土拍火热，地价上涨，房价活跃，新盘价格起点高，西安楼市进入2020年，再度迎来了新阶段。
主城区适价顺市房源供应不足，对于普通和轻改善置业来说，机会越来越少，“往外走”成为必然！
往哪走？优选成长性强的价值板块，筛选优质产品！
进入2020年上半年，西安的土地更加值钱了！
在西安主城区，灞河东岸三迪地块楼面价8408元/㎡、新城控股西部大道地块楼面价9512元/㎡、软件新城及高新中央创新区楼面价普遍在10000元/㎡以上，重庆华宇大明宫北翼地块楼面价达到10942元/㎡……
在西咸新区泾河新城，绿地集团摘地约270余亩、雅居乐拿地约192亩，苏宁进入空港新城拿地约217亩；中梁进入西咸新区能源金贸区核心区拿地98.3亩，楼面地价达6760元/㎡，再创区域新高……
一个突出的现象是，凡是占有突出价值的地块，比如有生态或规划发展较好的，每一宗地都有10家甚至更多房企竞夺，土地价格也都较高。
▲西安优质土地越来越抢手
地价是房价的重要组成，地价走高之后也将助推房价走高。从上述土拍情况看，
也显示未来的房价将逐步更高。
目前，西安主城区新房价格普遍在1.3万/㎡及以上，1.5万/㎡及以上的也逐步普遍，而房源供应却存在不足，对于很多普通置业和轻改善置业来说，机会将越来越少。
在此态势下，“往外走”再度成为一个必然选择，而且将常态化。
往哪走？优选价值板块！具有发展确定性的，地铁、学校、商业、公园等价值要素规划明确，且以动工建设的的重点板块。
放眼大西安，目前此类新兴价值板块在西安主城外围及西咸新区。其中，近年来崭露头角的空港新城都市生活及服务片区，无疑是极具关注度的一个！
▲空港新城规划效果图
为何这么说？
这需要从空港新城规划发展态势、都市文化及生活片区的地位综合来看：
一、从规划布局及处在经济发展态势中的地位看，其前景颇为值得关注。
规划信息显示，空港新城按照临空产业圈层分布规律构建“一核、双心、两环、五区”布局：
以西安咸阳国际机场为核心，构建机场东西两大门户中心，东门户中心围绕T5航站楼，以商贸、酒店、总部办公、高端服务业为核心，建设站前综合商务片区；西门户中心以航空总部经济、产业金融服务为核心，建设空港CBD。
▲空港新城控制性规划图
空港新城布局临空科技军民融合片区、航空物流发展片区、生态文旅片区、商贸及创新发展片区、都市生活及服务片区五个功能区，以机场服务环为内环，以城市发展为外环，串联产业链条，完善城市功能，实现产城融合。
空港新城的发展目标是建设“中国的孟菲斯”，2017年批准建设临空经济区、2019年机场三期扩建获批、2020年开年获批建设空港新城保税区，是西安“三个经济”发展的重要区域之一。
▲空港新城规划鸟瞰图
二、从功能及规划看，都市生活及服务片区起点高、价值强，是区域利好汇聚之地。
空港新城都市生活及服务片区的功能是打造国际文化交流平台、现代都市旅游消费目的地和未来宜居城市示范区，重点发展商贸、会展、教育、医疗、高端住宅等，无疑具有空港新城“中央商务居住区（CBLD）”特性。
因为空港新城其它是个片区都是以产业发展为主，而该板块则承担起了居住、商务等综合配套功能，可谓产业发展利好与配套服务汇聚，价值性更为突出。
1、宜居环境优质：占地约300亩空港中心公园，与绿地印象公园、唐顺陵遗址景观公园一起，构建起板块的优美生态环境，奠定宜居指数。
2、公民办12年无忧教育：空港实验学校及幸福里小学、晋公庙中学、枫叶国际学校等，为孩子提供从小学到初高中的12年优质教育。
▲空港实验学校效果图
