曲江是西安城市形象的一张闪亮名片，曲江人居是西安楼市的一个显著价值标签。一期的成熟度、优美的城市环境，奠定了居住的便利性和舒适性。曲江的房价早就位居西安各区前列，新房价格高位企稳，二手房价格节节攀高，近期出现多个“千人摇”、中签率低，很多人被“挡在”曲江之外。不争的现实是，曲江的住宅全面进入改善阶段，面积大、单价高、总价更高，而且开发空间有限，后续新盘几近绝迹，住宅够不着，拿什么来拯救“曲江情结”？
▲曲江一期局部夜景
最近十年的西安城市发展，曲江是一个公认的样板。十年成城，从大雁塔板块，到后来的曲江池板块，再到三环外的曲江二期，十年变化巨大，人居地位高企。
▲曲江一期局部街区环境实景这主要得益于几个方面的要素共振：曲江一期大雁塔广场、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园（南湖）等“五大公园”带来的城市优美环境，塑造了“五星级旅游区”的城市底色；大唐不夜城、雁塔南路步行街，及新乐汇、芙蓉新天地、威斯汀酒店、大悦城、凯悦酒店、金地广场、W酒店等中高端品质设施，形成的商业商务休闲氛围；陕西大剧院、西安音乐厅、寒窑遗址、大雁塔景区等一批文娱设施，所形成的文化、旅游特色。
▲陕西大剧院夜景还有，曲江新区近年来大力发展基础教育，曲江一小、二小、三小、南湖小学；曲江一中、二中、三中、西交康桥学校、西安德闳学校等，新建和扩建了数十所公办和民办学校，提升和改进了新区教育环境。
▲曲江第二小学实景同时，地铁2号线，尤其是地铁4号线通车，南北贯穿曲江一二期，北到高铁北站、南到航天新城；地铁8号线启动建设，东西贯穿新区，连接高新，与地铁2号线换乘，极大地提升区域公共交通的便捷性和分流置业的可行性。曲江一期曲江池遗址公园板块、曲江大道沿线，形成了低密、品质居住为特色的中高档聚居区，其新房二手房的价格位居西安各区前列。2020年上半年，曲江一期翠华路东侧雁南三路北侧一宗十几亩的居住用地，楼面地价达到惊人的1.4万/㎡，未来产品售价将在3万/㎡左右起步。这也为曲江房产价值的坚挺提供了新的背书。
▲曲江池遗址公园及周边人居实景受制于发展空间的饱和和城市氛围的成熟，曲江一期近年来，新建住宅几乎绝迹，取而代之的是商办类的公寓产品开始出现。期间，龙湖雁塔·天宸、中海寓、阳光城·檀悦等，单价在1.8-2万/㎡+，在地段特性、产品及价格上，比高新的部分商办类产品性价比高，以及不限购，吸引不少买家前来置业投资。相对于曲江一期的量少，目前商办类公寓产品正在曲江二期兴起。
曲江新区的发展已进入一期饱和、二期成型的状态，当下及未来的看点，集中在新区西南侧南三环里外的CCBD板块和东南侧雁翔路沿线的QCIC板块。
▲曲江产业发展及CCBD和QCIC板块规划图曲江CCBD板块在会展中心东迁浐灞，腾出土地建设“西安商务中心”之后，与莱安中心、天坛公园等，迎来了新的价值加持，产品售价更高，以华润悦府为例，均价达到2万/㎡+！
▲曲江CCBD板块核心区规划图曲江QCIC板块雁翔路沿线，西依曲江一期外延，正在蓬勃发展，品质居住区、写字楼集群、城市级商业体、多所公办民办学校坐落、地铁5号线8号线途径等，雁翔路沿线的新“C位”地位正在确立！
▲曲江QCIC板块创意谷二期规划图从住宅市场看，两大板块共性的特点是，土地开发空间有限，住宅价格高企，尤其是新房，呈供不应求态势！曲江CCBD板块的华润悦府，在2019年以2万/㎡的价格，每次都摇号选房，甚至一度达到“千人摇”；曲江QCIC板块的万科翡翠国际，以1.37万/㎡的均价，2019年一度出现约六千人登记；2020年3月华润九里（23#，毛坯均价1.23万/㎡）、2020年7月中海曲江大城（小高层，1.65万/㎡）等，都出现“千人摇”，甚至是“四千人摇”的状况！新房销售出现如此“盛况”的因素，一个是曲江新区的成熟度和价值性较高；另一个是从过去的“富人区”时代延续至今的“曲江情结”所致。目前，曲江的住宅已进入全面改善时代，面积大、单价高，总价更高，对于不少人来说，接受也越来越难，对这些人，如何实现置业曲江的心愿呢？毫无疑问，是可替代居住的商办类性质、不限购的公寓类产品。户型面积小而功能全、单价适中，总价不高，接受度更高，拥有一套，即可拥有整个曲江！近几年，曲江二期CCBD板块的金辉世界城、QCIC板块的曲江印、巴比伦艺术花园等，新一批公寓产品的兴起，让更多受限购影响难买住宅的人士，拥有了新的留住曲江的希望和机会！
