西安二手房“带押过户”落地,建行试点!

西安正式执行“带押过户”！

近日，在成交3连降/均价2连降的二手房市场，终于迎来了振奋人心的好消息。

自今年上半年以来，广东珠海、山东青岛、云南昆明、山东济南...等地，陆续推出了二手房“带押过户”的政策。

当时我们针对这个政策分析，如果后期西安二手房市场出现看得见的回暖态势，市场准备好承接可能的“修正性政策”，应当是大概率情理之中的事情。

于是在今年8月时，西安市自然资源和规划局对此类问题做出了回复：正在积极协调相关单位研究”带押过户”的具体流程，制定“带抵押过户”的实施方案！

终于，在前不久的政策留言板上，有网友提问：西安什么时候跟随其他城市实施房屋“带押过户”政策？

西安市自然资源和规划局回复到：

关于您所咨询的房屋“带押过户”办理问题，我登记中心正常开展该项业务。办理带押过户，若抵押人和抵押权人在《抵押合同》中约定禁止抵押物转移的，需抵押权人同意。由买卖双方和抵押权人携带身份证明、不动产权证书、他项权证书、买卖合同等材料共同申请办理。

这意味着西安已经正式落地执行“带押过户”政策！

“带押过户”政策，正是解决从前办理二手房交易过户，流程非常繁琐、周期较长的问题。

在过去，双方不仅要在不动产登记机构和银行之间来往多次，需要的时间周期也会很长，少则十天半个月，多则一个月以上。

按照传统的交易流程和规则，需要6步：卖方借款或买方垫资、还清银行贷款、解除抵押、办理交易过户、买方重新设立抵押、登记完成后买方银行放款，卖方最终才能拿到剩余的房款。

其中，为了“解押”，肯定会涉及提前还款，资金由谁来支付问题，或者是有第三方介入保证交易安全，但增加了费用。

所以，老规则对二手房交易多有不便。而且需要把流程全部走完，并且登记完成后买方银行放款，卖方最终才能拿到剩余的房款。

“带押过户”就是打破原来的常规做法，把解除抵押放在了最后。目前在济南的“带押过户”流程中，就仅仅需要：

办理转移、抵押“双预告”登记；买卖双方办理过户登记；卖方归还贷款，解除抵押，即可。

因此，对比下来，这一政策的优点，在于对二手房交易双方具有极大利好：

1、可降低二手房交易风险方面大有裨益，且在一定程度上保障了交易主体的利益，降低了二手房交易成本；

2、对买卖双方交易信心恢复具有促进作用，在缓解了二手房交易困扰的基础下，提升二手房市场活力。

综合来看，“带押过户”是近期西安二手房市场上一则绝对的好消息，不论你需要买/卖二手房，甚至是买新房，将会带来一定程度的作用。

为什么西安“带押落户”迟迟落地？

“带押过户”推出的大背景，正是西安成交量已经连降3个月的基础之上。

沿着时间线梳理，自5月底参考价取消之后，业主挂牌意愿正在上升。截止目前西安二手房挂牌量仍在增加，某二手房网站中，目前挂牌量已超过13万。

而二手房库存量需要结合成交量进行观察，如果去化持续，那么目前的挂牌量大就不是问题，市场就能消化。

但在西安住建公布住宅网签数据中，10月共成交4390套二手房，更早时间的9月共成交6085套，8月共成交6472套。

而目前的西安市场，正是陷入了挂牌量逐月走高，而交易量却在逐步走低的局面之中。

二手房交易量的持续走低，和2个原因是密不可分的：

第一、二手房挂牌量巨大，符合需求的房源仅占少数；

从数据上看，西安有十几万套二手房，但是实际上，符合多数人需求的房源据统计：

5年以下次新房8865套，占比12%，5-10年楼龄27503套，占比36%。

这也意味着，符合“房龄10年之内”、“近主城”、“品牌开发商”“好学区”等大部分购房者需求的二手房仅一半不到。

第二、新房市场利好更多，严重分流购房者；

目前，新房市场政策利好密集，不论是利率、调控、优惠等多方面，使得购买新房更为划算。

再加新房供应充足，令相当一部分计划购买二手房的人群转移进入新房市场。

因此来看，当下西安的二手房市场处于供大于需的状态，到处都在卖二手房，却没有人买。

天量库存之下，如果再不解决二手房去化问题，均价走低，就只是时间问题了。

所以“带押过户”从全局看，其对二手房“内循环”，乃至整体市场，都具有很好的推动作用。

因为对于大多数多数改善购房者来说，需要“卖旧买新”，有不小可能会带动多套新房/二手房交易。

新政在这一过程之中，将发挥“催化剂”一般的作用，能否见到疗效，尚需时日，不过从市场预期上，还是非常乐观的。