京、河南等11个地区超额完成城镇老旧小区改造计划。

  时间回溯到2020年，彼时，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。今年是“十四五”收官之年，也是完成《指导意见》目标任务的关键一年。聚焦城镇老旧小区改造，今年的政府工作报告提出，统筹城市低效用地再开发，加快健全城市防洪排涝体系，加强燃气、给排水、热力、地下管廊等建设和协同管理。住房城乡建设部则明确，将把2000年以前建成的城市老旧小区全部纳入城市更新改造范围。

  “2000年前建成”，为何成为城镇老旧小区改造的时间划分点？

  “中国老旧小区存量大，改造工作量大，要‘从老到新’按序改造。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，最初的老旧小区改造将1990年前建成的小区作为重点，目前又扩展到了2000年以前，部分城市还将改造范围拓宽至2005年前建成小区。

  据业内人士透露，2000年左右是商品住房市场发展的重要节点，在此之前建成的住宅小区不仅房龄高，部分还未收取房屋维修资金、没有小区物业，修缮时需开展较多协调工作，还要有相关改造资金作保障。

  “从全国范围看，很多2000年前建成的老旧小区已经开工改造了，但推进过程仍有一定难度。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，老旧小区改造既要征询居民意愿，又涉及管线、水电等多个市政部门协作。2000年以后建成的小区虽也面临老化问题，但改造范围和筹资方式相对明晰。因此，加大力度做好2000年以前建成小区的改造更新，仍是当前城镇老旧小区改造工作的重要任务。

基础类、完善类和提升类改造共同推进

  老旧小区究竟怎么改？重点改什么？

  “城镇老旧小区的改造内容主要分为三类，包括基础类、完善类和提升类。”李宇嘉表示。

  基础类改造，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防等基础设施。

  完善类，就是为了满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要涉及环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境和配套设施还包括拆除违法建设，整治小区绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、电动自行车及汽车充电设施等。

  提升类，则是为了丰富社区服务供给、提升居民生活品质等推进的改造内容，涉及公共服务设施配套建设和其智慧化改造，比如改造或建设小区及周边社区综合服务设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民超市、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

  “要保证‘十四五’末基本完成2000年前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，各地要加强盘点2000年前的城镇老旧小区，确认是否还存在市政配套设施不完善、社区服务建设不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。”赵秀池认为，各地应因城施策，确定改造对象和改造内容，并区别基础类、完善类、提升类改造，根据相关政策目标任务加快推进改造。

  根据住房城乡建设部披露的数据，从2019年中央部署实施城市更新以来，全国已累计开工改造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿居民；加装电梯超过13万部，增加停车位380万个，增设养老、托育设施近8万个。“这说明，目前的城镇老旧小区改造重点还是聚焦在基础类改造，也就是水电管网等基础设施补短板。如果按照基础类、完善类、提升类全部推进改造，还有很大的市场空间，对于扩内需能起到明显的拉动作用。”李宇嘉说。

  开展城镇老旧小区改造，不仅是一场惠民生的城市更新工程，也是强化基层治理的有效试验。

  位于北京市通州区的云景里小区建成于1994年。去年，该小区全面完成改造工作，实现居民上下水改造率100%和外窗护栏拆除率100%，被列入住房城乡建设部完整社区试点项目。“在进场改造前，我们先进行走访调研，了解居民的改造诉求并公示改造项目的主材样品。”中建二局北京通州云景里旧改项目经理唐华介绍，“改造进行期间，我们通过工艺提升，把对居民生活的影响降至最低。比如上下水改造项目，通常得停水一周左右，我们把停水时间控制在了两三天。同时，我们还选派了8名施工人员作为专职楼栋管家，改造过程中，居民有任何问题，可以随时通过电话或‘协商共建议事平台’向楼栋管家反馈，也可以到小区协调中心面对面和管家沟通。改造完成后，我们还有相应质保期，保障居民在项目改造后的入住体验。”

建立政府补贴、业主自筹和社会资本参与的共担机制

  城镇老旧小区改造惠民生、利长远，但不少居民还关注一个关键问题：改造的钱从哪儿来？

  “城镇老旧小区改造资金主要来源于政府补贴、业主自筹和社会资本参与。”赵秀池表示，继续推进2000年底前建成老旧小区的改造工作，要积极引入更多社会资本，如将一老一小、停车服务、物业服务、文体健身等经营项目与社会资本对接，实现资金来源的可持续性，此外，还可以通过建立老旧小区改造基金或发行老旧小区改造专项债券来筹集资金。目前，山东济南、湖南怀化、安徽芜湖、甘肃嘉峪关等地，已通过发行地方政府专项债券方式，支持老旧小区改造。

  居民出资也是推进改造的重要资金来源。《指导意见》明确，“建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制”，其中提到，合理落实居民出资责任，按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。

  “从目前实践的情况看，推动居民出资进行老旧小区改造，有一定推进难度，尤其对于部分建成年代早、没有住宅专项维修资金的老旧小区居民，要引导其出资改造，还得加大政策宣介力度，做好群众协商工作。比如，加装电梯这类居民明显受益、涉及多家协商的改造项目，更要加强居民调解协商，把‘谁受益、谁出资’的原则落实到位。”李宇嘉说。

  除了政府和国企主导的老旧小区改造，住房城乡建设部还提出，鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。在赵秀池看来，除了部分居民出资原拆原建，自主更新改造最大的难点仍在于资金问题，“对此，可以加大自主更新改造的税费减免、金融支持力度，同时让住房专项维修基金公共账户和个人账户发挥各自应有作用，还可以加大住房公积金支持力度，并为自主更新改造提供多元化、低成本的融资方式，让更多居民积极参与住宅改造工作，进而推进城市更新稳步进行。”赵秀池说。