3月20日，西安国际港务区拍卖成交1宗161亩安置居住用地，最终由西安富港房地产开发有限公司（万科全资公司）起始价摘得。
引发大家关注的不仅仅因为这个地块享受了土地款分期缴纳的优惠，主要摘地是...万科！
3月17日，在一份万科召开的 2019 年度业绩发布会郁亮〔万科集团董事局主席〕的感慨中，公开了疫情之下如何看待现金流、降价、拿地、降息、物业、长租公寓等问题。
关于现金流是这样解释的：
“万科始终追求「有利润的收入」和「有现金流的利润」。我们已经连续 11 年经营性现金流为正，我们在量入为出的同时保有足够的现金。
我们始终不囤地、不捂盘、不拿地王，坚持为普通人盖好房子，今天为止万科销售中 92%仍然是中小户型产品，这都是为了保证有足够的流动性。做到现金流的安全，万科才得以度过危机，并有更好的发展。”
这次暂且不谈，我们落回西安来看，事实上万科近一年的动作并不多，拿地更没多么“扎眼”。为何做了2020只“出头鸟”呢？
通常来说，在土地市场上，万科出手拿地，是重要信号。
这次，万科从国际港务区中摘下了161.47亩土地，（地籍编号GW5-12-2,住宅120.151亩+商服用地41.319亩），住宅用地为新合新苑安置项目，商服则是万科国际广场综合体项目。（其中安置房已在2017年动工，此次拍卖属补全土地手续）
该宗地实物配建公共租赁住房面积为9347.4平方米，由万科建成后无偿移交政府相关部门；3750平方米的公办幼儿园万科也无偿移交。另外该宗全部建筑面积建成后由管委会按照成本价回购，不得对外销售。
简单来说就是除了配建公共租赁房还得再建公办幼儿园，并且建成后无偿移交政府。
一个疑问，行业带头大哥这么深思熟虑地自虐么……
事实上在此之前，本次土地成交也是一曲三折，因为疫情影响该地块拍卖曾中断，竞买保证金也由3.8亿减为1.5亿元，也可采取分期缴纳方式支付出让金价款，出让合同签订后一个月内缴纳出让价款的50%，万科出具承诺书后，余款可按合同预定分期缴纳，交款期限最长不得超过1年。
也就是说，这块土地恰恰赶上了土地款分期缴纳的优惠！
那么为什么万科要在港务区做拆迁居民安置项目，这是值得我们思考的问题。
虽然这是万科首度公开进入港务区，但至少透露出以下几点信号：
1、万科拿下土地本身来看，透露出将深耕港务区的意图。后期还将会有更多的发挥空间，营造区域内充分的品牌话语权。
据悉，下一步万科还将参与特色小镇、物流园区、双创园区、物流仓储、跨境贸易、万科国际广场、自贸区综合服务中心、灞渭生态景观廊等项目建设。
2、另一方面，此时底价成交等于说是低买，不仅降低了土地获取成本，还能保证房企具备充足的土地储备。
但同时，我们可以看出目前拿地的难度越来越大，各种限制条件层出不穷，这也是为什么频频提出行业两极分化将更加加剧，中小企业很难活下去的根本原因。
除此之外，大多数房企都在寻求变局以破解当前的困局。以万科为代表的这类企业从拓宽业务口发力，传统的住宅与商业市场转向了新兴的市场，这无疑是未来很多房企的发展之道。
但最最重要的是，当下的国际港务区，已成为西安优质新区板块。其发展前景，让更多的开发商愿意重仓于此！
或许有人担心，这样一来，港务区新房的价格会不会因此急剧上涨？
▲ 奥体—灞河景观改造意向效果图
答案是：你品，你细品！
虽然港务区这只“绩优股”的业绩，随着全运会到临之前，会进一步夯实板块的“含金量”。
这就好比土地市场是楼市的底层逻辑，就好比猪肉价格决定了红烧肉售价。当猪肉的价格上涨时，没有一块红烧肉能够幸免。
换个角度说，最近两年，港务区因奥体板块发展如预期，房价涨，成交也旺。
▲ 奥体实景图（来自西安奥体中心）
2019年，紧挨着奥体中心的枫林九溪一期清盘、西安绿城全运村销售过60亿、华润置地·未来城市出现“千人摇”。周边一些以前不起眼的盘，成交量也开始猛增。
2019年，奥体板块是住宅供应和成交双大户，随着拿地项目的建设，港务区住宅房源将迎来新的增量，预计2020年依然保持其地位。
而随着更多规划的落实，项目“团建”提速，市政面貌急剧变化，城市价值迅速兑现，房价将持续坚挺。当然，竞争也会加剧。
这激荡的变化，或是验证楼市市场价格的最鲜活案例。
编辑=阳阳 编审=徐红
西安楼市2020-03-21 21:07:22
