新盘解读01:万科浐灞双盘VS奥园誉府

汇聚新盘，解读新盘。今天起，我们开设“新盘汇”专栏，对新上市楼盘进行实地踩盘，对地段、产品、户型等分析解读，希望对您置业有所参考。

在“新盘汇”期，我们要说的是近期粉丝咨询比较多的3个新盘，都在浐灞生态区。它们分别是万科·悦湾、万科·澜岸和奥园誉府。

万科·悦湾

万科·悦湾是西安万科在2018年底推出的新盘，位于浐灞生态区中北部的欧亚三路与浐河西路交界处西北角。

该盘占地面积约130亩，容积率2.0，规划有26栋楼；分为2个部分，住宅区与生活配套区；住宅区规划建设8栋高层+11栋复式洋房，配套区包含幼儿园、酒店、公寓、综合体商业等。

首次开盘：2018年12月8日，高层1#、2#、3#楼，共290套，户型面积109㎡、125㎡、139㎡，均价13004元/㎡。目前已全部售罄。

即将推出：高层4#楼已于昨日（3月1日）进行了价格公示，共96套房源，面积区间为109-139㎡，价格区间为11642-13482元/㎡，均价13139元/㎡，比上批次房源微涨135元/㎡。

1公里范围配套有：包含浐灞的总部经济园区部分，有丝路国际创意梦工场、丝路国际会展中心（建设中）、腾讯双创小镇（规划中）、亚马逊AWS等；华海湖滨会馆；浐灞艾美酒店；西安锦江国际酒店。

2公里范围配套有：灞河东岸的西安华夏文旅；广运潭公园；浐、灞双河；浐灞四小；上水腰小学；赵村小学；西工大附中浐灞中学。

丨万科·悦湾施工工地

地段处在快速发展阶段，区域形象正在逐步呈现中。不足是，目前没有地铁线。项目适合对生活氛围需求不是很紧迫的刚需选择。

万科·澜岸

万科·澜岸位于浐灞生态区中北部欧亚大道与华文路交汇向北约500米，灞河东岸，湾流项目西侧。

该盘占地约168亩，容积率2.0，规划建设有26栋楼，分为两期开发。1期：9栋高层；2期：8栋小高层+7栋高层。酒店商业部分规划待定。

首次开盘：2019年2月20日，高层5#、7#、8#楼，户型面积110㎡、125㎡、139㎡，均价13515元/㎡。目前已全部售罄。

即将推新：计划3月底，具体楼栋、房源及价格信息待定。

1公里范围配套有：浐灞五小；灞河；广运潭公园2期；西安华夏文旅。

2公里范围配套有：砂之船奥莱、华南城购物中心；以及浐灞的总部经济园区部分，包含丝路国际创意梦工场、丝路国际会展中心（建设中）、腾讯双创小镇（规划中）、亚马逊AWS等；华海湖滨会馆；浐灞艾美酒店；西安锦江国际酒店。

丨万科·澜岸工地实景

万科两个盘所推户型相同，均为两梯三户，且为110㎡（澜岸）/109㎡（悦湾）、125㎡、139㎡，全部都是三室两厅两卫的设计，3个户型分布在同一楼层上。

三室两厅两卫的110㎡户型，基本满足首次置业需求，功能齐全，纯南户型设计，主卧和次卧分布在户型的左右两侧，分别与卫生间形成两个“套房”。

第三个卧室，后期作为书房或者是客卧，设置在入户门右手处，无论是在家里工作，还是留宿客人，都有相对比较方便，互不干扰。

要说这个户型的不足，就是厨房比较狭长，比较适合1人“作战”。

看完110㎡ 的户型，125㎡就显得宽阔了许多。这是个南北通透的设计，主卧依然是套房设计，保证主人的私密性；连廊阳台设计，比较宽阔，舒适度比较好；还有就是动静分区，互不干扰。

要说不足，就是从玄关至主卧的狭长的走廊，书房与卧室分布在一起，在家里处理工作或者是“充电”不如110㎡户型那样安静。

在澜岸，六言没有看到139㎡的户型，还略感遗憾，没想到在悦湾实现了。

连廊阳台，与当下时兴的横厅设计相结合，极大程度的提高居住的舒适度；各个卧室尺寸也比较宽绰，个人认为这个卧室没有多大缺点。

高层的户型都是两梯三户，单层层高为3米，在室内不会感觉压抑。

所有户型都是连廊阳台的设计，目前万科在市场上所售项目基本都有普及到，这种阳台的优势显而易见，扩展阳台空间功能，给了主人更大的发挥空间，同时可以养花种草、晾衣晒被、休闲阅读等，提高生活的品质感。

