“口袋不大，野心不小”。
对于刚需刚改置业群体来说，希望在有限的预算之下，尽可能买到地段、产品较好，价格相对不贵性价比较高的房子，这是很正常的一个心态。
但这要落到具体的地段上，如今却要费一番周折：地段的外延和认知的拓展。
从西安房地产发展态势看，既要价格低（低3000-5000元/㎡），又要产品美（品牌房企、品质楼盘），要到泾渭新城、临潼新城区、泾河新城等板块去淘选了。
以买一套100㎡的房子为例，这三个板块的同面积房子，总价要比北部及东部主城区的房子低40-60万/套！对于受限购影响、刚需刚改置业群体来说，诱惑力确实也不小。
经常也遇到人问，这些地方发展前景怎么样？房子能买吗？投资潜力如何？
这需要从多个维度来解读。
—— 壹 ——
泾渭新城、临潼新城区、泾河新城是目前西安环主城北部、东北、东部三向置业热点区，其热在与是近两年重要的外溢置业承接地。
以当前的房价水平，我们来看看这三地与北部主城区的高层房价差异：
经开核心区均价在13000-15000元/㎡；浐灞核心区及北翼目前新房价格在11000-13000元/㎡；港务区目前新盘价格在10000-12000元/㎡。
泾渭新城主力价格在7500-9300元/㎡；临潼新城区均价在7500-9000元/㎡，泾河新城均价在7000-9500元/㎡。
不难看出，上述环主城区域在地段上，距临近主城区约10-20公里，房价存在4000-6000元/㎡的差距。
而从房价趋势看，目前的价差，比起两年前来，有缩小趋势。
这主要因素在于：
一是主城区高层房价被物价局压制。从2018年下半年开始，同一个盘前后批次的房源价差，几乎处于“零涨幅”状态。
二是这些环主城区域都不限购，近两年吸引的区域外置业量增加，加上外来房企涌入，产品品质不断提高，房价也缓慢攀升。
自2017年来，三个板块吸引了在主城置业受限的外来群体置业、在主城买不起的本地外溢置业以及少量瞄准中长期城市发展红利的转移投资置业。
有所不同的是，临潼新城区、泾河新城是受西安主城区2017年以来一波行情起来之后，新晋的外溢承载区域，而泾渭新城则是“老树开新花”，再次成为外溢置业热点。
而实际上，目前这三个板块的发展有差异，置业热度也不同。从地缘关系、产业发展、房产价值潜力等总综合看，优先序应是泾渭新城、泾河新城、临潼新城区。
这也与三个板块距离西安北主城区的距离远近、产业发展赋予的价值潜力、产品及价格相对的价差密切相关。
—— 贰 ——
衡量环主城板块的置业价值，可从地缘关系、交通便捷度、产业发展、城市功能等因素结合项目所在地段现状、产品、价格、配套和服务等综合而定。
以泾渭新城为中心，泾河新城在西，临潼新城区在东，对经开、浐灞、港务外溢置业来说，其都有价值性，也有所不同，侧重的置业需求存在差异。
临潼新城区板块位于临潼城区的西北侧、曲江临潼国际度假区的北侧，是临潼城区往西发展的前沿地带，与港务区有一条秦汉大道相连。
其利好是借助于在建的地铁9号线、骊山生态风景区等，外来房企蓝光地产、隆基泰和等进入后，给板块贴上“港务东”的概念，在2018年上半年开始，两个项目的高层房源以7000元/㎡左右起的房价面市，吸引了一部分人士前往置业。
这个板块的“不足”是太新，处于发展的起步阶段，缺乏清晰而明显的产业规划和吸附力。置业价值和前景，在这三个板块中，目前看是最弱的。
泾河新城同样存在产业发展及其吸附力的问题。但其泾河两岸板块因乐华城、原点新城、西咸黄冈泾河学校、正阳大道及规划建设的泾河湿地生态公园为价值点，在近年成为外溢置业的新区域。
2017-2018年，隆基泰和、滨江地产、中南集团、金辉地产、经发置业等知名实力房企相继进入拿地或兼并项目，地产温度有所上升，高层房价从5500元/㎡左右，一年左右的时间里整体攀升到7000元/㎡起，个别楼盘卖到8000-9500元/㎡。
这个板块是目前泾河新城重点建设板块，也是该新城内最有价值的板块。以乐华城、原点新城、泾阳县城为底色，学校、泾河、10来可西安北三环的正阳大道，是其吸附力所在。
泾渭新城板块是经开区的四大组团之一，10多年来以产业园区著名。很多时候，不少人以为泾渭新城是与西咸新区五大新城齐名并举的“新城”之一，这虽是误解，从另一个层面也反映出对其多年来形成的认可地位。
2017年恒大率先进入破局，中南置业、新城控股、当代置业、金辉地产等也相继进入拿地或并购项目，房价从2017年的6500元/㎡左右，经一年多时间沉淀，目前整体到在7500-8500元/㎡，个别高层装修房卖到9300-9500元/㎡。
其核心的价值在于，地缘上距经开、北城、浐灞、港务较近，产业发展基数庞大、地段发展较为成熟，相较于泾河新城、临潼新城区接受度更高些。
—— 叁 ——
我们来具体看看泾渭新城的产业和城市发展：
一是泾渭新城是经开区产业发展的集聚地，是三个万亿产业带的重要组成节点。
