楼面价拉开差距:港务8800元/㎡,高新14000元/㎡,房未买圈子已定!

最近的土拍市场，是真热闹。

一方面，浐灞国际港开始高体量供应，3月截止至今浐灞国际港已有8宗住宅用地＆2宗商服用地完拍。

另一方面，高新丝路软件城、高新丝路科学城也加入“取消地价上限”行列，地价在区域价值预期下，表现依旧强劲！

值得关注！

我们将3月土拍信息做了统计和整理，从已成交的地块信息来看，截至目前已有12宗住宅用地完拍，主要分布在港务区、浐灞生态区以及高新丝路软件城板块，其中港务区成为本次供应大户，6宗住宅用地供应，也为后续市场持续提供充足选择。

而浐灞生态区，也随着央企中国能建摘得2宗宅地＆2宗商服用地，也为区域带来新选择。

从整体土拍情况来看，浐灞国际港表现相对平稳，并未出现高溢价成交宗地。一方面目前市场行情背景虽有回暖，但房企拿地策略保持相对谨慎，加上区域供应后续体量充足，另一方面，这也意味着后续区域价格将保持相对稳定，也算是一个不错的信号。

不过，丝路软件城在取消限价下，依然凭借区域发展优势和发展预期，两宗摘地溢价率均超过10%，热度保持强劲态势。

从面积来看，单宗土地面积较大的地块为中国能建摘得的2宗地块，面积分别为87.781亩和92.08亩，如果后续为一个社区开发，体量接近180亩。

除了供应的地块面积之外，楼面价也值得关注。对比此前周边已经摘得地块楼面价，能发现8月这14宗住宅地块中，有今年成交可参考的地块楼面价整体还是呈现一个稳定态势，与今年年初甚至去年的住宅用地成交楼面价来看相差不大，整体价格保持相对稳定。

例如CB3-2-149＆CB3-2-156，楼面价分别为6426元/㎡和6413元/㎡，相较于去年片区的7351元/㎡和去年年末的5218元/㎡，保持相对平稳。（需要注意，不同商住用地占比不同，楼面价也会形成变化）

再例如龙翔摘得的GW1-16-6和绿城摘得的GW1-16-8，楼面价分别为8720元/㎡和8724元/㎡，从片区均价来看，8300-8800元/㎡区间，再加上区域土地供应逐渐稀缺，这个楼面价属于合理区间。

而高新丝路软件城2宗地，中海的1.4万元/㎡楼面价＆保利的1.3万元/㎡楼面价，对比周边近一年摘地楼面价来看。中海新摘地块周边的保利云谷天汇楼面价13972元/㎡保持相对平稳。

但软东保利新摘地块对比周边的绿城、金泰、天地源项目楼面价集中在1.1万元/㎡，出现了约2000元的涨幅变化，出现这个变化的核心原因，一方面来自于区域供应的稀缺、另一方面也在来自于市场改善需求的提升。但对于购房者而言，也需要注意这样的细微变化，如果有心仪项目，还是早点落袋为安为好。

从地块落位来看，目前已经成交的地块区位都可以说是十足的具有“诚意”，属于香饽饽地块。

从目前市场动作来看，大部分地块都很有可能年中就能亮相。这对于后续想要在片区置业的朋友们来说，不妨可以在片区置业时将这些地块也纳入置业选择目标中。

来看具体地块信息：

位于高新区丝路软件城区域，东南侧已建成高新区第十六小学、高新区第十初级中学，周边1公里内有西安人才公园，科技六路、化龙三路建成通车，路网配套完善。

这也是今天下午刚刚土拍结束的最新信息，GX3-24-9按照价高者得为原则确定竞得人，共吸引中海、保利、招商、中铁建、中铁、建发等多家房企竞抢，经过17轮竞价，最终以14.26%溢价，由保利以12.82亿元摘得。

