西安二手房“成绩单”首次官宣,意外暴露市场3大变化!

9月初，西安市住建局罕见的公示了关于2022年8月份二手房网签情况。

从数据来看，8月份，全市存量房（二手房）网签备案面积65.42万平方米，环比下降3.04%，同比增长14.95%；其中，住宅网签备案面积62.62万平方米（6472套），环比增长1%，同比增长15.36%。

而这也是西安市住建局首次对外公示二手房网签情况数据。

意义和信号十分明显，值得关注！

官方公示的数据虽少，但光“看热闹”可不行，“懂门道”更重要。

首先是数据表面：

丨二手市场回暖。

从数据来看，8月二手房住宅网签备案面积62.62万㎡（6472套），环比增长1%，同比增长15.36%。

近两年，西安二手房市场可以说是真的很惨。在全国楼市“非理性”增长时刚有起色，就惨遭调控“连续组合拳”（限购、限贷、新房限价以及二手房参考价等等），可以说二手房市场并没有太好的市场环境。

但在今年，全面“暖”市的调控策略下，西安二手房可算是“稍有起色”。

一方面，新房市场频频暴雷、延期、降标，不少购房者看中安全性转战二手房市场；

另一方面，调控政策方面的松绑，也进一步助暖楼市，例如今年3次LPR利率下调、二手房调整，也让二手房市场恢复大批供应量和关注度；

最后则是新房市场面积和单价出现明显上浮，小户型低总价二手房需求量也不断提高。

有供应+有需求，二手房很难不回温。

热闹看完，重点是接下来的数据里面的“门道”：

①二手房市场，住宅需求是绝对主力。

根据数据，全月二手房网签备案面积数据为65.42万㎡，住宅网签备案面积62.62万㎡，占二手房网签备案面积的95.72%。

从数据来看，一方面说明二手房住宅成交量之高。官方也在数据里，贴心的专门单独标注出住宅套数6472套；另一方面，也间接说明二手房市场中公寓、商铺、写字楼成交较为冷清。这对于购房者而言，置业、投资购买住宅依然是优先选项，在后期交易方面，流通性、增值性上都比较高。

②二手房市场小面积需求成主力。

从数据来看，8月网签备案面积62.62万㎡，成交6472套房源，平均值在92.76㎡。这也与我们之前统计主城区近6个月二手房市场主力需求面积相符（详情点击：深扒了12056套二手房，这就是最真实的楼市需求！）

对比新房市场，8月意向登记数据，仅主城区方面，8月共计供应4087套房源，供应面积在61.11万㎡，平均值为149.53㎡。

这一点，也间接反映了目前市场现状：新房市场改善化、二手房市场刚需化。

③二手房市场热度逐渐追平新房市场。

根据数据，8月二手房网签备案面积在62.62万㎡，套数在6472套。

新房方面，虽然没有官方数据，但我们统计了8月意向登记数据，仅主城区方面，8月共计供应4087套房源，供应面积在61.11万㎡。

需要注意，这个数据仅仅只是供应数据，并不是实际成交数据。一般情况下，实际成交应该会比这个数据高出一些。比如，根据美城机构发布的西安住宅市场数据来看，8月西安主城商品住宅成交面积82万㎡，环比上升6%，同比下降33%。

从数据来看，二手房热度在不断上升。

热度的升高，核心原因我们也在前面提到了，特别是随着新房市场改善化，大面积、高单价产品将会不断挤压新房市场刚需、刚改份额，这类购房需求也会外溢至二手房市场，对二手房市场形成稳定的托底作用。

首次公示二手房官方月度数据，这一点值得为住建局点赞。

一方面，“数据回暖”对目前市场的预期有着提振的作用，增加购房者信心，积极入市。

另一方面，官方数据透明化，也让购房者能够更清楚的认知市场走势，从而进行判断，更加理性置业。

所以，也建议住建局能够将这类数据公示工作常态化，对市场、购房者都会非常有益。

说回咱老百姓更关注的问题，二手房数据回暖，买卖时机到了吗？

我们的建议是，卖房提上日程、买房不着急。

原因在于：

楼市预期稳定恢复下，市场需求被不断激活，而在市场活跃度恢复下，楼市调控的底线“限购放松”基本没有可能。这种情况下，卖旧买新的资产焕新以及想趁着政策约束减弱腾手追求更大利益的二手房卖家，都会让二手房市场供应变得充足。

供应增加下，势必会产生“内卷”，特别是想要离场的投资客，在上一波周期中低价入手，这一波周期中降价出手也依然能够赚的盆满钵满。

再加上目前楼市挂牌量破12万套，买方可以自由挑选，所以对于卖家而言，想要快速脱手，除了房子有价值点吸引力外，更重要的还是价格合适。

特别是有核心价值的房子，合理定价，也会缩短不少挂牌周期，防止一时脱不了手，被迫降价。

二手房供应充足，但值得买的房子并不多。

所以对于买家而言，沉住气慢慢挑慢慢拣是目前的最优解。

特别是不着急买的买家，也不妨可以再等一等后续“带押过户”新政，不仅仅能省一笔交易过程中的花费，交易流程也能变得更加简单。

还是要特别提醒一句：不要想着能够捡到大漏，遇到有“惊喜价”的房子，一定要现场实地检查是否有暗病或配套不足，避免踩坑。

在市场中，高点出和低点进，从来都是相爱相杀。

除了多看、多跑、多问，更重要的是心态，“不贪、不急、不悲”，才能在这一波楼市周期中，稳赚不赔。

当然，买房有问题，想要买到“好房子”，也不妨多多关注四海为家公众号、视频号和抖音直播，我们会第一时间为您答疑解惑！

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