三次惊喜,全城聚焦,第四次即将到来?

西安浐灞国际港来了，以后，再无“西安国际港务区”。

但是，我们依然可以怀念地称其“港务片区”，在“港务片区”之下，楼市板块的划分，可以照旧。

曾经的西安国际港务区，如今的“港务片区”，从设区至今，经历了三次惊喜，全城聚焦，催热板块。

种种迹象显示，第四次即将到来？

第一次惊喜：设港。

2008年前后，港务区开始起航；2010年11月4日，港务区规划获国家发改委批复。规划控制区120平方公里，规划建设区89.89平方公里。成为西北唯一内陆港，开启了港务的“港”时代。

按照“港→区→城”的发展路径，依托“西安综合保税区、西安铁路集装箱中心站、西安公路港”三大核心平台，打造国际中转枢纽港和商贸物流集散地，打造现代生产性服务业新城。

这一时期的主战场在港务大道沿线、秦汉大道纺渭路一线，主要有西安港、保税区、集装箱中心等，侧重于物流商贸、现代服务产业发展。

第二次惊喜：全运会拉动下的“港城联动”。

2017年，借助全运会主会场西安奥体中心“一场两馆”的落地，港务区适时推出“城”时代建设，进入“港城联动”周期。

“港城联动”时代的主战场在西到灞河、南到北三环、东到港务大道、北到秦汉大道这一范围，开始大力“拓城”，形成国家中心城市东部新样板城区。商贸、文体、总部等产业联动发展。

主要的设施有全运会主会场西安奥体中心、地铁14号线、奥体中轴公园总部集群、长安云系列两馆、高新一中等多个“名校+”的进入。

第一、二次惊喜之后，港务形成了“东产西城”的新发展格局。

大家所熟知的“港务”就是从这个时间开始的，这里也就成了“港务的代名词。就像大家提到浐灞，浐灞三角洲就是浐灞的代名词一样。

第三次惊喜：西安浐灞国际港。

浐灞和港务的合并，早有传闻。随着2023年港务和浐灞的书记一肩挑，“两区”的合并，就开始加速，2024年1月终于浮出水面。

这在港务和浐灞甚至西安城市发展史上，毫无疑问是一个大事件。

合并之后，区域城市地位是必然有所上升的，至于能到什么地位，目前还不能确定，但“城市中心”是肯定的。

值得关注的是产业发展、功能布局，这两大涉及到产业发展的主要方面是否有新的变化，关系到区域经济量级的增长和发展潜力是否巨大。

港浐合并，在有些人看来，未必是惊喜。这是坊间评议的一个看法而已。愿不愿意，已经合并，而且已不可逆。

第四次惊喜：——

何时来？

港务片区目前比较大的悬念是秦汉大道以北、渭河以南区域的发展定位。这一片区目前还基本处于建设的空白或前期阶段。

根据本微掌握的信息综合看，对于这一片区的建设内容，各种说法都有，甚至有些还非常令人兴奋，具体的唯有等待官宣。

2023年春天，西安吹响“城市北跨、拥河发展”的号角，已经借助全运会发展“城”时代的港务，能否再次借助城市发展大势，实现自己的“北跨”，拉动秦汉大道以北，渭河以南的区域的快速发展，非常值得关注。

也许，港务给人的第四次惊喜，就在这里。

合并之前的港务，是西安中心城区新房市场两大主阵地之一。2024年依然是热点区域之一。

经历了看不中、不敢买，到将信将疑、买了还担心，到现在逐步买不上、买不起，港务楼市经历了与浐灞类似的路径。

从产品定位角度，港务楼市经历了刚需时代、改善时代，目前正在进入到中高端改善时代。

随着城市价值持续兑现、产品不断升级，港务房价从2017年的1万/㎡左右，到目前的1.7-2.1万/㎡，小步慢走中实现了多级跳跃。

我们也关注到，在2017年前后进入的人，不断有往外出货的，“小赚”了一笔，喜滋滋的。咨询能否买港务的人，依然不断。

客观来说，品质刚需、改善需求，港务依然是可选择的。当然要侧重选盘，抓住买入时机。时机不对、选盘不准，买亏的可能也有。

在2024置业港务，依然要围绕地铁、学校、商业、产品、房企等方面来综合衡量。

最后，需要指出的是，要跳出港务片区看港务楼市。

渭北的先进制造业、临潼的渭北新城（产业）、西边的经开高铁新城产业园区等，港务以及浐灞的核心区，其实是处于产业区的围合之中，视野开阔些，就会发现新的不同。

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