曲江是以唐风古貌的文化和建筑地标闻名的区域，近年来在时尚化、靓丽化上，作出了积极的尝试，并取得新的效果。曲江池遗址（南湖）公园东南角，近年新建的W酒店以别致新颖的造型、玻璃幕墙的现代感，成为了曲江乃至西安主城区一个新的时尚地标！
▲曲江W酒店实景而位于曲江QCIC板块雁翔路南三环十字西北侧的巴比伦艺术花园，则是又一个新的较为精致型的时尚居所的代表：
▲巴比伦艺术花园效果图1、大师操刀，空中花园。国际级大师操刀设计，借鉴古代七大奇迹之一的古巴比伦空中花园建筑灵感，引入水平叠落、“阶梯”式退台设计、呼吸式双层玻璃幕墙，冬暖夏凉，是普通建筑造价的1.5-2倍！2、空中园林，共享空间。12个空中花园不规则排布，屋面特制3300㎡园林景观，每一层景观风格各异，舒缓大气。融入多个共享空间，一层书吧、多功能厅和健身房，二至九层各有50-60㎡配套共享空间，供业主休闲使用。
▲项目花园效果示意图3、阶梯错落，精装入户。总建面5.6万㎡，总共849户。总高22层，阶梯式错落，层高3.25米，配备10部高速电梯，人行出入口均为高挑空精装入户大堂、地上地下双大堂，凸显归家仪式感。4、精装全配，拎包入住。精装带家电交付，品牌防盗门+指纹智能门锁，定制化玄关收纳系统， TOTO卫浴套装，欧派一体化橱柜、吊柜，伊米特油烟机、美的电磁炉，空调、冰箱、洗衣机等品牌家电，国内一线品牌地暖，提供安心、省心精装品质，凸显雅致生活品味。
▲项目样板间实景图
▲项目样板间实景图5、龙湖物业，服务加持。项目聘请一级资质龙湖物业提供直管服务，物业费3.5元/m2/月。龙湖物业的业主好评率连续9年高达90%以上，服务品质位居业内前列。优质物业服务不仅业主可享较好贴心关怀，更能为资产增值保驾护航。巴比伦艺术花园总高为22层，其中2-22层为户型面积33-78㎡不等的公寓，一室两室均有，可满足不同的置业需求。而项目的一层则为底商，层高5.4米，可为业主提供一些便利店、茶馆等基本生活服务类设施，不会打扰楼上业主居住或办公的舒适度。历史与时尚结合、雅致与实用兼得。巴比伦艺术花园的体量虽然不大，从其造型、配置和地位看，不失为迷你而时尚的地标产品之一。
那么，这样的一个产品，其地段价值如何，适合谁来置业呢？从地段特质看，巴比伦艺术花园的落位，车行5-15，可享曲江一期成熟公园、商务、商业等优质资源配套，更是获得曲江QCIC板块的优质资源的加持：落位醇熟住区，氛围浓郁。项目与曲江龙邸、中铁建梧桐苑、万科翡翠国际等大型居住区为邻，城市界面整洁，街区形象新，居住氛围浓郁。地铁加持，交通便捷。近临城市级干道南三环，出门即可上曲江大道、绕城高速曲江收费口；距在建的地铁8号线雁翔路步行约3、2020年底将通车的地铁5号线荣家寨站千米左右，交通便捷，出行方便。
▲地铁8号线走势图周边多所公民办学校，教育资源充沛多元。在距项目约2公里范围内，现有曲江二小、曲江一中、西交康桥学校（民办）、西安德闳学校（在建）等多所优质公民办学校，入住于此，未来孩子上学可根据需要进行多元化选择。城市级商业体环伺，生活便利度高。西侧不远有汉华甜心广场、龙湖星悦荟，雁翔路上分布着万科创意谷、雁翔广场、华润·时光里（在建）、正荣彩虹谷等商业体，可就近为居住于此的人士提供品质各类消费需求。
▲曲江创意谷一期实景项目东侧数百米到1公里范围内，有华商旺座城、曲江市民中心、西北妇女儿童医院等产业、政务、医疗设施，潜在的办公租住需求，可为项目提供巨大的支撑。总体上看，巴比伦艺术花园的产品理念、配置及居住氛围，使得其在曲江属于居住属性大于办公属性的产品，这与其它公寓产品的属性有着较大的不同。作为未来曲江新地标之一，商办性质、不限购，巴比伦艺术花园可实现在选择住宅受限、接受总价高产品较为困难人士的置业曲江理想。编辑=六言 编审=周鑫
西安楼市2020-08-13 16:40:35
