2月西安二手房数据如期出炉。

不出意外，跌的很惨。

根据官方发布的统计：

我们也根据1月和去年2月份同月数据进行了换算，环比下跌-50.92％、同比下跌-50.04％。

这也是有官方数据以来，环比跌幅最大、同比首次进入跌幅月。

其实有理由可以解释：

丨去年高基数的影响：在去年，受到前期积压的需求，在2月开始集中释放需求，这也让去年2-4月持续保持高增量态势。而从2023年10月开始，西安二手房市场就持续保持稳定的成交量，月均保持在8600余套，这样稳定的成交量，并不会形成需求积压，也就不会出现“小高峰”现象。

丨春节时点错位的影响：翻一翻日历，去年1月22日春节，今年2月10日春节，节假日的错位，让数据并不具备特别“准确”的参考性，一方面，去年2月开始集中释放需求，导致数据出现上涨；另一方面，今年2月春节，从1月中下旬开始，就有一定量门店提前放假（还有放到现在都没开的），同时再加上传统春节假期大部分置业者置业意愿不佳、部分置业者和房东选择出去旅游、抵触过年期间上门看房、春节假期交易不便...等等因素，导致整体成交情况并不理想。

这样的解释，虽然能一定程度上解释通“数据的暴跌”以及“成交套数腰斩”，但其实还有两个核心因素也共同起到了影响作用：

丨观望态度：二手房整体价格下滑趋势明显，再加上市场情绪，不少“投资客”选择割肉退场下，导致二手房买卖双方僵持心理愈发严重，业主试探性的降价以及“投资客”割肉退场的影响下，也让更多本身就不甚着急的置业者，拥有了更大的主动权，特别是本身需求不着急的置业者，更愿意去选择再等等看是否能够继续降价＆多挑挑看看哪一家更便宜，这样的置业心态下，也让观望情绪愈发强烈。

需要提醒一句的是，二手房今年整体走势大概率将持续保持“以价换量”的趋势，对于二手房东们，我们的建议是持续保持关注趋势和小区价格变化，及时更新。

而对于置业者而言，特别是接下来的3月，新房市场进入小阳春阶段，结合目前楼市新政、利好，房企也将加大供应追求开门红，而此时需求置换卖旧买新的房东，很有可能会存在“让价”行为，在当下这个“主动权”掌握在自己手里的时间节点，议价到一个相对合适价格。所以对于现阶段有需求的购房者而言，尽可能还是多跑多看多问，找到更适合自己的房源。

丨政策红利下的需求变化：

这一点，在短期内虽然并不会有太强的影响力，不过在市场的心理层面，“杀伤力”还是很足。

那就是，今年以来的市场各类政策，正在持续不断弱化“二手房”价值。

一方面，首付20％＋史上最低利率＋新房市场新产品，再加上今年推动交付稳定＋购房者信心恢复下，新房市场有望在短期内出现一定量的复暖，自然也会分流大部分购房者重新回归新房市场。

另一方面，在昨天，我们的视频号中，海哥也重点讲了一个非常非常重要的信息，那就是“3月初，住建部在西安召开全国保障性住房建设工作现场会，同时参加西安市2024年保障性住房建设项目开工活动”，后续在我们持续关注中，还新发现西安市2024年保障性住房建设项目已经开工，首批10个项目共10000套房源，随后还会根据轮候情况和项目储备，再新建6000套！

而在这个视频下，不少朋友也开始忧虑，随着保障房的不断落地，后续二手房的市场交易，是否还会被再“分一杯羹”。

这一点，目前暂时可以不必过度担忧，毕竟保障房体量、效应以及影响、覆盖范围都还没有形成一个大面积的置业理念改观，所以对于当下正在疲软期的二手房市场来说，虽然会一定程度上出现情绪影响，但效应力不大。