2019年年末西安市房地产市场分析报告

西安市房地产市场分析月报

【天正顾问-信息数据中心】

从土地成交情况、西安城六区住宅市场、

西安市商业办公市场、西安楼市动态

四大方面为您解析！

报告要点

• 宏观经济：12月，居民消费价格指数（CPI）同比上涨4.5%，陕西省同比上涨4.1%，；西安市同比上涨3.4%。2019年全年，居民消费价格（CPI）比上年上涨2.9%，陕西省同比上涨2.9%；西安市同比上涨2.7%。

• 政策走向：中央经济工作会议、住房和城乡建设工作会议召开，坚持房住不炒，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制。

• 土地市场：12月，西安市成交土地29宗，成交土地总面积105.77万平方米，环比下降45.48%，同比增长5.94%。四季度，西安市成交土地88宗，成交土地总面积367.19万平方米，环比下降8.04%，同比下降27.48%。2019年全年，西安市成交土地374宗，成交土地总面积1699.21万平方米，同比下降15.98%。

• 商品房市场：12月，全市新建商品房成交成交均价13968元/平方米，环比下跌5.53%，同比上涨3.52%；成交面积113.07万平方米，环比下跌13.90%，同比下跌43.21%；四季度，全市新建商品房累计成交面积330.42万平方米，成交套数33219套，成交均价14756元/平方米；2019年全年，全市新建商品房累计成交面积1638.17万平方米，成交套数173859套，成交均价14791元/平方米。

• 商品住宅市场：12月，加权均价13399元/平方米，环比下跌4.63%，同比上涨8.62%；四季度，全市新建商品住宅累计成交面积280.84万平方米，成交套数22651套，成交均价14198元/平方米；2019年全年，全市新建商品住宅累计成交面积1265.9万平方米，成交套数102615套，成交均价13910元/平方米。

• 存量住宅市场：12月，西安市城六区存量住宅市场均价11395元/平方米，环比上涨0.17%，同比上涨4.38%，成交套数5098套，环比上涨27.93%，同比上涨55.52%。四季度，全市存量住宅累计成交套数13133套，成交均价11392元/平方米；2019年全年，城六区存量住宅累计成交套数55552套，成交均价11266元/平方米。

• 商业用房：12月，全市新建商业用房成交均价为36349元/平方米，环比上涨31.02%，同比上涨52.52%，成交面积1.53万平方米，环比下跌70.29%，同比下跌89.61%；四季度，全市新建商业用房累计成交面积12.87万平方米，成交套数1374套，成交均价31920元/平方米；2019年全年，全市新建商业用房累计成交面积103.46万平方米，成交套数8701套，成交均价30717元/平方米。

• 办公市场：12月，新建办公用房成交均价19067元/平方米，环比下跌7.54%，同比上涨51.77%；成交面积1.96万平方米，环比下跌73.37%，同比下跌81.56%；四季度，全市新建办公写字楼累计成交面积12.87万平方米，成交套数2505套，成交均价19641元/平方米；2019年全年，全市新建办公写字楼累计成交面积140.52万平方米，成交套数20981套，成交均价17317元/平方米。

一、宏观经济

12月份，居民消费价格（CPI）同比上涨4.5%，涨幅与上月相同；工业生产者出厂价格指数（PPI）同比下降0.5%，环比持平；陕西居民消费价格同比上涨4.1%，涨幅较11月回落0.1个百分点；西安居民消费价格同比上涨3.4%，涨幅回落，环比下降0.1%。

2018年12月～2019年12月与西安市CPI同比走势

2019年全年，居民消费价格（CPI）比上年上涨2.9%。至此，2019年政府工作报告定下的全年CPI涨幅控制在3%左右预期目标完成；工业生产者出厂价格比上年下降0.3%；同期陕西居民消费价格比上年上涨2.9%；西安居民消费价格累计上涨2.7%。

2009年～2019年与西安市CPI同比走势

二、市场热点

1、中央经济工作会议、住房和城乡建设工作会议召开，坚持房住不炒，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制

• 中央经济工作会议召开

12月10日，中央经济工作会议召开，强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展；要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。”

• 住房和城乡建设工作会议召开

12月23日住房和城乡建设工作会议召开，提出：坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，保持房地产市场平稳运行，坚决防范化解房地产市场风险；要求：着力稳地价稳房价稳预期，长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段；着力完善城镇住房保障体系，加大城市困难群众住房保障工作力度；着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题，进一步培育机构化、规模化租赁企业，加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。

