大招组合拳来了。
打击炒房、代持等违背正常楼市秩序的动作丨3月16日，西安市住建局发布《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》；
维护购房者权益丨3月23日，西安市住建局发布《西安市商品房预售资金监督管理办法》；
加大保障性住房建设力度丨3月23日，西安市政办发布关于《西安市2021年保障性住房工作实施方案》；
多渠道筹集租赁房源丨3月23日，西安市政办发布关于《2021年住房租赁试点工作实施方案》；
接下来，还有什么？木娄君有些期待。
2021年3月23日，西安市政办发布关于《2021年住房租赁试点工作实施方案》和《西安市2021年保障性住房工作实施方案》。
其中，明确2021年，西安市将新增各类租赁住房6万套，其中新建、改建3万套，盘活3万套。对西咸新区单独下达新建、改建2000套、盘活2000套任务，作为我市总任务补充。新增专业化、规模化住房租赁企业不低于6家。新增租赁住房网签备案率基本达到100％。
同时还将建设和筹集保障房3.04万套（公租房1.2万套、共有产权房1.84万套），2021年新增1.5万套（公租房0.7万套、共有产权房0.8万套），2018年至2020年保障房续建1.54万套（公租房0.5万套、共有产权房1.04万套）；建设人才公寓1350套；年度累计发放租赁补贴家庭不低于5000户。2018年至2020年保障房续建任务继续由原责任主体落实，分5年清零。
先来看住房租赁。
丨实施方案中提到：
2021年西安住房租赁新建、改建任务，将以商品住房配竞企业自持为主，以集中新建、自有闲置用地建设、工业园区配套和存量房产改建为辅。
试点目标任务为新增各类租赁住房6万套，其中新建改建3万套，盘活3万套。对西咸新区单独下达新建、改建2000套、盘活2000套任务，总计新建改建、盘活租赁住房6万4千套。新增专业化、规模化住房租赁企业不低于6家。新增租赁住房网签备案率基本达到100％。
丨木娄君说：2020年11月17日西安市人民政府办公厅印发《关于印发西安市住房租赁试点工作实施方案的通知》（市政办发〔2020〕44号）。
与去年11月印发的《通知》相比，今年任务有了明显的量的提升。
从任务分解表中我们可以看到，原定2021年新建改建、盘活量总计为42000套，现在为64000套。专业化规模化租赁企业由原定14家降低为6家，步子更稳健。
丨4月1日起，土拍竞自持：
自2021年4月1日起，本市行政区内（不含临潼区、高陵区、阎良区、蓝田县、周至县、航空基地）新出让商品住宅用地，按照宗地地上住宅规划建筑面积的5％设定企业自持租赁住房面积，轨道交通枢纽站点半径800米以内的商品住宅用地按照宗地地上住宅规划建筑面积的10％设定企业自持租赁住房面积。当地价达到限价时，也可转竞自持租赁住房面积。配建自持年限不低于10年，自持期内不得交易或以租代售，自持期满后，租赁住房可上市交易，按上市当年商品房销售有关规定进行管理。本方案发布之日前，已取得城棚改批复的项目及住宅用地出让方案已通过市资规领导小组审核的项目，仍按原批准方案执行。
西咸新区沣东新城商品住宅用地出让时，出让方案中应明确企业自持租赁住房比例不低于宗地规划建筑面积的5％。
鼓励企业自持租赁住房以中小户型为主，户型建筑面积超过90平方米不予奖补。企业自持租赁住房采用全装修模式，装修标准不低于我市公共租赁住房装修标准。
丨木娄君说：较去年相比，土拍有了更明确的变化，行政区内新出让住宅用地将按照5％、10％的比例设定企业自持租赁住房面积，同时达到熔断转为竞自持。同时在户型面积上也有了变化，原定以户型面积≈60㎡≤90㎡，现在放宽标准，让更多房企更加愿意自持，增加租赁住房房源量。
丨单列租赁住房土地供应：
租赁住房土地以“招拍挂”出让方式供应，单宗用地规模原则不少于45亩（3公顷）。公开出让前，各区县政府、开发区管委会应拟定建设监管协议，就租赁住房的套型面积、比例、自持要求、装修标准、配建比例、配建方式、租赁运营期等提出要求，纳入土地出让文件，与出让公告一并向社会发布。宗地成交后在签订出让合同时，由竞得人与各区县政府、开发区管委会签订建设监管协议。市属国有租赁住房企业应积极参与竞标，兜底摘地建设。
丨木娄君说：今年楼市的亮点莫过于单列租赁住房用地计划。这表明城市土地供应要向租赁住房建设倾斜，从土地使用源头确保了租赁住房用地需求。同时市属国有租赁住房企业参与竞标，兜底摘地建设，也让租赁住房土地可以有效利用，保持租赁住房有效增量。增量下，带动租赁市场发展。在缓解大城市居住压力后，城市更有资本加入人口争夺赛中。