3、立体便捷交通：城际线艺术中心站和空港新城站，地铁2/4号线、机场和高铁北站，与福银、机场、绕城、西咸北环线等，构筑起区域核心交通体系，可半进城，1航程可覆盖70%的城市。
4、商业商务配套丰富：正在和即将建设的苏宁广场、绿地会展商业综合体、空港集团酒店办公商业综合体等，提供丰富的商业配套，购物体验将缤纷。
5、国际水准医疗保健。规划建设空港国际医院三级甲等国际医院，将引入世界一流医护配置，集基础医疗、健康查体、疾病治疗、生活护理等服务为一体，为家人健康保驾护航。
从上述配置的特性看，都市生活及服务片区是一个低密的、公共配套齐备的品质板块。
▲都市生活及服务片区-崇仁路两侧重点区域规划图
目前，绿地国宝21城、枫叶国际学校、机场城际线、西安少儿美术城等已建成投用。绿地世界中心、苏宁广场及金地、中梁、星皓等居住及商办项目正在建设。
区域内的崇仁路、慈恩大街、香积大街等多条主次干道构成的路网已全部打通建成。按照目前的建设速度，预计再有3、5年时间，一座现代化靓丽新城区将展现。
从地段特性和房价看，目前空港新城文化会展和都市生活片区高层装修均价在1.1万/㎡、洋房装修均价在1.25万/㎡，比主城区低约20%，处于为数不多的价格洼地之列。
绿地集团是进入空港新城较早的企业之一。2020年启动建设绿地西安世界中心。
▲绿地西安世界中心局部规划图
该项目位于空港新城都市生活及服务片区的核心位置，崇仁路机场城际线空港新城站和美术城站两侧，是临空地铁房！
绿地西安世界中心规划国际会展中心、星级酒店集群、高端商业、商务办公集群等综合配套，同时建有品质住宅。此态势类似绿地集团在高新区锦业路的布局。
其住宅围绕“绿地健康宅2.0”，打造健康低密住区，设有360°系统性防御、服务式大堂、智能体测及售卖设备、景观会客厅、儿童艺术天地、老年交流活动场所、萌宠乐园等，构建现代全景生活方式。
▲绿地西安世界中心局部景观规划图
项目住宅分为六期开发，目前四期、五期、六期均在售，高层总高在15-18层，两梯四户，洋房总高为8+1层，叠拼总高在6层，容积率仅为2.0，可谓舒适品质人居。
其高层户型有90-127㎡的优居三房，洋房有124㎡和157㎡的四房，叠拼有约137-154㎡的三房四房。
▲项目高层约90㎡户型图
从其产品力看，在户型设计上，大部分能做到户型方正、南北通透、动静分区，豪华主卧、宽厅、独立玄关、南向阔景阳台，并有不同面积的赠送。
而叠拼户型除具备上述特质外，厨房采用U形布置，送超大庭院，一二层改造后增加两卧室，二层有屋面面积赠送（赠送无地暖设计）。
▲项目下叠约118㎡户型图
目前，该盘小高层装修均价10500-11000元/㎡，洋房装修房均价12500元/㎡左右，叠拼产品价格在18000-21000元/㎡。
从项目的地段、配套价值及产品特性看，绿地世界中心的性价比凸显。对于置业“往外走”的人士而言，无疑是一个不可回避的选择。
在城市和区域的发展进程中，总是能看到一些重点板块，引领城市经济和形象，它们成为了看城市和片区价值的名片。
在西安，过去十年里和当前，像曲江一期的南湖板块、高新区锦业路板块、浐灞核心区、西咸能源金贸区核心区、科统区等，都已成为城市价值的引领者。
从规划功能、资源配置、建设时序看，空港新城文化会展和都市生活片区板块无疑是区域的明星板块和核心居住区。以可期的未来看现在，当前恰是介入机会。
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编辑=六言 编审=周鑫
西安楼市2020-07-15 10:07:10
