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成交量连降!最新数据出炉,二手房价还能降?

西安楼市2024-01-10 11:20:55来自北京市

西安住建局官网发布了12月的住宅二手房网签情况！

“12月份，全市存量房（二手房）网签备案面积85.48万平方米，环比下降10.72%，同比增长62.88%；其中，住宅网签备案8026套，面积79.03万平方米，面积环比下降12.98%，同比增长59.95%。”?

12月二手房成交量再一次下降，全年总计住宅网签量达到98723套!

一起先回顾一下全年数据。

12月，是下半年中首个环比负增长的月度，而全年的高峰期，主要集中在3-4月，10-11月，其中单个月份中，1月最低，3月最高。

去年1月因为口罩问题，成为了成交房源最低的月份，3月则是大多为教育需求导向的二手房集中成交，加上疫情前后需求积压，最终在3月集中井喷。

也就是说，从2023年的数据当中，至少目前可以作为经验的数据其实并不多，不论高低，都有着较为复杂的影响因素。

而至于价格方面，目前官方统计还没有出炉，可以先借鉴第三方机构作为参考。

据中指研究院给出的数据当中，全国二手房呈现普降之势，西安则环比下降了约0.57%。

目前，综合二手房网站上的挂牌数量上来看，总量已经来到了21.3万套，总量仍然在持续性攀升当中。

从区域来看，西安二手房挂牌房源量排行依次为：未央（35637套）、高新（31864 套），雁塔（21645套），整体格局基本未变。

价格上看，总价在100万以下房源约63613套；100-200万的房源约98746套；而从面积来看，建筑面积约90-140㎡房源挂牌量约 96419套，约60-90㎡房源挂牌量约56049套。

也不要被如此大量的挂牌量吓到，其实在这些房源当中，“老破小”的占比，还是相当大的。

毕竟，如果一个家庭有着置换需求，那么他现有的房子，必定也不会太完美。

不过，也正是由于如此大量的二手房，以及大范围的学区房普降，共同影响下，带来了“以价换量”。

如果你还记得前几年二手房市场情况，那时部分知名学区房甚至可以来到5-6万/㎡，即便是沣东沣西相对优质的学区房，也要接近1.7万/㎡。

而现在回看这些房源，大多挂牌价上就已经打了8折，更别说实际成交时还有不少砍价的余地。

自12月数据公布以来，大多数人或许会认为二手房的大量成交，是出于置换需求的增长所带来的。

然而，置换需求在其中的占比，可能比想象得要更少，从现实角度出发，至少有2个因素，一个具象，一个抽象，分别可以作证这一点。

其一：就是新房成交量，结合全年数据，2023年西安总计住宅成交量647万方，对比2019-2021年，大致下降了20-45%之间。

而二手房成交量，则成为了近几年的成交的高点，虽然前几年官方并没有公布二手房网签量，但据市场推断，早些年最高也不过7-8万之间。

因此，即便买房也不是今天卖掉明天就能买，但二手房和新房的量差，仍然还是证明了虽然买新房置换是主力。

但目前卖房置换占比仅相对较高，其余卖房需求也并不会低，例如以房产投资的人群出手套现，此前购买学区房结束学龄后出手、买房时利率较高需要换贷…等。

其二：还有隐形的影响因素，其实就是信心。

对于购房者来说，“买涨不买跌”是一个相对普遍的心理，在二手房普降之际，“等等还能降”也成为了一个较为普遍的心理。

不仅如此，大多数买房人还有可能受到来自房产市场之外的因素，影响了最终的决定，例如收入预期，发展规划，生活场景，教育场景……等。

正如昨日的文章中所介绍的，教师轮岗、多校划片等可能在今年推出的政策，最终可能影响到例如学区房在内的二手房源成交、或临近名校的新房置业总量。

综合来说，2023年是西安二手房官宣二手房成交情况的第一年，而这一年既特殊，又关键。

2023年二手房成交量大涨，最大的受益原因之一，就是带押过户，而2024年，才刚刚开始，新一轮调整或许已经不远了！

编辑=六言编审=周鑫

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