西安的房价2021年会不会出现跌宕？今年买的房，会不会在来年发生价格下跌的情况？
这是我们看2021年房价，需要探究的两个核心话题。本篇推文我们就来重点探寻一下！
在之前，我们解读西安房价走势时，一直在提醒：从2017年到2021年，西安房价在上涨通道中，出现阶段性市场行情。
在这个阶段里，西安房价经历比较大的涨幅，以2016年为基数，2017年同比涨幅达25%，2018年同比涨幅22%，2019年同比涨幅15.5%，2020年也不低。
以国家统计局发布的数据显示，以2015年房价为基数，截止2020年11月份，新房价格同比涨幅超过80%，二手房涨幅超过24%。
这些数据，虽然在统计口径上存在一定的差异，但共同显示的一个情况就是涨！无论是新房还是二手房，价格都在涨！
西安新房价格从2016年底平均0.7-0.8万/㎡、局部有高低的水平，涨到目前的平均1.3-1.6万/㎡，局部在1.8-2.5万/㎡的态势。
在这样的态势下，成交量每年还保持在一个较大的数量上。据西安统计局的数据，前五年商品房年均成交量在2000万㎡左右，年度接近2600万㎡。
不仅西安房价涨成交量大，同时还产生联动效应。陕西省统计局的数据显示，在2018年，西安周边的咸阳、渭南、铜川也出现房价上涨和成交量提升。
总体看，过去5年，是西安楼市大发展的时间段。快速势头到了一定程度，出现盘整或跌宕是必然的，何况遇到限购升级、金融管控更严？
截止目前，应该说，西安房价始于2017年的阶段性行情结束了，比预计的提前了近一年。
这主要受两个因素影响：
一是实力因素。2020年11月30开始，全面提高二套房首付比例至50-70%，改善型置业自有资金门槛提高，没有一定的经济实力，买不了。
二是限流因素。2019年6月20日以后，新落户须满1年或同时有12个月社保、外地户籍须有5年社保（或纳税），入市流量受限，部分人入市步伐迟滞。
这两个措施，直接影响的是限购区域短期购房需求的总量，同时再度造成置业分流，往价格低区域置业和外围置业。对限购区域房价都是不利因素。
当前，西安主城区新房价格态势很明朗：
高新进入2万/㎡时代，航天、长安、浐灞中南部、城西进入1.6万/㎡+，港务、经开二期、浐灞北翼，进入1.3万/㎡+；同时有部分新盘价格在2.5-3万/㎡+。
▲当前西安新房价格态势图（截止2020年12月）
很现实的，在主城区，全面进入2万/㎡时代已不远，甚至3万/㎡+也已在个别板块出现，西安房价未来的态势已不用预测。
但从购买力和需求看，主流的还是刚需和轻改善，而目前这类产品在供应上呈现不足态势，2020年的“千人摇”都是此类楼盘，数量达到近20个盘次。
这些盘的新房源价格绝大多数在1.2-1.4万/㎡，在1.6-2万/㎡的仅有3个盘，而且还是地段和产品均好性突出的项目。
目前，更多均价在2万/㎡及以上的项目，普遍存在销售周期长、去化率低的情况。这实际上，也显示出一个非常值得关注的问题：2万/㎡+其实是一个槛！
诚然，也有个别2万/㎡+盘卖得好的，但总体一般，我们不能以个别情况掩盖普遍问题、以特殊情况来说共性问题！
对西安房价来说，近期2万/㎡是个门槛，也是个纠结的“槛”，未来几年极有可能在这个“槛”上下徘徊和博弈。
如果，很快主城区新房均价达到2万/㎡，意味着少数项目价格或更高，而主流购买力并没有达到接受这样价格的能力，会出现什么情况？
市场进一步萎缩、部分项目卖不动并影响房企资金回笼、外溢置业分流加剧、部分新盘面积“大改小”、品质降标且交房纠纷增加……都有可能！
从过去的情况看，影响一个城市房价的因素是多方面的：
从大的方面看，与人口、土地、金融密不可分；从中观层面看，与城市经济发展、社会预期、阶段性需求等有关；同时与调控政策和行业发展方向密切关联。
从2017年到目前，西安房价的快涨、房地产火爆，受益于人口净流入、社会预期、城市经济发展、配套发展和完善、阶段性需求等诸多因素。
但有一个前提是之前价格基数较低，目前价格基数高了，涨幅趋缓是必然的，同时受到金融管控、需求侧改革、保障性租赁住房发展等因素影响，2021年起将进入下一个阶段。
可以说，从2021年起，将进入价格慢牛、有涨有跌的态势。而在这过程中，要特别关注：
1、目前处在城市房价高区的，未来缺少产业支撑、聚合度较弱的，新房和二手房的价格支撑将会减弱。这些已阶段性“见顶”的板块慎入。
2、目前起步价格较高的项目，在建在售尚未交房的，或会因销售慢回款量小等，出现阶段性降价促销。品质不打折，可入；如同步打折，谨慎。
3、对于2020年买了房，尤其是买了高价房的，2021年要特别关注所买的盘会不会出现阶段性的暗跌/阴跌，交房时品质降标的可能。
对于在2021年将要买房的人士而言，如果以未来2万/㎡+为基本价格面，那么目前西安哪些区域成长空间较大？看看现在各区的房价基本面就知道了！
如果西安主城区新房和二手房中，选不到合适的，那就到外围去选择。重点看哪里？关注《2021买新房看哪里？9个板块，55个+盘选择余地大！》
编辑=六言 编审=周鑫
西安楼市2020-12-23 03:32:24
