改善热盘“抢跑不利”!最低去化仅11%!

1月6日-1月12日，西安+沣东新城有5盘开盘，共推出746套房源，均价在12020-25000元/㎡，以精装产品为主。

这5盘在开盘当天去化282套，平均整体去化率为38%，仅有君合天玺去化率达100%，恒大御龙湾去化率为76%，其余3盘在11%-35%。

而12月31日-1月5日，共6个项目开盘，整体去化率49%。对比看出，上周去化率下降11个百分点，为啥会出现这样的情况呢？

首先，来看下项目的具体信息，如下图：

具体位置分布如图所示（点击查看大图）：

在分布上，1盘在高新、2盘在沣东新城、1盘在浐灞、1盘在城北。

1、去化率76%-100%（君合天玺+恒大御龙湾）

君合天玺虽然平销，但是开盘去化率为100%，这与其价格与位置有很大关系。

总体来看，项目产品为精装高层，面积97、112㎡，均价12020元/㎡，项目综合性价比较高。看的出，当下市场主流仍以刚需、刚改为主。此次推出的精装高层，目前同类产品在沣东新城比较稀缺。从地段位置看，项目位于沣东新城与高新区的交汇处，拥有两个板块资源的辐射，资源较丰富。

而当下，沣东新城大部分项目面积在130-200㎡，均价1.4-2.5万/㎡，中高端改善房源较多，但是适合刚需、刚改房源存量较少，房源结构性失衡较为突出，也是君合天玺去化率较高的主要原因。

2、去化率11%—35%（融创珺庭府+中南君启+海逸长洲）

• 此次融创珺庭府推出的户型面积比较单一，仅有189㎡，且均价高，购房者的接受度较低，由于是项目首次开盘，前期释放信息较少，也是去化不高的一个重要诱因。

• 中南·君启去化率低主要有两个原因，其一、同区域的大平层产品还有阳光城·檀悦、正荣紫阙台、恒大悦龙台，这些项目目前都在推货阶段，势必会分流一部分购房者。其二，项目推货节奏较密，前期续客不足。

• 海逸长洲就目前而言，项目周边配套不足。此外，项目当下周边在售的楼盘有招商雍锦湾、沣水云岭，以叠拼、小高层为主，售价在17000-20000元/㎡，这两盘均不限购，而海逸长洲则所处限购区域。

整体看来，这类产品定位高端改善，当下可以说呈“遍地开花”之势。面积大、总价高、无优惠，适合的需求面也是相对较窄，故而去化不高。

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