丨其他途径增加租赁住房房源供应：
①．支持企事业单位利用自有闲置或低效用地建设租赁住房。②.鼓励工业园区配套建设租赁住房。③.闲置或低效存量房屋，满足要求下，可依法改建为租赁住房。④.盘活闲置存量住房。⑤.新建租赁住房项目选址应重点布局在高校及科研院所周边、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区，以及交通枢纽地区（含轨交站点周边）等交通便捷、生产生活便利、租赁住房需求集中的区域。⑥.鼓励城中村、棚户区安置用房经提升改造后增加小户型、低租金房源供应。
丨加大政策支持力度：
①．单列租赁住房土地供应计划。各区、开发区租赁住房用地为落实的，坚决不得供应商品住房开发用地。
②．租赁住房税收优惠政策。
③．支持改建项目享受民用水电气暖。
④．加快研究自持70年租赁住房政策。单宗自持70年租赁住房用地，在规划时，可适当提高容积率；以出让方式供应，土地出让金可分期缴纳；免于配建公租房等各类政府统筹房。⑤.加大金融支持力度。
丨木娄君说：自持70年租赁住房政策，这一点在上海、杭州等地都已经有先例。简单来说就是房企拿地年限为70年、100％自持。由以往的“拍地-建房-卖房”变为“拍地-建房-租房”。从目前房企反应来看，由于持续资金投入大、回报周期长及难盈利的特点之，大多数房企并不是非常感冒。但在今年租赁政策年下，房企对租赁拿地态度应该会有所转变。木娄君建议，自持租赁需要后期配合政策、补贴扶持。房企也应该寻找破题之路，不能盲目扩张。
丨2020年度住房租赁试点目标任务完成表
丨2021年度住房租赁试点目标任务分解表
丨2021年度住房租赁试点供地任务分解表
再来看保障房建设。
实施方案提到，2021年，全市建设和筹集保障房3.04万套（公租房1.2万套、共有产权房1.84万套），其中，2021年新增1.5万套（公租房0.7万套、共有产权房0.8万套），2018年至2020年保障房续建1.54万套（公租房0.5万套、共有产权房1.04万套）；建设人才公寓1350套；年度累计发放租赁补贴家庭不低于5000户。2018年至2020年保障房续建任务继续由原责任主体落实，分5年清零。
同时，单列保障房年度用地计划。将2021年1715亩保障房净用地列入区县、开发区年度土地供应计划，在国有储备土地中予以安排，明确地块并锁定四至、坐标，在资源规划“一张图”平台上进行标注。各区县政府、开发区管委会未落实的保障房土地的，不得供应商品住房开发用地。
2021年保障性住房任务安排节点：
丨4月底前，在国有储备土地中确定1715亩保障房用地的具体地块并锁定四至、坐标；
丨5月底前核发宗地规划条件书；
丨6月底前，签订公租房宗地协议出让合同，完成共有产权房宗地销售价格评估；
丨7月底前，完成公租房宗地移交并供地，完成共有产权宗地出让方案编制；
丨8月底前完成共有产权宗地出让方案审批；
丨9月底前，发布共有产权宗地出让公告；
丨12月底前，确保年度公租房、共有产权房项目开工建设。
丨西安市2021年保障性住房目标任务分解表
丨西安市2018—2020年保障性住房任务陈欠情况
附：
丨共有产权房申请丨
申请人应具有完全民事行为能力，配偶及子女以下称家庭成员，单身家庭申请购买的，申请人应当年满22周岁。
申请西安市共有产权住房的申请人及家庭成员在本市行政区域内无自有住房且5年内无住房登记信息和房屋交易记录，自有住房包括商品住房，房改房（单位职工住房）、公有住房、拆迁安置房、经济适用住房、限价商品房等实际拥有的产权，使用权或福利性质的住房。
申请人为本市户籍居民，取得本市居住证的非本市户籍居民或在我市行政区域内在职在岗且经市委人才，市人社局认定的“特殊人才”、A、B、C、D、E类人才。
符合我市住房市场调控管理有关规定。
符合条件的市民可以下载《西安市共有产权住房购房资格申请审核表》，填写后前往西安市西长安街书香路288号（咨询电话为）在大厅窗口提交申请。
共有产权房摇号：
市住房保障部门发布销售通告，内容包括房屋位置、房源数量、销售均价、产权份额、项目基本情况及登记时间、地点、方式等。
申请人持资格审核表到规定地点或通过网络登记平台办理购房登记报名手续。
登记报名数少于等于房源套数200％的，按登记实际人数摇号；登记报名人数多于房源套数200％的，按购房资格批准时间顺序进行排序，参加摇号人数控制在房源总套数的200％；市住房保障部门按规定程序组织公开摇号，确定选房顺序并予以公示；申请人按摇号顺序选房，放弃选购的，按顺序递补。
楼市心远2021-03-25 02:02:48
