开年后至今，在西安中心城区、长安区和沣东新城三个平台上，共有22个盘6250套房推出接受登记。
在1个多月时间里，累计吸引85244人次登记，出现3个“万人摇”、8个“千人摇”，吸足了眼球。
在所看到的部分楼盘登记飘红，甚至颇为惊人的“万人摇”背后，反映什么样的市场状况？
在春节后（2月23日）到3月26日，西安三大登记平台上，累计有22个项目推出新房源登记。
这些盘的价格区间在1.12-3.33万/㎡，共有6250套房源，累计有85244人次登记，核验通过68185人次。
从房源登记比看，达到了13.6:1，核验下来达到10.9:1，这是从西安限购区域执行意向登记以来，出现的阶段性的比例新高，整体中签率仅占10%左右！
这22盘中，有7个盘不摇号，仅占约32%，其它的盘都摇号选房，出现了2个“万人摇”、8个“千人摇”。
令人震惊之处在于“万人摇”以及“千人摇”中的超过4000人摇的4个盘。这也是被认为楼市“热”的关注点所在。
2021年开春楼市的状况与2018年开春有些类似，出现了入市步伐加快、集中入市、房源短时间内“紧俏”等特征。
但是导致这一类似情况的重复出现的原因却不一样。
2018年时，确实是存在房源供应不足的情况，而在2021年则又增加土拍“爆款”、“停工”等因素在内，造成了恐慌性入市加剧！
在总体态势下，细分市场面看，则情况又有所不同。
从面向主流置业需求的刚需价、刚需产品看，则是明显出现了新房源供应相对不足的情况。
从2月23日到3月23日，三个平台上累计有8个盘刚需价盘推出登记，价格水平在1.12-1.58万/㎡之间，可售房源量为2965套，占同期推出的新房源总量的约47%，一半不到。
需要说明的是，山水美树项目的产品是洋房，不属于刚需产品，但是其价格水平，在当前却又不得不归于刚需价之列。
从实际登记和核验的情况看，这2965套房，累计吸引54562人次登记，约占同期登记人次的64%。
这8个盘的房源登记比为18.4:1，核验下来为14.2:1，比同期总体登记比分别超出4.8和3.3个百分点。
从中签率看，这8个盘的总体中签率仅为6.9%，不但低于同期总体10%的中签率，也是同类价格房源在各个阶段中签率的。
因此，可以看到这8个盘有7个摇号选房，其中有2个“万人摇”、4个“千人摇”，还有1个接近“千人摇”。
什么时候“万人摇”、“千人摇”不稀奇了、不值钱了？说来就来？这是西安楼市历史上所罕见的。到底是房少，还是买的人多？
且慢下结论，我们再看看高价位盘的情况。
在从2月23日到3月26日期间，三大平台上，属于高价位、改善产品的楼盘，有14个推出新房源登记，价格水平在1.71-3.3万/㎡之间。
这14个盘，共推出3285套房，约占同期房源量的52.3%，累计吸引30682人次登记，约占同期登记人次的36%，核验通过25788人次。
这14盘的房源登记比为9.3%，核验下来为7.85%，整体中签率为12.7%，比刚需价房源要高得多。中签率是刚需价房源的接近2倍！
这14个盘中，摇号盘占比要稍高些：有6个盘不摇号，占总量的约42.9%；摇号的盘有8个，占总量的约57.2%。在摇号的盘中，出现1个“万人摇”，4个“千人摇”。
特别引人关注的是CID中央首付在1.82万/㎡的价格水平上“万人摇”和中海曲江大城·君尚府在1.79万/㎡的价格水平上6000多人摇！
可以看出，在这类盘中，摇号的集中在城东及浐灞，还有曲江和高新各1个盘。从地段看，要么是成熟度较高，要么是现状基础不错、未来可期。
但是，还有一个更为值得注意的“刺激性”因素是土拍，在上表中曲江和浐灞楼盘附近，开年都拍出了高价地块，综合楼面价在1.5-2.4万/㎡，未来房价预期较高。
同时也反映出，在高阶改善通道中如何更好地置业投选，不少人还处于迷茫状态，容易受刺激性因素影响，不够理性。
在某一个时间段到底有多人会买房？这是楼市中的哥德巴赫猜想，至今没有人能估算出来，也没有一个数据能清晰地反映出来。
从西安市统计局发布的数据看，2020年西安商品房销售2559.79万㎡，同比下降3.0%；其中，商品住宅销售2086.77万㎡，下降3.2%。这个数据包括西安城区、西咸新区和西安郊区县。
具体到西安城区，从2020年的登记数据看（含西咸新区沣东新城），新房成交总量约在8万套左右，加上二手房约7.29万套，成交总量约在15万套上下。也就是说，2020年在中心城区和沣东新城有约15万人次购买住房。
我们从近期的登记人次中，也基本能看出一些当下买房人数据的端倪，从3月11日到15日的三大平台登记数据看，累计有约2.6万人次意向买房，满打满算近期有约3万人次想在中心城区和西咸新区沣东新城买房！
这还是各种刺激性消息作用下，一部分购买力提前入市，也就是当下需求和未来几个月的潜在需求集中爆发显现的结果。
对于买房人来说，恐慌性入市的后果是难以预料的，还是要理性些。今年买房需要注意的是：
一是部分新盘的价格涨幅有限，二手房也开始控价。
从2021年第5批次新房价格备案公示开始，都是整盘价格公示，前后批次价格差很小，不用担心这些盘后续房源价格会涨多少，看中的，可以继续锁定。
现在西安二手房严禁挂牌价虚高，明显高于实际成交价水平的房源不允许挂牌，一定程速度上可以稍微控制一下二手房价格涨幅。买二手房也不避慌。
二是开始剔除“代持”购房，严格购房资格审核和首付款来源核查。
这在一定程度上可以控制一些投资性置业在主城区和刚需置业“抢房”的情况，也可能造成一些分流置业。
当然，最关键的是新房源供应的增量问题，如在未来三个月内，新房供应达到一定的量，也可以缓解当前稍许存在的供求失衡的紧张局面。
总体看，如能接受可控的价格涨幅，今年买房还是可以做到从容选择的。无论如何，慌张入市不可取，理性选择是王道。
编辑=六言编审=周鑫
西安楼市2021-03-30 01:03:03
