围观!首次楼面价8175元/㎡!港务区“新晋地王”诞生

12月28日港务区共成交两宗地，分别为GW1-15-4宗地、GW2-13-5宗地，全部被山东颐养健康集团置业（集团）有限公司以9.902亿元、2.017亿元的底价摘得！

引发大家关注的不仅仅因为其中一个地块就位于铁一中陆港中学旁，重点在于成交楼面地价分别为约8175元/㎡、约1649元/㎡。

不少业内称这个数值给港务区土地市场打开了“新高度”，堪称港务区“新晋地王”！

楼面价约8175元/㎡、约1649元/㎡成交，是贵了还是便宜了？

具体成交信息：

| GW1-15-4：位于国际港务区港安路以北、奥体大道以东，净用地面积82.581亩，用地性质商住用地（住宅80.599亩、商服1.982亩），建筑密度≤20%，绿地率≥35%，容积率≤2.2，计容建筑面积121120㎡。

起始价99020万元，成交价99020万元，成交土地单价1199万元/亩，成交楼面单价约8175元/㎡。

按照土地出让公告，GW1-15-4宗地内的公建配套须建成后无偿移交港务区相关部门，加上这部分成本后实际土地成本要比目前成交的价格更高一些。

| GW2-13-5：位于国际港务区港兴三路以南、和顺路以西，净用地面积40.768亩，用地性质商服用地，建筑密度≤50%，绿地率≥25%，容积率≤4.5，计容建筑面积122305㎡。

起始价20170万元，成交价20170万元，成交土地单价495万元/亩，成交楼面单价约1649元/㎡。

除此之外，GW2-13-5宗地的竞得人需要自持地上建筑面积不少于85614㎡，不得对外分割销售。

从位置来看，GW2-13-5这块地西侧一路之隔是铁一中陆港中学，北侧紧邻交大一附院国际陆港医院。同时该地块1.5公里范围内有铁一中陆港小学、地铁3号线保税区站等。

▲图源陆港教育官微

所以，值得一提的是，这块地的楼面地价约8175元/㎡，加之容积率仅有2.2，也是截止目前港务区楼面地价最高的地块。

这宗地在这个“承前启后”的时间段亮相，不仅配套时机“刚刚好”，而且在价格方面，更是有可能成为奠定2023年港务区土地市场“基调”的一拍！值得大家重点关注。

为什么这块优质地块在此刻的港务区以约8175元/㎡的楼面价成交，这是值得思考的问题。

至少透露出以下几点信号和大家谈论：

先看地价，还记得港务区奥体中心的2.5容积率上限住宅用地楼面价，从2018年1月约2000元/㎡，到2019年7月约3000元/㎡，到2020年8月约4000元/㎡…再到2022年12月约8175元/㎡。

再看房价，港务区均价普遍在1.4-1.8万/㎡，目前可供选择的项目比较多。

肉眼可见如此“稳定“的地价和房价，大致或有两个核心原因：

首先，奥体中心原本是大片村子，要赶在全运会前变身现代化城区，土地出让唯有采用“勾地”方式。

所谓“勾地”，即在住宅用地价格上优惠，换取开发商投资建设超高层、酒店、商场、幼儿园等。这种互惠行之有效，但奥体中心的特殊情况下，却容易造成对地价的过度抑制。

一是建设时间紧任务重，有实力的房企难寻，“勾地”不用竞价，也就难以涨价。二是房企更倾向低价走量，造成房企缺乏涨价动力。

其次，房企低价走量吸引了大批刚需、刚改家庭入住，正好为港务乃至浐灞、经开等周边城区的产业充实人力。所以对港务区而言，保持核心城区中最低的地价和房价，从产业发展的角度是暂时可取的。

事实上，这两个原因都有其当时当地的合理性，但随着后全运会时代，已到了应该反思和修正的时候！

▲图源西安国际港务区官微