2、住建部等6部门发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》

12月25日，住建部等6部门发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。文件要求：房地产经纪机构、住房租赁企业应当实行明码标价。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价；住房租赁企业可依据相关法律法规以应收账款为质押申请银行贷款。加强贷后管理，严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆；住房和城乡建设等部门加强对采取“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业，可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式，防范化解风险。

3、央行发布《存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜公告》

12月28日，央行发布《存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜公告》：“自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次。

4、央行发布《住房公积金贷款实施细则》、《商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》等政策文件

• 西安市发布《住房公积金贷款实施细则》

12月5日，西安市发布《住房公积金贷款实施细则》:“购买自住普通住房的，贷款额度不超过所购买住房合同总价款的70%。精装修房屋和房价明显高于本地区市场平均水平的房屋贷款额度不超过所购买住房合同总价款的60%。第三次使用住房公积金贷款购买住房的，不予受理；购买商品住房、经济适用住房、集资建造住房的，最长贷款期限30年；购买二手房的，贷款期限与房屋建成年限之和不超过30年；建造、翻建、大修自住住房的，最长贷款期限10年。”

• 西安市发布《商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》

12月13日,西安市发布《商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》，文件提出:“商品房预售资金实行全额、全程监管，并对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管，重点监管资金额度为商品房开发项目达到竣工交付条件，取得《建筑工程竣工验收备案表》所需工程建设资金总额的1.2倍；房地产开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。房地产开发企业未按规定收取、使用商品房预售资金的，由住建部门严肃查处，责令限期整改，暂停网签销售及监管资金拨付，将其违规行为记入企业诚信档案。”

三、土地成交情况

• 12月29宗土地成交

12月份，西安市成交土地29宗，比上月减少17宗，其中住宅用地16宗,商业/办公用地6宗，工业用地7宗。成交土地总面积105.77万平方米，环比下降45.48%，同比增长5.94%。规划总建筑面积299.48万平方米。土地成交楼面均价2551元/平方米，环比上涨36.20%。

12月成交总价继续提升，达到76.40亿元，成交总面积105.77万平方米，环比下跌45.48%，同比增加5.94%

去年同期以来土地成交面积和出让金额

• 2019年374宗土地成交

2019年全年，西安市成交土地374宗，比上年减少2宗，成交土地总面积1699.21万平方米，同比下降15.98%。其中，住宅用地成交157宗，成交土地面积733.97万平方米，同比下降11.09%；商业办公用地成交80宗，成交土地面积243.61万平方米，同比下降16.81%；工业用地成交128宗，成交土地面积695.11万平方米，同比下降18.23%；成交其他用地9宗，成交土地面积26.51万平方米，同比下降50.80%。

2009年～2019年按年土地成交情况

四、住宅市场

• 新建商品房市场成交情况

12月份，全市新建商品房成交面积和套数分别为113.07万平方米和9560套，环比分别下跌13.90%和30.99%，同比分别下跌43.21%和52.33%；其中，新建商品住宅成交面积和套数分别为107.66万平方米和8596套，环比分别下跌1.76%和4.37%，同比分别下跌33.45%和37.21%。

去年同期以来全市新建商品房和商品住宅成交面积

2019年第四季度，全市新建商品房累计成交面积330.42万平方米，成交套数33219套，成交均价14756元/平方米，环比上季度分别下跌21.98%、30.06%和1.96%。

2018年～2019年按季度商品房成交情况

2019年全年，全市新建商品房累计成交面积1638.17万平方米，成交套数173859套，成交均价14791元/平方米，同比上年分别下跌12.25%、15.14%和上涨18.85%。

2009年～2019年按年商品房成交情况

• 新建商品住宅去化周期

12月份，新建商品住宅去化周期抬升至7.0个月，去化周期比上月增加0.8个月。

去年同期以来去化周期

• 新建商品住宅加权均价

12月份，全市新建商品住宅加权均价为13399元/平方米，环比上月的14050元/平方米下跌4.63%，同比去年12月12051元/平方米上涨8.62%。

去年同期以来新建商品住宅成交均价

• 新建商品住宅成交情况

12月份全市新建商品住宅成交面积107.66万平方米，环比下跌1.76%，同比下跌33.45%，同期新建商品房成交面积113.07万平方米，环比下跌13.90%，同比下跌43.21%。新建商品住宅成交面积占比上涨至95.22%。

去年同期以来全市新建商品住宅成交面积及其占比

2019年第四季度，全市新建商品住宅累计成交面积280.84万平方米，环比上季度下跌9.77%，同比2018年第四季度下跌28.25%；成交套数22651套，环比下跌5.93%，同比下跌32.71%；成交均价14198元/平方米，环比上季度下跌0.25%，同比上涨15.21%。

