“我听人说，西安的房价马上要上两万了！你怎么看？”
昨天下午，在省电台客串房产栏目嘉宾，主持人这么问过我；巧合的是，昨天晚上和老朋友吃饭，席间也有人这么问！
看来，“西安房价要上两万”的传言，自2017年春节后爆出至今，成为不少人心头牵念的一件事。
我曾经发过专门的文字说聊过这个话题，提出在2021年之前，不要谈西安房价涨不涨、涨到多高。
因为处于上升通道中的西安楼市，价格是停不下来的，虽然期间或有跌宕。
但要说到什么时候涨到多少，谁也无法精准预测。这要看房企涨价愿望和物价局控价之间的博弈力度。
最近，这个说法有抬头之势，诱因是近期出现了一次3盘价格公示均在2万/㎡以上的事，以及高新出了一块新的“天价”地。
我们平常讲的房价，是指高层住宅的价格水平。西安的高层住宅价格要上2万/㎡，到底还有多远？
—— 壹 ——
首先，我们要看基本事实。
目前的基本面是：从在售盘的备案公示价格看，主城区高层住宅主力价格在11000-13000元/㎡之间，距离2万/㎡的水平，尚有7000-9000元/㎡的差距。
同时，一个客观存在的情况是，从2018年以来到2019年的当下，西安主城区内全部或部分房源均价在16000-33000元/㎡的楼盘，有31个，这个数量比2017年增加了一倍还多。
这些盘的存在，成为“西安房价要上2万/㎡”的论据支撑。
这些价格的盘，是什么样的产品呢？从下表中，我们可以看出，都是精装大平层、6层洋房、叠拼以及少量公寓，这些个品类的产品，绝大多数是面向高端改善需求，属于相对小众的产品。
这31个盘占目前在售盘总量的比例有多大呢？约占西安主城区+长安区+西咸新区在售盘总量的10%不到，如果算上环主城板块和郊区县在售盘的数量的话，约占7%。
从盘量上看，虽占有那么一席之地，但总体比例还比较小。从发布区域看，二环沿线、城东、长安大学城、高新等地均有，从基本面看，对西安房价的影响是存在的，但相对还比较有限。
—— 贰 ——
诚然，从西安房地产发展趋势和人居需求潜力看，这些“小众型”产品的增量在后续或有扩大趋势。
这从近两年西安主城区各板块的土地拍卖的情况中，也可看出一些端倪。
查看2017-2018年乃至2019年一季度土拍公示信息，引发较高关注的地块，如2017年浐灞的碧桂园两个地块、金泰恒业青龙寺地块、恒志置业西延路祭台村地块、紫薇地产高新国际社区地块、融创幸福林带地块、高新地产软件新城地块等，都将是中高端改善型产品的增量代表。
这类地块目前有11个，按照其地价、楼面单价、容积率及廉租房、学校配建等相关费用，综合预估的话，未来产品均价应在1.8-2万/㎡水平上。
为何这么说呢？
首先是地价不便宜，楼面地价不低。上述地块的亩单价都在700万/亩以上，多宗超过1000万/亩，楼面价在7000-13000元/㎡之间，虽不能简单说土地成本高，房价就得高，但也不能说没有影响。
其次是容积率不高，产品往改善方向突破。之前，西安住宅用地容积率超过3的比比皆是，而上述地块的居住用地部分的容积率基本在2-2.5之间，这就意味着房企不会做普通的高层产品，即便有也是大平层，以及相对低密的产品，否则难以体现和实现价值，房企也难实现溢价预期。
第三是在“加法”上下功夫。在户型面积、装修材质上更加考究是必然，同时，在满足未来业主就近生活的便利和品质上做增加值，做好社区配套或区域级生活中心等。
第四，从土拍的条件中，我们不难看到，在这些高价地背后，还有承建义务教育配套（幼儿园，或中小学）的支出，或有人才公寓、廉租房的配建费用等，也就是说，这些房企在拿地后，不但要建好这个项目，同时还承担着比之前更多的社会责任，促进区域教育资源增量、商业等生活配套的完善。
但同时，我们更应该看到：
在2017-2018年成交的居住、居住+商业用地中，数量超过80%的地块，楼面地价在2500-3700元/㎡之间，按照目前通常的房价测算法，未来产品售价是楼面地价的2.2-3倍，这些地块的高层毛坯房价总体均价应在5500-8200元/㎡起，事实上，加上装修成本后，基本售价应在8000-12000元/㎡或以上。
