财政部发文严控国企购地,土拍要凉房价却稳了!

10月西安土拍市场又活跃了起来，继上周长安、航天、城南有地块成交后，今天浐灞和高新两宗土地也公布了成交信息。

编号CB2-1-563-1的地块，以55470万元，楼面价3451元/㎡的价格被西安京颐置业有限公司竞得。根据土地出让信息来看，该地块位于西安浐灞生态区北辰大道以东、欧亚六路以北。面积153.911亩，土地性质为住宅兼商业用地。

编号GX3-2-55-3的地块是位于高新的商服用地，面积18.354亩，最终被西安睿兴生置业有限公司竞得，楼面价3461元/㎡。地块东紧邻地铁6号线丈八四路站，就地块信息来看，土地容积率不大于7.0，建筑密度不大于50％，绿地率不小于25％。后期大概率是超高层产品。

可以发现，四季度开始市场热度先从土地端开始，而从10月已经成交和公示待成交的土地中，也能够看到接下来城市土地市场的一些变化。

10月正式开工的第一周，多宗热点地块的成交，让10月土拍有个热闹的开场。国企、品牌民企纷纷摘地，也引起了市场一阵热议。

?杜城村城改的首批3宗土地打响10月土拍第一枪。

根据信息显示，这是西安城南规模最大的城改项目，杜城村城改项目的首批次供应开发用地，264亩的土地，住宅容积率均为2.8，分为49.966亩、87.079亩、127.167亩3宗土地。

  ?杜城村3宗地块位置面积示意图

49.966亩、87.079亩这两宗地块被陕西泰筑置业有限公司摘得，127.167亩的地块被陕西实泰置业有限公司摘得。

根据企业查询信息，能看到陕西泰筑置业有限公司和陕西实泰置业有限公司的股东均为陕西建工房地产开发集团有限公司和陕西乾和实业有限公司，而陕西乾和实业有限公司是俊发地产在西安控股的平台公司。

作为“城改”专家的俊发地产，这次和本土国企陕建合作，后续也是令人期待满满。除了房企之外，之所以杜城村城改项目的首批3宗地块备受关注，和地块后续的溢价能力也有一定的关系。

就地块位置来看，周边已经成熟的社区数量不少，后期生活氛围相对充足。此外在3宗地的东南角和西南角还规划了教育用地，后期教育资源相对丰富，再加上这3宗地块东侧有在建的宜家荟聚，向东北还有雁南公园，可以说是目前主城区地段较好的区域。

?龙湖再入城南，摘得航天基地核心39.577亩地块。

作为今年唯一一家在西安土地市场公开拿地的龙头民营房企，龙湖再入城南，溢价1.6%摘得航天基地39.577亩地块。

根据信息来看，地块位于神舟五路以西、航创路以北、星河路以南，用途为住宅，地块楼面地价8392元/㎡。

 ?HT01-26-3-2宗地规划条件公示

地块北侧是陕建航天新天地，南侧是龙湖花千树，西侧紧邻的是CEC创想中心，向西400米左右就是航天城中湖公园，周边还有地铁4号线、在建的地铁15号线一期和西安航天菁英学校（交大附中航天校区）等优质配套，拥有优质的生活氛围。

就地块此前公示的规划用地条件信息来看，地块建筑限高在80米，因此后期即使是打造高层，也不会有33或34层这样，大约在20层左右，相对而言舒适度较高。

除了雁塔的杜城村改造项目和龙湖摘得的航天基地住宅地块外，接下来高新、未央、莲湖、港务等多个板块也有地块将挂牌。

这其中，值得注意的是高新和港务区的土地，两个区域这次分别有3宗地块将挂牌。

今年6月底，高新曾经释放出一波推介宗地公告，当时我们也有对这一波推介地块进行分析（高新16宗住宅用地再供应！名校旁地块你等不等？！），并告诉了大家值得关注的地块。

而如今丝路科学城备受关注的GX3-18-1地块，终于出现。

就地块信息来看，地块占地面积101.961亩，是区域内少有的百亩优质地块，体量较大。位于丝路科学城瞳北片区，紧邻中天新希望未来印，与招商臻境、新希望·锦麟天玺、华宇·御璟天宸一路之隔。

周边配套有地铁6号线仁村地铁口，高新第三十一小学（高新一小新校区）、第十一初级中学（高新一中新校区），再加上近邻的永安渠商业街。随着各项目的陆续交付，会很快形成居住氛围，在居住生活体验感上，会比较舒适。作为CID重点发展区域，板块内落位的资源以及发展前景，都非常不错。

从区域现状和新房格局来看，目前西太路以东的住宅供应量较多，但GX3-18-1地块所在的西太路以西可推的房源量已经不多，恰逢此时该地块出现，本次挂牌后，预计明年又将引领西太路以西的供应热度。

就已经公示的信息来看，地块起拍楼面价约12883.4元/㎡，即使后续土拍有小幅度溢价，也与区域楼面价持平。

目前该地块挂牌截止时间在10月26日，最终土地花落谁家，咱们下周三持续关注。

港务区今年的土地供应量不是很大，仅有华润、交控等摘地，因此这次的2宗土地也是很多人关注的。

从地块信息来看，2宗住宅地块都在保税区板块，临近招商城市主场，商服用地位于地铁3号线保税区地铁口。

 ?GW1-9-1宗地规划条件公示

?GW1-9-2宗地规划条件公示

就住宅地块公示的信息来看，2宗地块的土地指标相差不大，容积率都在2.5，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%，土地面积分别是GW1-9-1地块88.857亩、GW1-9-2地块93.446亩。

配建设施中包含1所12班的公办幼儿园及2所老年人日间照料中心，两宗地块的居住总户数都在1000左右。

这两宗住宅地块计划在10月21日进行拍卖，起拍楼面价约6800元/㎡左右。具体谁能竞得，本周五大家也可以关注看看。

目前来看，10月待挂牌的土地数量不少，就已经成交的土地来看，有国企也有民营企业，和前两次供地都是国企、央企有所不同。

其实通过今年的土拍能看到，多地集中供地期间由房地产国央企或者城投公司“挑大梁”，民企拿地愈发谨慎。

随着国央企业和城投公司拿地数量增加，土拍价格逐渐企稳的同时，地方平台公司的债务也在无形间加大。而近期财政部发布的《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》(以下简称《通知》)也指出，要“防止虚增财政收入与严控一般性支出一体推进”。

在《通知》的第八条提到：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

虽然财政部的《通知》，对国企拿地“轻描淡写”，但背后也对规范地方政府托底拿地的行为有一定的影响，一定程度上减轻了地方国企拿地的压力。毕竟一旦地方城投类企业拿地，虚夸地方土地财政收入和土地交易行情，等地块开工后若情况不好，很容易引起新的市场风险。

而《通知》下发后，国企以及城投公司拿地也会更加谨慎，当然，这类情况也会导致一个现象出现，那就是短期内部分主要依靠城投集团拿地的区域，土地热度会有所降温，土地出让速度和规模都会下降。

在财政部的严控下，一方面，国企放缓拿地计划，也会进一步降低土拍市场情绪，对于稳房价来讲更有益处。

另一方面，房企降低了拿地欲望，对于地方财政收入来讲虽然有打击性，但也进一步促进地方政府及时更换发展方向，不过分依赖土地财政，一定意义上也对城市房价起到一定的稳定作用。

对于西安来讲，在大环境的影响下，土地市场拿地准则进一步规范，或许会让土地出让的节奏放慢，但整体来讲，对于整个房地产市场的发展更有益处。

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