从地块落位来看，项目位于绿城海棠三章、天地源高新宸樾、紫薇时光云境、金泰和樾等项目所形成的高品质住区，板块热度和关注度十足。

从配套来看，地块最大的亮点的就是紧邻教育配套，同时与高能产业园区距离适中，这也是目前软东片区的整体核心优势，更适宜居住效应。

同时从摘地房企来看，这也是保利继保利天悦、保利天汇、保利云谷天汇后，落子丝路软件城的第4个产品地块，从前期市场对于保利的“关注热度”来看，依托于保利的品牌效应、产品优质力与区域发展潜力，这第4个项目会打造怎样的产品，还是非常值得关注的！

宗地位于高新区丝路软件城区域，北侧已建成高新区第十九小学、高新区第四初级中学，云水三路、天谷三路建成通车，路网配套完善。

根据今天下午最新土拍结果，GX3-35-33按照价高者的为原则确定竞得人，共吸引中海、招商、保利、中铁建、绿城、龙湖、建发等多家房企参与竞抢，经过多轮次竞价，最终以12.46%溢价，由中海以6.32亿元摘得。

从地块落位来看，处于市场常说的软西片区，再具体一点则是天谷四路以北形成的软西住宅片区。片区内中铁建西派天樾、西派国樾、高科云天、高新天谷雅舍、中海天谷时代、保利云谷天汇等高品质住区形成高端改善居住氛围。

同时，从配套来看，地块东北侧和北侧分别为高新四初、高新19小优质教育资源，东南侧为高新启迪儿童医院，南侧则为公园用地，后续南侧视野遮挡和观景效果不错。

而从区域来看，区域近两年供应摘地较少，也让区域供应出现暂时短缺，一定程度上也增加了中海地块项目产品入市的关注度和热度。

同时从地块本身来看，26.96亩，对于本身善于规划打造产品和社区的中海来说，会有怎样的惊喜产品出现，还需保持期待~

CB3-2-139宗地：位于西安浐灞国际港香槐五路以南、香堤五路以东，土地面积13.775亩，土地用途为商服，容积率不大于4.5，建筑密度≤40%，绿地率≥25%，地上计容建面41323㎡，建筑限高100米。

CB3-2-149宗地：位于西安浐灞国际港锦堤一路以西、世博东路以北，土地面积87.781亩（住宅85.799亩，商服1.982亩），土地用途为住宅、商服，容积率不大于2.8，建筑密度≤20%，绿地率≥35%，地上计容建面163857㎡，建筑限高80米。

CB3-2-141宗地：位于西安浐灞国际港香槐五路以南、香堤四路以东，土地面积21.559亩，土地用途为商服，容积率不大于4.5，建筑密度≤40%，绿地率≥25%，地上计容建面64678㎡，建筑限高100米。

CB3-2-156宗地：位于西安浐灞国际港东三环以西、世博东路以北，土地面积92.08亩（住宅90.103亩，商服1.977亩），土地用途为住宅、商服，容积率不大于2.8，建筑密度≤20%，绿地率≥35%，地上计容建面171882.6㎡，建筑限高80米。这个地块内配建有5250㎡的幼儿园。

4块宗地位于浐灞会展文旅板块，区域配套现状充足，地块南侧临近西安国际会展中心、砂之船奥莱、地铁3号线务庄站。

教育配套方面浐灞第一中学、浐灞32小、西安交大附中浐灞右岸学校分布项目周边，再加上浐灞喜来登酒店、浐灞假日酒店、灞河、世博园等配套，随着区域人居氛围的不断成熟，区域面貌也在不断更新，也成为浐灞生态区繁华核心之一。

除此之外，有必要再来看下摘地房企--中国能建。

听名字，就挺能建设的。但可别小瞧了，中国能建可是大有来头~

中国能建--中国能源建设集团，作为特大型能源建设集团公司，是能源电力和基础设施建设领域的国家队、主力军，在氢能、水电、特高压、风电、火电、核电、光热等领域深耕十几载。在国内外享有盛名的南水北调、西气东输、西电东送、三代核电、中国天眼等世纪工程建设中，中国能建都做出过卓越贡献。根据2023年《财富》世界500强排名中，中国能建凭借548.89亿美元，排名256位。

