放松限购的大节奏来了,西安需要跟进吗?

临近年末，2022年的楼市数据绝不算好看，在年底，不少城市跃跃欲试，准备解除限购。

佛山全域解除了限购；厦门直接放开了岛外限购；南京降低了二套房首付；武汉限时解除二环外限购...

在这些城市中，不乏有体量和经济与西安相当的地方，那么他们为何要解除限购？西安也到了需要考虑解除限购的时间了？

在前日，佛山住建局正式发文，“自2022年12月10日起，3区及其街道，购买的新建商品住房，暂停实施住房限购政策...”

至此，佛山市已经全域解除限购，在此前，市场就已经传言佛山将会解除限购已久，而这，已经是佛山在今年第二次调整限购政策。

除了调整限购政策，佛山今年还陆续出台二手房“带押过户”、非限购区首套新房2成首付、房贷利率下调等刺激政策。

佛山新房打折非常普遍，二手房价格几乎进入了普跌局面，佛山不得不取消限购的原因，对土地财政依赖度已经超过140%。

除了佛山之外，武汉也在年末有所动作。

12月8日，武汉官宣在房交会期间（12月8日-12月31日），武汉二环外全部解除限购，首套2成首付，二套3成首付，二手房可以带押过户，同时减免住房维修基金。

相较于佛山的全域解除限购，武汉的解除限购，更多的是为了房企销售让出时间和空间。

在时限和区域上有所要求，也侧面的为购房者上了“过了这村没这店”的发条。

其实包括括青岛、济南、苏州、天津、成都等二线城市的优化政策也在近期陆续出台，都在逐渐地缩小限购范围。

这些城市近期在限购话题上赚得了不少眼球。

对于现阶段价格并未下跌，但销量持续低迷的西安市场来说，可能有一定的参考意义。

从理性分析的角度，解除限购是压箱底的办法，是一张绝非能够轻易打出的底牌。

通过在2021年各大城市常住人口的增量数据上来看，武汉位列第一，增加人口120.12万，佛山位列第17，增加人口9.38万。

而西安位列第四，增加人口21.01万。因此，对于西安来说，看看前面后面，都在正在尝试解除、或缩小限购范围。

在前不久西安出台的11·19新政当中，已经解除了沣东/西，临潼等地的限购，并针对部分的二手房做出相应的调整。

限购本身，就是在保护绝大多数的购房者，想必每个西安人，都听说过陕北、深圳、山西人买房时的：“一买就是1单元/1栋楼”的故事。

虽然真实性存疑，但已经足够说明限购对于“房住不炒” 这一精神下的重要体现。（不过“房住不炒”在前不久的会议中已经不提了）。

西安现阶段的销量低迷，诚然存在购买力减弱，价值支撑薄弱等诸多因素，但也有着阶段性需求释放殆尽的原因。

土地层面上，虽然早年西安属于超高土地财政依赖城市，但近年来，西安的GDP中第三产业类物流、教育、医疗等...连年增加，逐渐降低了对于土地收入的依赖。

于是公开数据显示，2021年西安的土地成交面积已经是近4年来的最低值，特别是较2020年下降了19.47%。

经统计，1-11月西安限购区域中，共58120套房源入市，人房比约3.87:1，仍然求大于供。即便如此，西安的11月供应量依旧减少8.22%。

通俗的总结一下，西安新房现状就是，买房的人少了，待售房源更少。如果解除限购让财力雄厚的人“批量进货”，房价将会无法控制的上涨。

总结以上观点就是：

第一：限购可以释放购买力，但对于房价控制上起或将反作用；

第二：西安供应量仍在持续收窄，库存压力低于多数城市；

所以，全域解除限购对于西安来说，并不现实，也并不合适。

或许，类似武汉，在限定时间、限定区域可能对于西安还有一定尝试的价值，例如佛山那样全域解除限购，还大可不必。

不过在降低首付比例、减免维修基金等...多项举措，借鉴意义还是很大的。

首付减少至20%，总价200-300万的房子，就能少20-30万首付，月供则增加约1000-2000元之间，可以有效为首付款不多的购房者降低门槛。

在这里提前防杠，如果感觉降低首付比例不好，那就买房时多付点首付，这样就可以减少月供。或者直接全款，绝不让银行赚到1分利息。