昨天（4月23日），西安突然出台了住房公积金“收紧”政策，也不知是表达的含糊还是理解的偏差，宝宝们吓坏一片，就连老司机也差点出“事故”。
大家更多关注的是住房公积金“收紧”后，对自己买房影响有多大？其中不少人更关注：户籍在西安，公积金在异地缴存，还能不能在西安使用？
今天下午，我们对接上了西安公积金中心的相关工作人员，对大家的疑惑进行定向咨询。回答是：本地的不可在外地使用，外地的可转到西安用。
—— 壹 ——
我们还是要先来看看，将于2019年5月13日起执行的西安公积金中心通知内容（文件附后）。篇幅不长，要点也简单，但意思很明显，四个字：“限制使用”。
一个要点：暂停西安地区（含西咸新区）以外购房提取公积金。
很多人咋一看表述，吓了一跳，以为是限制外地公积金在西安（含西咸新区）使用呢！
其实准确的意思是：在西安缴存公积金的人，要是到西安地区（含西咸新区）以外的区域买房，使用公积金的话，则就“暂停提取”，不能用了。
而对于户籍在西安，公积金在西安以外的地方缴纳的，还能不能像之前那样，可以用公积金在西安买房？相关工作人员的回复是：可以。
所以，在目前看来，只要你正常缴存公积金的账户所在地没有类似限制“流出”措施的，可继续在西安使用。
第二个要点：公积金连续足额缴存满12个月才可使用。
通知明确，要使用公积金买房的人，必须在申请贷款前12个月按时连续足额缴存公积金。不能间断，否则从断后续交的个月起，再得连续满12个月。
而且要求是足额，没有按照标准交够的即便连续有12个月不间断，也不能用。
如果夫妻双方都有公积金的，必须双方都达到这项条件才可使用，否则，配偶公积金缴存不正常的，配偶公积金不参与计算。
第三个要点：首付比例普遍提高。
通知明确，购买首套毛坯房，面积144㎡（含）以内的首付比例不低于35%，面积在144㎡以上的首付比例不低于40%。
购买二套毛坯房（注意：必须是结清在首次住房公积金贷款后），面积在144㎡（含）以内的首付比例不低于40%，面积在144㎡以上的首付比例不低于45%。
另外，对购买装修房的首付比例做了特别说明，购买精装修房屋首付款比例不低于40%。第三次及以上申请住房公积金贷款的不予受理。
—— 贰 ——
对于使用公积金的额度，本次通知也进行了说明。
一、借款人与配偶缴存账户余额低于2万的，贷款额不超过30万元。
分为三种情况：
1、账户余额合计＜5000元的，贷款额度不超过20万元；
2、5000元≤账户余额合计＜1万元的，贷款额度不超过25万元；
3、1万元≤账户余额合计＜2万元的，贷款额度不超过30万元。
二、借款人与配偶公积金账户之和大于2万元的，按以下公式计算：
贷款额度=（借款人公积金缴存账户余额+配偶公积金缴存账户余额）×15倍×缴存时间系数（累计缴存时间≥36个月的，时间系数为1.2；累计缴存时间＜36个月的，时间系数为1）
举个例子：
如果你或者夫妻俩公积金账户余额为3万元，连续缴存时间少于等于3年，则贷款额为3万元×15倍×1=45万元；
如果你或者夫妻俩公积金账户余额为3万元，连续缴存时间超过3年，则贷款额为3万元×15倍×1.2=54万元。
是不是余额越多，可贷款额就越大？未必！不过也是奇怪，本次通知没有设定可贷限额。
一般按照习惯，限额本次通知中没提及，那就按以前的来。但也不排除鼓励大家交公积金，暂时不设上限。
—— 叁 ——
综上，对于使用公积金的缴存年限、余额2万以下贷款额度、首付比例等作出明确要求，使用门槛进一步提高，对买房而言，毫无疑问是个“收紧”政策。
凡是收紧必有影响。
直接的影响是对公积金依赖度高的刚需群体。缴存年限延长，首付比例提高，意味着买房难度加大。
原来连续缴存6个月就可以用，现在必须满12个月；原来首付比较低，现在普遍提高。不少刚需将为此犯难。
本来刚需群体买房对商贷的首付比例和利率就比较敏感，指望在2019年商贷利率有所下降。不少人因此想使用公积金买房，或者采取“商接公”形式进行组合贷买房。
通知执行后，部分人士买房的步伐或有迟缓。
间接的影响是后续购买力。应该说，对于购买力的增长作用是消极大于积极。
无论是刚需自住，还是投资置业，虽然通知的目的是制约在西安缴存的公积金流出市外使用，但在本地使用也收到限制。
对于本来想用公积金买套房放在哪的一部分来说，首付比例提高，买房投资的话，就得掂量掂量了。
无论是哪一种买房考虑，对于楼市后续购买力的增长，存在目前还难以准确预估的影响，但消极作用大于积极作用是肯定的。
从一定程度看，在未来的时间里，对于缓解西安市场的紧张度和某些狂躁心态是有帮助的。
—— 肆 ——
虽然部分人士买房或因此“受伤”，这是客观存在的。
但仔细看看这份为“实施资金流动性风险防控一级响应措施”而出台的通知背景，或许更多人释然：
这份通知提到了三份文件：《关于印发<全省住建系统防范化解重大风险工作方案>和<全省住建系统重大风险防范化解预案>的通知》及西安市公积金中心《资金流动性风险防控办法》。
共同的一个敏感词是“风险”。防范重大金融风险、系统风险，是今年从上大小不可松懈的重要工作。
楼市与金融关系密切，金融稳，则楼市稳。
借着这个大势，允许公积金流进而限制流出，也不错。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2019-05-01 00:46:54