而旗下中能建城市投资发展有限公司是国务院国资委首批确定以房地产为主业的16家央企之一，是中国能建具有一流竞争力的特色房地产开发商、城市综合运营商与房地产业务投资旗舰平台（两商一平台），加快向“一流的城市综合开发综合运营商”战略转型。

凭借稳健业绩、持续提升的经营质量以及较大的增长潜力，央企品牌的优势不断提升下，更荣获“2023中国房地产公司品牌价值TOP10（央企）“荣誉称号。

住宅开发方面，能建城发依据不同市场需求、城市底蕴以及区域特色，量身定制“国府、府、公馆、蘭园系”四大精品住宅产品系，凭借优质产品力与央企品牌影响力打造如北京的中国府、南京中宁府等天花板级豪宅产品，以及北京京玥兰园、成都紫郡公馆等系列城市标杆项目。

丨中宁府

从其他城市发展来看，更需要关注的是其与片区的合力共进效应。深入参与北京、成都、杭州、广州、南京等城市片区的发展推进，并带来一系列优质作品。从能建城发拿地动作来看，也是精准踩在各城市区域潜力爆发价值段，并通过自身产品优质力与凝聚吸引力，不断与区域形成合力，推进区域价值爆发。

同时，回顾2023年11月末，西安市重点招商引资项目集中签约暨2023年四季度重点项目集中开工活动举行。其中中能建西北科创中心项目签约，建设内容包括总部大楼、科创大楼、配套商业酒店等。

“首进西安、央企品牌、浐灞国际港发力之年”，这样的三个价值点的合力，期待后续地块和产品能有更多信息的释放！

三宗地为相邻地块，位于奥体板块核心位置，区域配套一致，地铁3号线新筑站、西北侧铁一中陆港中学和小学、商业（中粮、王府井）、公园（奥体中央公园）、医院（交大一附院陆港医院）等配套都已经落地兑现，且在地块1公里范围内，居住舒适度高。

从楼面价来看，8720、8644、8724元/㎡楼面价，预估入市价格可能保持在18000-21000元/㎡区间，同期摘地又均是相邻地块，意味着后续入市时间相近，产品方面可能会有激烈竞争，在选择时可以优先关注产品＆性价比。

需要注意的是，目前区域内随着改善氛围的不断增强，区域在售项目包括中国铁建西派麟悦、鼎诚御峰里等项目，均为143㎡起步的大面积改善产品。后续三个地块产品，大概率也会围绕143㎡左右产品。但如果有120㎡左右小户型的产品，想要在片区置业的刚改朋友可一定要抓紧关注！

地块位于和畅路以东、港兴路以北，占地约69.005亩，容积率2.5。从地块位置来看，800米范围内地铁3号线国际港务区站、陆港第三幼儿园、陕师大陆港小学环绕，同时西侧一路之隔就是新寺遗址公园，生态、教育、交通资源丰沛。

这宗地块也是中铁建在港务区摘得的第三个地块，从产品布局来看，很大概率还会是中铁建拿手的西派系产品，值得期待。

从港务区的摘地动作来看，很明显能够看出诸多房企均选择在区域的重仓趋势，包括华润、绿城、金地、中铁建以及龙翔等房企，都选择在区域布局多产品，一方面是区域发展势头强劲所带来的积极预期，另一方面也是房企自身对于区域未来发展的信心加持。那对于购房者来说，跟着这类房企布局置业计划，基本不会出错。

除已拍地块之外，待拍地块中，丝路软件城的GX3-42-72-3宗地，也同样值得关注。

一方面，瞳南供地逐渐稀缺，60.777亩用地供应也是CID今年首拍，处于瞳南核心住区范围内，会吸引多少房企参与竞争？

另一方面，作为CID首宗不限价住宅用地，最终溢价是会保持稳定？还是出现高溢价？

你认为西安哪个区域

会在今年土拍市场中大放异彩？

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