即便如此，这样的价格水平距离2万/㎡还有很大差距。
—— 叁 ——
在2018年下半年以来，控价态势趋严的情况下，这些在目前看来价格比较高的盘为何有增多的趋势？
细看这些盘，之所以均价在2万/㎡或以上，在地段、品牌、产品理念及装修用材上有共性之处：
首先，几乎都是品牌房企。品牌房企的实力和打造高品质产品的能力，或在其它城市已被市场检阅，或有已其它产品铺垫，很容易得到买家认可。
其次，在地段上有其稀缺性和独特价值性。高新核心地段，东二环，城南曲江电视塔，地段价值和发展前景，在目前被公认不错。
第三，在产品理念和装修上，有其独到之处。这些产品，以140-160㎡的大平层为主打，适合高端改善需求；在装修材质上，较多地采用国内国际一线品牌产品，其成本和价值较高。
产品特质有不同，价格有合理的区分，也是自然，毕竟价格是价值的反映。放在西安整体市场中看，这些纯改善楼盘在目前看，是少数，属于“塔尖”产品。
这些产品代表了西安高端产品的新趋势，满足不同品类的高端改善置业需求，适量的产品出现，为高端客群提供了多元化的居住选择。
这也是品质不错、价格较高的房源存在的根由。
—— 肆 ——
那么，西安的高层房价到何时才能达到2万/㎡？
我们先来看看这几年涨幅情况，以及后续面临的态势：
始于2016年下半年、爆发于2017年的西安新一轮房价行情，带来的结果是：国家统计局发布的同比数据显示，房价整体普涨超过20%。具体看，部分板块的房价涨幅超过30%，个别板块甚至。
2018年下半年以来，西安主城区高层房价控价态势进一步加剧，多数楼盘前后批次同类房源价格没涨，前后基本持平；少数涨幅在100-500元/㎡以下，抵消资金成本和CPI，等于没涨。
综合多方数据看，2018年全年，除少数盘价格起伏较大外，主城区高层房价涨幅总体在10-15%，甚至不到。
控价趋严不松的好处之一是，没能及时上车的购房人，在时隔3个月或半年之后，在同一个盘或同区域还能延时买到价格相对便宜的房子。这跟2017年春节后“今天不买明天买不到、拿着钱全城看房”的态势截然不同。
还有一个好处时，不同产品之间的价差分层态势重新明朗。
地段发展有差异，价值有区别、产品和成本有落差，反映在具体楼盘的品质和房子的价格上应该是多元化、多样化，但在2017年，从价格上看不出什么差异，尤其是主城区。
从价差分层态势看，西安主城区的房价态势“三段论”已较为明显，底部主流价格在11000-13000元/㎡；中部价格在15000-19000元/㎡；顶部高端改善产品均价在2万/㎡及以上。
如按照年涨幅在10-15%看，目前主城区高层产品价格从11000-13000元/㎡，涨到整体均价2万/㎡，需要多长时间小学水平恐也能算得出来。
此处，有人恐怕要说，西安是国家中心城市了，关中城市群的核心城市，人口已过千万，两年新增吸收人口100万多了，房价还要涨。这目前没有人否认，但转化有个过程。
当下，与其说什么时候涨到多少，不如说这是西安的发展潜力及西安楼市的信心所在来得更实际。
揠苗助长的危害，大家都知道。
所以，我的看法是：尊重发展规律，既不无根据看空，也不要不盲目看多。
—— 伍 ——
最后三句话收尾：
对于买方来说，与其看着一些消息和说法心神不定，不如实实在在多看看城市发展，让认知迭代更新与时俱进，在合适的时机为美好生活的愿景找到合适的空间；
对房企来说，审时度势，用心并安心做好产品和服务，卖房之初的承诺在交付时看得到摸得着才是根本；
对卖方来说，实话实说，坚守底线，站在买家的角度考虑问题，把房子卖到客户心里才是王道。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2019-04-18 15:55:52
