楼市惊现“一套房卖1.5万”,隐藏的市场规律对西安影响有多大?

在中国，有不少城市都是因为房价的突然暴涨而闻名，例如海南、厦门，以及西安等等，但是这座城市却是因为超低的房价而在最近火了一把，它就是黑龙江省东北部的一座地级城市——鹤岗。

近日，网上流传的一张图片显示，在黑龙江鹤岗市，只要花1.5万元就可以买到一套46平方米的房子！折算下来，每平方米单价只有326元！

丨图片来源于网络

还有一个九州松鹤的新建毛坯住宅，六楼非顶，50平仅售1.9万元，折合下来，每平米的价格是345元。

丨图片来源于网络

是的，你没有看错，这些房子的总价都在2万元以下，已经算的上是房价里的白菜价了！

丨九州松鹤小区位于鹤岗市区的繁华地段

海风还在地图上搜索了这个小区的具体位置，九州松鹤小区位于鹤岗市市区内，周边1公里以内就是市委，公园、学校等配套都很齐全，并不是城市之外的郊区，因此，排除了是因为地段的因素所导致的低房价。

丨图片来源于网络

在当地网民的网上留言中，我们发现了部分真实原因，其实这些房子是棚户改造的城改房，有五证不全、过户流程复杂等问题，属于有问题的小产权房。

可即使是这样，2万元每套的房价也实在是低的离谱，毕竟按照一般情况，一栋楼的建筑成本平摊下来都不太可能只有2万元一套的价格。

我们再来看看鹤岗市其他正常商品房的房价。

丨图片来源于安居客

根据安居客提供的数据，鹤岗市的二手房平均房价在1500元/㎡左右，而位于市中心区繁华地段的商品房均价也普遍在2000元/㎡左右。

丨图片与数据来源诸葛找房

这样的房价放在如今的中国大地上，不可谓之不低。根据诸葛找房数据研究中心发布的二手房挂牌价显示，百城二手住宅挂牌均价为14974元/㎡。其中，一线城市均价54884元/㎡，二线城市均价18172元/㎡，三四线城市均价10764元/㎡。

而榜单中均价的鞍山市二手房挂牌均价也有4949元/㎡，也要比鹤岗市的2000元/㎡均价高。

除此之外，鹤岗市周边几所城市的价格也同样比其高出很多，例如与鹤岗相邻的佳木斯市房价均价为4608元/平方米、伊春市房价均价为4685元/平方米。鹤岗的房价明显处于一个洼地的水平。

鹤岗市，一座曾经被称之为“煤城”的城市，顾名思义，其支柱产业肯定是离不开煤的。但是近些年，国家对生态环境的管控越来越严格，清洁能源被大型推广，曾经的黑色黄金煤炭就此没落了，与之一起没落的便是靠煤炭发家的这些城市。

有资料显示，2016年鹤岗规模以上工业实现增加值41.8亿元，其中22户煤炭开采洗选企业就贡献了26.4亿元的增加值，占规模以上工业的比重达到63%。而在这22户开采洗选企业中，龙煤鹤岗矿业公司实现增加值20.8亿元，仅一家企业就占到全市规模以上工业增加值的近五成。

单一的产业结构以及单一的企业构成，而且是在煤炭资源型产业走下坡路的时代背景下，鹤岗市的经济停滞甚至下行也就无可置疑了。

根据鹤岗市统计公报显示，2017年，全市共实现地区生产总值282.9亿元。而同年的广东省佛山市的狮山镇地区生产总值超过1000亿元，常熟市虞山镇全镇实现地区生产总值851亿元，张家港市杨舍镇实现地区生产总值751.06亿元。注意这里对比的都是镇级单位，而鹤岗可是黑龙江省的地级市，差距之大令人震惊。

经济下行不仅导致当地人的收入降低，同时还使得人口不断流失。根据鹤岗市统计公报显示，2008年末，鹤岗市的人口就小幅下降至109.4万。随后，该市的人口出现趋势性的下滑：2011年108.8万人、2013年107.8万人、2015年105.6万人……到了2017年末，鹤岗人口已低至100.9万人。也就是说，在十多年时间里，鹤岗已流失了约10万人口，人口降幅接近10%。

其实东北地区的年轻人外流已经是社会上讨论已久的话题了，年轻人的流失最直接的影响就是对住房需求的缩减，再加上经济不振，收入降低，人们买房的意愿就更加降低了。

除此之外，鹤岗市棚户改造带来的大量库存，无人问津，导致房地产市场的供需彻底失衡，本就风雨飘摇的房价也就彻底垮掉了。

相信看到这里，已经有部分人在担心西安的房价问题了。

但是从鹤岗市的例子我们就能看出，影响房价最直接的因素就是供需关系，这也是经济学中最普遍的道理。

在供给方面，从大的趋势来看，西安市的供给量是有保证的，最直接的印证就是西安市的土拍市场火热，不仅数量上较为可观，高溢价的地王也频频出现。

据统计，2019年一季度西安市共成交土地92宗，总成交面积8347.83亩，虽然相比去年一季度的拍地总数有所减少，但3月的“新地王”——高新地产高价摘得高新软件新城地块，总成交价30.24亿元，楼面地价超1.3万元；以及2月融创在幸福林带旁摘得的住宅用地，土地总面积177.062亩，成交总价款9.1394亿元，折合楼面地价也高达8470元/平米，都告诉我们，西安市的土地市场仍然火热。

而影响需求方面最重要的因素就是人了，只要人口不断流入，不仅会产生新的购房需求，还能进一步推动城市的经济发展。

众所周知，西安市的人才引进政策和户籍新政都已实行了2年有余，从2017年1月23日，西安市《关于进一步吸引人才放宽我市部分户籍准入条件的意见》的正式发布到今年年初，西安的常住人口顺利突破千万大关。

而前不久于4月9日披露的《2019年新型城镇化建设重点任务》中，加大城镇化力度和放宽户籍限制，鼓励农村人口进城落户被明确提出。

作为新一线或强二线城市的西安来说，人口的吸引力要远远大于一线城市，首先落户限制比一线城市低，不搞积分落户那一套，只要学历和年龄符合条件，来多少要多少；其次生活成本低，物价和房价比之一线城市低出不少，生活压力大大降低；还有就是西安的经济活力在提升，城市知名度也在提高，这些都会吸引更多的人口流入西安。

值得一提的是，在这项政策中，还提到了要有序推动发展关中平原城市群的内容，为西安的城市发展再上一环保险。

因此，我们可以看到，西安的人口净流入以及城市活力，决定了城市房价的基调，只要中国的整体经济平稳运行，房价大跌的情况基本不会发生。

至于会不会涨？这基本上是个肯定的答案。

房价大概率会继续上涨，但随着行政干预的调控力度始终保持强度，房价不会出现突然大涨的局面。另外房地产税已经是箭在弦上，很快就会出现，这个对居民持有房产进行征税的税种，虽然可以对行政干预政策取而代之，但依然会发挥遏制房价过快上涨和打击投机炒房行为的作用，继续对房价进行“调控”。

房地产的区域性特征非常明显，其它地方房价的高或低，不能直接影响到西安的市场变化，但房价出现波动背后所反映出来的原因和规律，却有可能成为西安未来呈现的结果，从这一点上说，我们不能熟视无睹。

今后，对于每个家庭来说，房产不是越多越好，而是择优持有。

END

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