突发的首付提高新政，使得买房更加谨慎。这意味着未来选择新房，在地段、产品及未来等方面，将更加注重价值性。近年来，随着城市更新和配套细化，西安主城区各区域的价值迎来了新的变化，尤其是城南区域目前正迎来新的态势。
城南区域的楼市，主要看南三环外。曲江二期、雁环路、航天基地等组成的城南区域，受城市发展和高新外溢置业影响，目前楼市热、价格高。从城市发展看，老城南和新城南、曲江二期和航天基地，以及它们和高新之间，在交通瓶颈打破后，“一体化”趋势非常明显，楼市联动态势更加紧密。
这一态势，促使城南楼市今年发生急剧变化：
1、“千人摇”频现。在2020年主城区的“千人摇”盘中，大城南区域占了约50％，中海、万科、大华、康桥、金地、中南等项目，屡次出现“千人摇”，甚至是四千人摇。与其它区域“千人摇”基本是中低价位盘不同，在大城南区域，“千人摇”盘已无价格差别，部分盘甚至是“千人摇”频现，当前楼市热度有增无减。
2、楼面价屡破新高。2020年，区域新成交地块的楼面地价不断上涨，区域未来房价继续走高的趋势已来，这对于当下买房也是一个促动。西部大道、长安大学城今年新成交地块，综合楼面地价都在9000元／㎡以上；航天基地的招商、蓝光等地块，楼面地价在1万／㎡以上，地价走高，必将导致新房价格更高。
这两个现象显示，在城市不断发展之下，交通、商业、环境等不断优化，区域一体化态势明显，城南区域置业吸附力在持续增强。在此态势下，尤其是有硬核支撑和发展潜力的房子，具备价值资产属性的，则无疑更受到青睐。
▲公园生态已成为房产价值硬核
环顾大城南区域，目前哪一块既可得现状，并且还有更好未来呢？以清凉山公园为核心坐标的雁环路片区，其东侧、南侧、西侧正处于快速变化的前夜，加上自身的城市更新，未来将更加可期。
▲清凉山森林公园图源：长安宣传郭文潮
在其东侧，目前曲江正在长安南路沿线加快建设西安文化商务区（CCBD），三爻堡及东三爻村正在拆迁改造，未来将迎来崭新面貌。2020年8月，区域占地约4350亩的规划公布，将构筑南北两大建筑地标群，集聚高能级文化产业、现代服务业，建设成为新时代大西安的商务核心、创新发展的城市更新样板区！
▲西安文化商务区（CCBD）规划图
在其西侧，欧亚学院旁的杜城村片区整体约2300亩范围迎来改造启动，新建总面积约540万㎡，预计总投资超400亿元！日前，安置区已开始建设。据悉，这里将规划建设6所中小学（涵盖4所小学和2所中学），及幼儿园、文化活动中心、卫生服务中心、肉菜市场、公园、商业街区等公共服务设施及品质住宅。
▲杜城村片区未来建设规划图在其南侧，西部大道以南，2019年7月，中粮与长安区战略签约，拟总投资250亿元，建设占地约990亩的中粮大悦城城市综合体。这里将以大悦城为核心，打造融商业、教育、宜居的绿色生态新城。
▲中粮大悦城规划图北接老城南人文气息，西承接高新CBD经济繁荣，南享航天城及大学城板块科技、文化氛围的雁环路片区，在现实和未来诸多利好因素共振下，未来发展前景非常值得期待。如此，我们再来看看占据清凉山公园核心价值的清凉山樾项目，其前景就十分值得期待了！
清凉山樾总占地69亩，容积率2.8，绿地率35％，共规划10栋住宅，由4栋高层与6栋洋房组成，共742户。配备5000㎡的大型幼儿园、6838㎡的社区底商及商业会所。
▲项目效果图
项目依园而建，打造高品质公园社区。从地段特性和自身特质看，具有以下价值特性：1、生态优越，公园资产。清凉山森林公园占地约564亩，是西安的城市山体景观公园，负氧离子含量和空气质量都是城南的，是城区内不可多得的城市绿肺。景观生态价值高。超过100米是配套，小于100米是资产。项目低密生态的土地属性，以及与清凉山森林公园0距离，赋予其不可复制的公园资产特性。
▲项目与清凉山生态公园0距离
2、中西美学，台地景观。项目采用传统文化与西方文化的新亚洲建筑风格，用现代设计来隐喻中国传统，综合呈现出符合当代审美的需求，高贵优雅与心灵结合，为当前生活方式带来了全新的理念和体验。社区园林景观采用台地式设计，使园林景观做到了错落有致，并充分考虑功能性，体现“山.水.樾.城”的规划理念，通过对景、借景和室内外空间等手法，做到四季有景，处处景不同。3、高层舒居，生态入室。清凉山樾目前在售的高层为精装交付，装修品牌精选杜拉维特、方太、悍高、西蒙等国际知名一线品牌，赠送双向新风系统和中央空调，公园美景与社区园林内外交融，浑然一体，生态美景可无缝入室。当前，在售产品有113㎡三室和136㎡三室，备案均价1.86万／㎡。在11·30新政实施的当下，首付比例可控，压力不大，可满足较有实力的改善置业需求。
▲样板间实景图
4、智能机器人，西安。清凉山樾项目引进智能机器人系统——维拉机器人，是目前西安每户配备机器人的智慧社区。开发商为每户业主免费配置一个智能机器人，享受到国内超前的居家服务体验。维拉机器人由弗徕威公司设计研发，目前是第三代机器人。可通过人脸、人体、语言识别，为业主提供安防、智能、交互、陪伴、关怀和健康六大贴心体系的服务。作为西安仅有的城市内森林公园智能社区，清凉山樾既拥有不可复制的公园景观资源，又占据城市核心发展腹地，演绎“入则宁静，出则繁华；小隐于山林，大隐于市朝”的居住境界。
在衡量一个板块和项目的价值时，要以发展的动态的眼光来看待，因为任何一个新因素的出现，都有可能改变现有的价值逻辑。看清凉山樾项目也应如此。目前，清凉山樾项目除了可近享电视塔板块的成熟配套，三环、西部大道及地铁2号线带来的交通价值外，附近还有宜家荟聚购物中心（在建）、金地广场（规划待建）、中粮大悦城（规划）等品质商业配套。
▲宜家荟聚购物中心效果图
另外，清凉山樾的开发商是西安市城建开发集团，已在西部大道北侧沿线拿了多个地块，部分将规划建设商业综合体，同时项目西面有规划拟建设学校等，这些都将给项目带来新价值点。还有一个不容忽略的情况是，受高新地价和房价的影响，2万／㎡＋盘不断出现，城南区域作为高新外溢置业的主要区域，楼市预期正在迎来快速变化。今年城南楼盘“千人摇”频出、新成交地块的楼面价不断走高，即是城市发展和市场预期的叠加反映。因而，在城南置业，面对价值优盘更要“宜早不宜迟”。提示：本文规划信息最终以实际为准！编辑＝六言编审＝周鑫
西安楼市2020-12-09 21:32:18
