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重新回归!二环千亩土地蹉跎10年迎来转机

西安楼市2024-01-11 11:10:25来自北京市

2013-2023年，10年。说长不长，说短不短。

时间回到2013年8月，当时恒大地产“入驻”二环内枣园城改项目，本以为世界五百强可以在这块不可多得的土地上大展拳脚，但时事更迭，恒大基本丧失了造血经营的能力。

10年时间，急需下一次蜕变！近期，随着《关于未央区枣园村城中村改造项目实施详细规划的公示》，重新把大家的视野拉回枣园城改项目中！

这份公示重量级规划，因为不仅位置核心、规划面积大，就在文景路以西，明光路两侧，纬三十一街以南，锦宏路以北。同时，这个项目的规划公示，也意味着二环内又新增了待开发用地！

其中，住宅用地6宗，约290.4亩，容积率在1.31-3.8；商业用地有2宗约12.75亩，还有1宗约27.5亩的混合用地；教育用地3宗，有2所学校已经建成！

1、二类城镇住宅用地（6宗，用地面积约290.4亩）

| WY-12-13-1地块规划用地性质为二类城镇住宅用地（070102），规划用地面积5.96公顷，容积率3.74，建筑密度≤20%，绿地率≥35.3%，建筑高度≤100米；

| WY-12-14-1地块规划用地性质为二类城镇住宅用地（070102），规划用地面积1.72公顷，容积率2.84，建筑密度≤20%，绿地率≥35%，建筑高度≤100米；

| WY-12-15-1地块规划用地性质为二类城镇住宅用地（070102），规划用地面积3.42公顷，容积率3.80，建筑密度≤20%，绿地率≥35.1%，建筑高度≤100米；

| WY-12-17-1地块规划用地性质为二类城镇住宅用地（070102），规划用地面积6.35公顷，容积率3.69，建筑密度≤20%，绿地率≥37.3%，建筑高度≤100米；

| WY-12-19-1地块规划用地性质为二类城镇住宅用地（070102），规划用地面积0.98公顷，容积率2.96，建筑密度≤20%，绿地率≥35%，建筑高度≤100米。

| WY-12-11-1地块规划用地性质为二类城镇住宅用地（070102），规划用地面积0.93公顷，容积率1.31，建筑密度≤20%，绿地率≥35%，建筑高度≤100米；

2、商业、混合、供电用地（4宗，用地面积约45.9亩）

| WY-12-6-1地块规划用地性质为混合用地（0902+0901），规划用地面积1.82公顷，容积率5.50，建筑密度≤50%，绿地率≥25%，建筑高度≤100米；

| WY-12-9-1地块规划用地性质为商业用地（0901），规划用地面积0.18公顷，容积率4.54，建筑密度≤50%，绿地率≥25%，建筑高度≤100米；

| WY-12-11-3地块规划用地性质为供电用地（1303），规划用地面积0.42公顷，容积率0.6，建筑密度≤35%，建筑高度≤24米；

| WY-12-14-2地块规划用地性质为商业用地（0901），规划用地面积0.64公顷，容积率5.50，建筑密度≤50%，绿地率≥25%，建筑高度≤100米；

3、教育用地（3宗，用地面积约112.95亩）

| WY-12-11-2地块规划用地性质为中小学用地（080403），规划用地面积1.85公顷，容积率0.95，建筑密度≤30%，绿地率≥35%，建筑高度≤30米；

| WY-12-11-4地块规划用地性质为中小学用地（080403），规划用地面积0.58公顷，容积率1.49，建筑密度≤40%，建筑高度≤30米；

| WY-12-11-5地块规划用地性质为中小学用地（080403），规划用地面积5.10公顷，容积率0.98，建筑密度≤24%，建筑高度≤30米；

这里需要注意的是，这3所学校其中已经有2所建成，包括范家村小学（地籍编号：WY-12-11-4）和西安市第七十五中学（地籍编号：WY-12-11-5），（地籍编号：WY-12-11-2）地块规划为一所小学。

从时间轴来说，实际上虽然恒大早在2013年就已经“拿下了”这个项目，但枣园片区的正式拆迁是在2018年底，2020年8月才拆除完毕！

通过翻阅相关资料，我们发现枣园村拆迁城市更新实际上在2010年左右就传出了消息，却一直没有实质性的进展。

后来坊间传闻恒大要参与这块地的开发，但是这块地并没有进行收储挂地，恒大就把logo打在了围挡上，围挡上赫然写着恒大集团、锦鹏实业联合开发，这也是典型的“勾地”与城市更新一二级联动拿地模式。

▲图源网络

锦鹏实业是谁？

枣园村的拆迁主体是西安广弘杰信置业有限公司，根据公司的股权结构，恒大占股51%，陕西金禾实业有限公司占股14%，而金禾由陕西锦鹏实业投资有限公司100%控股。

聚焦到2018年11月，也是项目正式推进的时候，当时未央区发布《西安市未央区人民政府关于枣园村集体土地上棚户区改造房屋征收工作的通告》，枣园村城市更新项目才慢慢步入正轨，正式进入拆迁阶段。

据官方转载区政府办信息：枣园片区位于北二环以内，南至纬二十六街，北至北二环，东至文景路，西至明光路西，占地约2000亩。

枣园片区通过城改拆除村民宅基地565户，面积56.7万㎡，拆除企业316户，面积53.3万㎡，清运垃圾71.5万方，整理出城改用地约1000亩，其中安置133亩，商业开发322亩，公园、学校及道路占地545亩。

▲实拍枣园城改安置楼

不得不说枣园城改项目，可谓“生而不凡”。占地体量不容小觑。在新规划的公布下，价值点得以绽放，惹众人关注。

如今，枣园村城改项目不再是烫手山芋，也因为沉寂十年，更显稀缺，加上北二环核心的位置，周边配套应有尽有，包括盛龙广场、印象城等商业，但是距离地铁2号线还是有些距离。

枣园村城改在十年城市更新历程中，一直被政府放在重中之重的位置之上！

根据此前的规划，枣园村改造将为北二环带来一个高品质科技型智慧社区，为区域建设数所学校，建设高品质运动公园，同时也能打通断头路、区域内电缆落地、老旧小区的改造工程，也算改善民生，提升了区域价值。

同时！2022年11月17日《未央区重点项目建设推进有力》中更是提到，枣园片区更新项目总投资110亿元。

所以，如果房企想要回归城北二环，关键还是要看企业实力和运作效力，后期房企将如何激战，还是非常有看点。

编辑=六言编审=周鑫

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