“三变”在即:西安东邻,新一波行情萌动,投选前瞻关注?!

万科城已售部分有约20%的业主来自西安，其它也有一些盘分别有约5-10%置业客群来自西安方向。

这是日前在渭南调研得知的信息。该数据也释放了重要信号：西安对未来的外溢影响已开始显现。

而当前，渭南楼市正在面临的“三个变化”，也预示着未来几年将迎来一波新的而价格行情。

从西安城东三环，自驾走连霍高速（西渭高速）到渭南市区，约40；走快速干道、渭河河堤路等，需一到两。这个，说近也不近，说远也不远。

在公共交通方面，坐公交从渭南市区可到临潼，再从临潼到西安市区；也有市域短途客运车，花费的时间要稍微长一点。

过去很长时间里，是渭南人到西安买房，主要集中在东部城区，浐河到东二环之间，各小区陕E牌照小车不少见。

现在依然有不少渭南人为孩子，为自己，在西安买房，但随着城市发展，出于资产配置、养老等需要，西安人到渭南等周边地市置业的也逐步增多。

与咸阳一样，西安方向最近几年到渭南拓展的房企增多、买房比例提高，得益于几个重点趋势性利好：

一是关中城市群规划。渭南是关中平原陕西境内的东大门，与西安一脉相连，地缘亲近，是“大西安”辐射的核心区之一，与咸阳一起，成为西安的“左膀右臂”。

二是“西渭融合”切实推动。2020年10月29日，西安市政府代表团考察渭南，双方签署《西渭融合重点项目合作框架协议》。

渭南与西安建立常态化合作机制，推动项目尽快落地见效。加快基础设施互联互通；推动文旅合作发展，推出链条式旅游路线；推动开放平台共建共享。

2021年1月14日，西安市高新区行政审批服务局和渭南市高新区行政审批服务局联合发布通告：1月18日起，“两区”可通办160项行政审批业务。

三是“西安都市圈”利好。2021年2月6日，陕西省发改委在全省“十四五”规划《纲要》解析中指出：未来5年要“培育建设西安都市圈”，并明确划定范围和边界。

未来五年，陕西以城市群和都市圈建设为重点，优化以关中平原城市群为主体的城镇空间格局。西安都市圈围绕构建“一核一轴、两翼三区、多组团”发展格局进行：

“一轴”：依托陇海铁路、连霍高速形成的东西向发展轴；“多组团”：提出以富平、阎良为主体的航空产业组团等，都关联渭南发展。

目前，西安与渭南之间，有高速、干道、公交、高铁等关联，有待确证的消息显示，未来西安和渭南之间还将有城际轨道线关联。

2019年底，一份城市关联度10榜单显示，西安-渭南位于第八位。这也显示渭南与西安的发展互动关系非常紧密。

这些都成为渭南城市发展的新利好，也将成为渭南未来5-10经济发展、城市发展和地产价值的支撑和看点。

在城市和产业发展上，2017年之后，西安有了“十字”方略，而渭南则相机制定了“八字”策略。

2017年11月，渭南公布了城市总体规划（2016-2030），对城市的发展进行前瞻性的部署和规划，提出了“北跨、东扩、西融、南优”的城市总体发展方向。

1、北跨：渭河南岸是集聚城市创新要素、承载居住与生活服务功能的核心，渭河北岸是制造业升级、发展专业化物流等战略性新兴产业的重要载体，是城市长远发展的主要方向。

2、东扩：发展渭东新区，整合老城历史风貌区，建设城市快速通道和轨道交通，使华州区成为城市有机组成部分。

3、西融：进一步推动西渭合作，促进中心城区产业平台全面融入西安区域创新链和产业链，实现城市轨道交通、快速通道、货运通道的全面对接。

4、南优：依托南塬环境质量优势和地形地势特色，发展城市周边旅游目的地，重点发展郊野公园、特色小镇等，实现优化。

▲渭南中心城区空间结构图

▲渭南中心城区公共服务体系规划图

从渭南的城市发展布局，产业发展主要集中在高新组团、经开组团和华州高新组团。高新组团发展早，往西与西安的临潼、港务区等关系较紧密。

而在房产价值上，目前则是主城区的中心组团、高新组团为高；卤阳湖新区和华州片区则相对较低。华州的临山文旅度假项目例外。

从楼市发展现状看，渭南中心城区目前重点在三个板块，一是滨河新区，二是高新片区，三是南塬片区。

