总投资1867亿、累计1216个项目、商品房销售面积1745万㎡！这三大数反映西安楼市什么状况？
最近，西安市统计局发布了2020年前三季度（1-9月份）全市房地产运行情况，其中的主要数据对我们了解地产态势和市场情况，极具参考性。
今天，我们结合市场监测机构其它的数据，来看看西安房地产总体情况，对于我们了解住宅、公寓等产品的市场态势及作出投选策略很有意义。
首先，我们来看房地产投资数据：
1、投资额：在1-9月份，西安全市房地产投资额1867.36亿元。
这个数据比2019年同期增长3.0%，但增长速度比1-8月份的数据下降1.6%，低于全省和水平。也就是说在9月份，房地产投资力度减弱了。
从投资构成看，其中以土地购置费为主的其他费用完成投资553.13亿元，增长19.1%，拉动全市投资增速4.9个百分点。
从投资类型看，全市住宅投资1283.46亿元，同比下降3.3%；办公楼投资168.70亿元，增长22.2%；商业营业用房投资180.40亿元，增长20.4%。
截至到2020年9月末，西安全市在库统计房企1176家，同比增加25家。全市开发项目1216个，同比增加21个。其中，计划总投资10亿元以上的616个，同比增加43个，占总量的50.7%。
2、住宅投资机构：改善型产品投资比重增长。
从细分情况看，1-9月全市住宅投资中，144㎡以上住宅投资293.89亿元，增长5.1%；90-144㎡住宅投资792.99亿元，下降3.5%；90㎡以下住宅投资196.58亿元，下降13.4%，低于全市10.1个百分点。
总体看，90㎡以上户型投资1086.88亿元，占住宅投资的84.7%，这反映出住宅开发结构逐步以改善型为主。
3、资金来源：?1-9月，全市房企本年到位资金2482.87亿元，同比下降1.3%，低于开发投资增速4.3个百分点。
从资金来源看，定金及预收款774.44亿元，增长7.7%，增速较1-8月提高4.3个百分点；自筹资金1168.3万元，增长8.9%，增速较1-8月回落1个百分点；国内贷款165.6亿元，下降35.5%；个人按揭贷款213.13亿元，下降29.2%。
房地产开发资金保障度（反映房地产市场资金充裕程度，即本年资金来源/本年开发投资）为1.3，低于2019年同期的1.4。
在1-9月份的房地产投资中，8个开发区占到全市总量的78.9%。其中，排在前3位的西咸新区、高新区和曲江新区，占全市57.6%。但港务区增速，为35.4%。
?从投资的类型看，住宅投资降幅扩大，办公楼和商业营业用房投资增速较高。这从今年商服类土地推出较多、成交较旺可以看得出来。
然后，我们来看看销售方面的数据。
1、商品房：1-9月份全市销售面积1745.52万㎡。
这个数据与2019年同期相比，下降了2.0%，与上半年相比降幅有所收窄。三季度虽有增速，但略低于全省和水平。
?2、住宅：1-9月份销售面积1414.79万㎡。
这个数据，虽然比2019年同期也下降了3.0%，但是占到全市各类商品房销售面积的81.1%。其中，现房销售136.63万㎡，增长14.9%；期房销售1608.89万㎡，下降3.3%。这说明，二手房的成交活跃度提高。
3、待售面积（库存）：商品房178.75万㎡、住宅57.94万㎡。
西安市统计局的数据显示，截至9月末，全市商品房待售面积178.75万㎡，较8月末减少2.76万㎡。
其中，住宅待售面积57.94万㎡，较8月末减少1.34万㎡。办公楼待售面积16.08万平方米，商业营业用房待售面积66.39万㎡，其他房屋待售面积38.33万㎡。
关于各类产品的待售面积数据，我们认为要辩证地看。
?从市场实际看，住宅待售（库存）面积与此数据基本吻合，去化周期目前在约5个月左右。从今年的市场实际看，中低价位盘登记人数多，“千人摇”不断，开一次即清一次；即便是不摇号盘，推出房源一定时间后，也基本销售完，这是基本事实。
但写字楼、商业和营业用房的待售（库存）面积要比这个数据大得多，去化周期更长。其中，值得警惕的是商办小户型（公寓类）产品，目前西安+西咸新区范围内推货量巨大，自用和投资要谨慎选择优质产品。
接下来，再看看施工面积和新开工面积。
1、施工面积：1-9月份，全市房屋施工面积为16315.95万㎡，比2019年微降0.5%。其中，住宅11446.96万㎡，下降2.5%；办公楼1220.31万㎡，增长12.9%；商业营业用房1550.73万㎡，下降10.9%。
2、新开工面积：1-9月份全市新开工2053.60万㎡，比2019年同期下降4.5%。其中，住宅1417.12万㎡，下降13.5%；办公楼154.19万㎡，增长72.6%；商业营业用房166.45万㎡，下降0.7%。
数据显示，2020年1-9月份房地产施工面积和新开工面积同比都有下降，但降幅环比有所收窄。
从西安市统计局发布的数据看，房地产开发投资稳中有升、销售持续回暖，项目总量有新增，新建住宅房价持续上涨。
根据国家统计局发布的房价指数，9月份西安新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.8%，10月份的房价指数虽然还没公布，但大概率的还是一个涨。
9月份新房价格涨幅较8月份虽有回落0.3个百分点，但环比涨幅居15个副省级城市第1位，70个城市第5位。
与2019年9月份相比，今年9月份的新房价格同比上涨8.0%，同比涨幅居副省级城市第3位，70个城市第11位。
通过前三季度（1-9月份）的数据，可以看出全市房地产各项指标全面回升，房企拿地热情依然较高，疫情对西安房地产开发的影响基本消除。
预计在下阶段，在市场存货持续减少的情况下，及住房的投资改善需求进一步增强，西安市统计局预判全年西安房地产开发市场将继续保持平稳运行态势。
随着新一波正在和即将推出近30个新盘入市，市场供应量会持续加大，但在价格上预计会持续一定的涨幅。这在当下买房要注意。
数据=西安市统计局 编辑=六言 编审=周鑫
西安楼市2020-11-12 22:32:09