2018年～2019年按季度商品住宅成交情况

2019年全年，全市新建商品住宅累计成交面积1265.9万平方米，同比上年下跌17.88%；成交套数102615套，同比下跌23.64%；成交均价13910元/平方米，同比上年上涨18.11%。

2009年～2019年按年商品住宅成交情况

• 存量住宅监测均价

12月份，西安市城六区存量住宅（不含别墅）天正V估价智能评估系统监测均价为11395 元/平方米，环比上涨0.17%；同比上涨4.38%。12月存量住宅成交套数为5098套,环比上涨27.93%,同比上涨55.52%。

去年同期以来全市存量住宅成交套数和成交价格

• 存量住宅各区监测均价

12月份，西安市城六区存量住宅（不含别墅）均价为11395元/平方米，环比下跌0.17%。其中城六区天正V估价智能评估系统监测均价的是曲江区，其次是高新区、雁塔区。郊区县存量住宅（不含别墅）均价为7542 元/平方米，环比上涨0.35%。其中郊区县均价的是长安区，其次是高陵区和临潼区。

西安市城六区、郊区县存量住宅天正V估价智能评估系统均价

2019年第四季度，全市新建商品住宅累计成交套数13133套，环比上季度下跌13.20%，同比2018年第四季度上涨38.64%。

2018年～2019年按季度城六区存量住宅成交情况

2019年全年，城六区存量住宅累计成交套数55552套，同比上年下跌3.86%；成交均价11266元/平方米，同比上年上涨7.03%。

2015年～2019年按年城六区存量住宅成交情况

五、商业办公市场

• 新建商业成交情况

12月份，全市新建商业用房成交面积和套数分别为1.53万平方米和30套，环比分别下跌70.29%和下跌95.53%，同比分别下跌89.61%和下跌96.80%。同期全市新建商品房成交面积为113.07万平方米，新建商业用房成交面积占其比重为1.35%。

去年同期以来全市新建商业用房成交面积及其占比

2019年第四季度，全市新建商业用房成交面积和套数分别为12.87万平方米和1374套，环比分别下跌49.31%和下跌55.86%，同比2018年第四季度分别下跌58.83%和下跌47.24%。成交均价31920元/平方米，环比上季度下跌4.40%，同比上涨27.54%。

2018年～2019年按季度新建商业用房成交情况

2019年全年，全市新建商业用房累计成交面积103.46万平方米，同比上年下跌18.46%；成交套数8701套，同比下跌24.84%；成交均价30717元/平方米，同比上年上涨23.55%。

2013年～2019年按年商业用房成交情况

• 新建商业加权均价

12月份，全市新建商业用房成交均价为36349元/平方米，环比上月的27743元/平方米上涨31.02%，相较去年同期的23833元/平方米上涨52.52%。

去年同期以来全市新建商业用房成交均价

• 新建办公成交情况

12月份，全市新建办公楼成交面积和套数分别为1.96万平方米和319套，环比分别下跌73.37%和下跌70.24%；同比分别下跌81.56%和下跌76.54%。同期全市新建商品房成交面积为113.07万平方米，新建办公楼成交面积占其比重为1.73%

去年同期以来全市新建办公楼成交面积及其占比

2019年第四季度，全市新建办公写字楼累计成交面积12.87万平方米，环比上季度下跌63.55%，同比2018年第四季度下跌50.95%；成交套数2505套，环比下跌63.88%，同比下跌37.53%；成交均价19641元/平方米，环比上季度上涨16.23%，同比上涨45.74%。

2018年～2019年按季度办公写字楼成交情况

2019年全年，全市新建办公写字楼累计成交面积140.52万平方米，同比上年下跌9.04%；成交套数20981套，同比上涨17.68%；成交均价17317元/平方米，同比上年上涨38.91%。

2013年～2019年按年办公写字楼成交情况

• 新建办公加权均价

12月份，全市新建办公楼成交均价为19067元/平方米，环比上月的20622元/平方米下跌7.54%，比去年同期的12563元/平方米上涨51.77%。

去年同期以来全市新建办公成交均价

未来房价趋势研判

2019年12月西安市新建商品住宅的去化周期为7.0个月，自8月以来连续4个月增加。临近年底市场去化压力持续增大致使成交价格松动，本月成交均价继续下跌且跌幅扩大，成交量虽略有收窄但维持上月大幅回升后规模。

上月预测“在年底各房企业绩冲刺压力影响下，新建商品住宅市场成交均价将有小幅下调，成交量保持活跃”得到验证。预计2020年初，新建商品住宅市场在以价换量后，价格和成交量将均呈企稳趋势，变动幅度有所收窄。

End