今年，融创、蓝城、天朗等相继进入渭南，而在这之前，万科、碧桂园、中海、蓝光、东原、恒大、富力、保利、汉华等一众外来品牌开发商已经进入了。

一是高新片区：富力、东原、恒大、中海与文瑞等，在这里开发项目，售价在6000-7500元/㎡。毛坯房价格低，装修房价格稍高。

这里是渭南“产业区”之一，主要购买力是渭南本地人。一段时间内，部分项目曾为争夺客群而打过“价格战”。

近期，中海在渭南高新区拿地，地价也是近年区域内的，预计房价也将是较高的。

二是滨河新区：这是一个新板块，位于渭南主城区的东北渭河南岸，万科、碧桂园等在这里开发项目。

占地约835亩的万科城，首期约400亩、3500余套房，去年以6500元/㎡的均价开盘以来，到今年4月份，已销售3400余套，目前临湖房源价格在7900元/㎡左右。

据悉，该盘前期有当地有36家单位团购，有约20%的业主来自西安，冲着万科的品牌追随而来，他们或是渭南人返乡置业，或是投资。

三是南塬片区：蓝城、汉华、天朗等聚集在这里，而融创也有可能在此做项目。产品以低密的养老、度假、休闲为特色。

2020年10月，蓝城集团与渭南市临渭区战略合作签约，拟总投资218亿，共同打造南塬新区美好生活示范区。

近日消息显示，蓝城在此打造的总占地千余亩的蓝城陶然里项目即将亮相，产品以“叠院”为特色，关中区域将迎来蓝城特色小镇。

从板块属性和产品特点看，以及到西安的“1生活圈”的加持，南塬片区将和骊山、太白山一样，成为渭南本地和外来旅游度假、休闲养老置业的新方向。

最近几年，尤其是目前，渭南楼市正在迎来新的变化：

一是房产投资和销售面积正在上升。陕西省统计局发布的数据显示，2021年1-4月渭南以84.22亿投资额，商品房销售105.02万㎡，仅次于西安之后位列第二。

同时，渭南以房产投资额两年平均增速36.7%、商品房销售面积两年平均增速27.8%，均位于全省11个地市（区）前三。

而在2018-2019年，陕西省统计局发布的数据显示，咸阳、渭南、铜川三个与西安地缘关系紧密的地市，成交量和房价都曾出现“拉动性”上涨。

二是从刚需刚改往中高端改善迈进。滨河片区的万科城后期将规划大面积产品，而其东侧的碧桂园项目，目前也是以130-190㎡的中大户型为主，价格在7000-8500元/㎡。

渭南当地知名房企上上地产，也正在做一个新项目上上玫瑰园，取法西安曲江雁栖玫瑰园，主力户型为210-330㎡，要做渭南高端的标杆性产品。

蓝城、汉华、天朗等房企在南塬片区的产品，则是以低密、改善为主；融创进入之后，也必将在中高端改善市场上有所作为。

三是房价在分层中迎来上涨。目前，渭南的新房价格总体在6000-10000元/㎡，分层态势明显，但上涨趋势已来。

新房市场上，目前城区价格主力在6000-7500元/㎡，少量在8000-9000元/㎡，南塬片区则在1万/㎡左右或以上。

渭南城区二手目前在4000-8000元/㎡，价格差异比较大。其中鸿基、上上等本土房企的个别小区二手房价格目前较高。

预计随外来房企新项目新产品的推出，以及蓝城、天朗等在南塬片区的项目面市后，总体价格水平将进一步上升。

和2017年之前的西安类似，渭南本地人置业的认知与外来置业存在较大差异。这种差异有望在未来几年内被打破。

目前，在渭南本地人的认知中，主城区的中心组团（老城区）成熟度高、配套全，生活便利力度高，如能在这里买到房，哪怕是二手房，依然会选这里。

而在高新片区，则是以本地置业为主，外来置业为辅；在滨河新区和南塬片区，则是本地和外来人士置业都有。

预计，随着“西渭融合”的深入展开、基础设施的互联互通步伐加快，本土及外来房企项目新项目的面市、产品的更迭等，市场形态和置业观念将进一步发生变化。

“大西安”发展利好、“西咸一体”联动效应和西安高房价导致的外溢影响，外来房企的进入，咸阳主城区自2017年以来，4年多时间房价几近。

渭南与西安的关系、与西安的距离，有一定的不同，因而在外溢影响的时间性上，有着明显的滞后，但从目前的势头看，已开启和咸阳类似的路子。

编辑=六言  编审=周鑫