另一个创新就是139㎡ 的横厅设计，也属于现在市场比较新颖的户型设计，能更多的采光，在视觉上也会觉得空间很大。

丨139㎡户型 的横厅设计

从装修方面，万科现在是壁纸交付，而且客厅到卧室灯都有有所差异，并不是“一纸到底”。在样板间展示上也有所创新，将从出电梯的楼道也做出示范。

从细节表现看，也有突破，比如玄关收纳柜上的感应灯，路过就亮；还有双风口的新风除霾系统、部分卫生间防火门、阳台上的钢制护栏等，更贴近现代智能化生活需求。

丨电梯间样板示范

两个项目隔岸对望，高层户型完全一样，且依据浐灞的拿地条件，需配备酒店，都是星级酒店，悦湾比澜岸高一个星级。此外，悦湾规划有6层的复式洋房，澜岸是大平层的高层和小高层。

从周边配套的对比上，悦湾比较优质，紧挨浐灞的总部经济园区，届时将会聚集一批高端的商务办公、产业技术人才，其园区的公寓商业等，与悦湾的酒店、公寓、综合体商业等形成互补和互动，目前已交付使用的欧亚国际写字楼已具区域发展的雏形，人气在缓慢聚集中。

而澜岸周边当前还比较荒芜，除了一路之隔的灞河和在建的广运潭公园2期，以及西安华夏文旅，但是南侧的湾流、恒大御景均已交付，有一定的生活氛围。

就浐灞当前的发展速度可以预见，在2021年交房后，恰逢西安全运会的召开，区域的人气，以及交通，产业的相继落户等，都会出现量级的迭变。

值得注意的是，虽然万科·悦湾、万科·澜岸分别在灞河两岸，但是两个项目的在销售过程中，并不承诺是“河景房”。

这一点在购房时需要有清晰的认知，以免在交房时以此为由发生“维权”，就没有必要了。

奥园誉府

奥园誉府项目位于浐灞生态区中部的韩森路与沁水路交汇西北角。东与龙湖香醍国际社区、北与灞业大境等项目为邻。

该盘一期规划11栋楼，其中7栋为32层高层，户型有80㎡-138㎡；4栋为9层洋房，户型有137㎡-170㎡；以及1栋幼儿园，绿化率36%，容积率3.42，毛坯交房。

丨奥园誉府临时接待中心

1公里范围配套有：张黄坡小学、西工大附小龙湖分校；地铁6号线东盛北路站；龙湖天街（在建中)；浐河。

2公里范围配套有：地铁1号线长乐坡站，在建的地铁6号线田家湾站、万寿南路站；田家湾小学；幸福林带；第四人民医院；东三环大明宫建材家居店。

首次开盘：将推出高层1#、2#楼，其中1#楼1个单元，2梯4户，共123套房源，户型面积108-137㎡，整体均价11198元/㎡；2#楼2个单元，2梯4户，共246套房源，户型面积80-132㎡，整体均价10749元/㎡。

1#、2#楼已于2018年12月进行了价格公示，目前处于前期咨询中。预计近期会取得预售证，进入登记环节，有意向的可以随时关注。

售楼部计划将于近期开放，目前临时接待中心位于咸宁路与长田路交汇处的龙腾·万都会项目小区大门的北侧。

丨奥园誉府施工工地

在西安，说起奥园，很多人会以为是西咸新区的“奥林匹克花园”这个楼盘，其实两者并无关联，一个是由泰盈所开发，而“奥园誉府”是由中国房企百强企业Top30，中国奥园落地西安的项目。

项目周边的龙湖香醍国际社区、灞业大境、恒大绿洲、龙腾·万都会等楼盘已交付入住，但还有不少待拆的城中村，整体环境需要时间来改善。预计后期片区居住环境会有所提升。

丨龙湖天街施工工地

三盘综评和选择建议

今天看完3个楼盘后，感觉就是品牌房企拿地的前瞻性。

如万科同时在灞河双岸落地项目，奥园首进西安，个项目落地城东，同样的融创近日也在幸福林带西侧拿地。品牌房企所扎堆的区域，一定是区域发展，政策支持，城市利好聚焦的优选之地。

新盘的落地，都是当前区域处于开发期或者是改造期，不要因为目前眼睛所见，而丧失对于新盘的信息，多从房企的品牌实力，产品规划和区域已落地正在施工中的配套综合考虑，用发展的眼光选择适合自己的房子。

在当前微妙的楼市行情下，或许很多人会因未来预期不明朗为选择观望，六言认为，一些品牌房企的项目无论是自住的居住舒适度，还是社区的物业服务，甚至是房子的增值保值，都会有一些风险的抗跌性。

编辑=周鑫 编审=徐红