10多年的发展，形成了长庆石油产业园区、陕汽产业园区、兵器工业园区、装备制造业园区等，新近增加了投资300亿的吉利新能源汽车项目、投资400亿元的中南“广电-动漫-文创特色小镇”等项目。产业发展是其的也是区别于周边板块的价值。
相比较而言，泾河新城以农业产业为主打，临潼也有产业组团，但处在渭河北岸，尚在发展中，这两个板块的产业发展所产生的聚合效应，目前比泾渭新城弱很多。
二是作为“渭北新城”的一部分，高陵副中心的前沿，大西安“北跨”的桥头堡之一，泾渭新城目前正在进行“产城融合”发展。
上述因素再加上2021全运会周边市政升级需要，目前板块内南北向的交通动脉泾渭路拓宽直通未北辰大道北延线、长庆路十字立交通车，直通港务区的跨渭河大桥的建设，链接主城区和高陵城区的规划地铁10号线经过等，其市政配套、居住配套等正迎来新的完善和升级期。
虽说临潼也是副中心之一，地铁9号线已在建设；泾河新城是大西安“北部新中心”，规划的地铁10号线有支线原有支线可达，但从城市发展形态及其发展势头看，临潼新城区、泾河新城（泾河两岸）与泾渭新城存在时间上的发展差。
泾渭新城在地缘上，还得益于其位于高陵城区、浐灞北翼、港务区之间，地理上与经开、浐灞、港务的关联度比较高，从外溢的就近选择因素看，目前的房价比经开低5000元/㎡、比浐灞低4000元/㎡左右、比港务区低3000元/㎡，成为北向外溢置业的地，是趋势和必然。
2008年前后，泾渭新城还是泾河工业园，就已经是经开外溢置业的方向地，那一波人已经尝到甜头；2017年再次成为外溢置业地，这一波人正在尝到甜头；未来也还将是，还有不少的机会，谁将把握住？
2018年，我在港务区的一次分享会上，曾提出一个现实的问题：如果泾渭新城可以买到，何必到临潼新城区、泾河新城？
这是基于各方面综合后，得出的一个客观提问。当然，从在大西安只要有一套房子、地段和品质还可以的角度出发，不追求太多，这三地均可选择。
—— 肆 ——
泾渭新城的楼市目前是个什么状况？有哪些盘值得重点考虑？
泾渭新城的发展从现状看，是西、南比较成熟，西是西铜高速东侧的马家湾早期部分，南是长庆西路和东路形成的居住生活带。北、东是新兴建设地段，泾河以北、桑军大道沿线目前正在建设中。
如前文所述，恒大、当代、新城控股、中南、金辉等一批知名品牌房企，近两年相继进入，他们的项目提高了区域人居品质的同时，也提高了泾渭新城的置业热度和聚焦度。
其中，以科技住宅为开发理念的当代置业进入泾渭新城板块之后，连下两城，分别与惠尔地产和昌建地产合作，开发当代·惠尔满堂悦和当代上品湾两个盘。以此为开端，泾渭新城也迎来了科技住宅的新时代。
从品牌、品质、服务及价格看，泾渭新城目前有6个盘可重点筛选：
恒大雅苑，高层装修房，均价8500元/㎡以上，房源不多；新城控股的悦隽公园里，高层装修房均价8300元/㎡，房源有限；中南春溪集的高层装修房，已售完；当代上品湾高层毛坯，均价7500-8000元/㎡；当代· 惠尔满堂悦高层毛坯，均价7500元/㎡。
相对而言，位于泾渭新城南区，也就是泾河南岸渭河北岸，长庆东路沿线的当代置业两个项目，占据地段的发展优势，配套相对成熟、居住氛围比较好，可近享渭河及其河滩公园的生态利好。而其中当代·惠尔满堂悦性价比是的。
具体来看看当代·惠尔满堂悦的情况：
项目占地约77.87亩，总建面约18.88万㎡，规划建设11栋住宅，其中4栋高层、5栋洋房、2栋小高层，1所幼儿园，约3000㎡商业。分两期开发，一期开发高层，户型面积约102-138㎡；二期开发洋房和小高。户型面积约在110-167㎡。
从项目规模看，在泾渭新城是个中等规模的盘；从建筑形态看，高低有序分布，舒适度教可；从自建配套看，有幼儿园和商业，对孩子和就近消费看，其商业与东侧的已入住项目形成了互补氛围。
在产品方面，项目引入绿色科技应用，采用北连廊设计，基本实现户户南北通透，有效提升空气对流，扩大采光和通风性。每户的公摊率约22%。低公摊是项目区别于周边同类产品的优势。
目前项目在建在售的是一期4栋高层，其中7#、8#仅剩下少量房源，6#、9#正在推出，有面积在112㎡-130㎡的多款三室户型可选，均价在7800元/㎡。
按照此价格测算，首付26万元左右就可以买到一套三室两厅两卫户型；可享受三面朝南、超宽大阳台、主卧套房设计的前卫生活！
从地段发展及产品和价格看，适合在经开、浐灞、港务区、泾河工业园板块上班自住需求，以及在西安主城区被限购的投资性需求！
从城市发展态势看，未来几年是东北主城区及其关联板块大发展的时间，目前介入相关板块置业，还在机遇期。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2019-04-18 15:55:46
