城北置业版图，北至渭河南岸，按照城市发展和人居识别度看，目前有大明宫、龙首、经开、市府、徐家湾、未央湖-大学城、高铁新城、草滩（城市滨河新区）等8个板块，其中有新房可选的6个板块，谁的发展潜力呢？
根据发展态势、空间潜力来看，龙首、经开、市府板块发展饱和，高铁新城、草滩（城市滨河新区）、徐家湾、未央湖-大学城等4个板块的发展后劲，大明宫板块的价值性。
—— 壹 ——
从目前板块成熟度来看，龙首板块、大明宫板块等二环沿线和以内的部分发展已无太大空间，进入拾遗补缺、城市更新、细节完善和品质提升的阶段。
所以新盘非常少，目前还有房源可选的盘，主要是大明宫的院子、荣民城市广场和中航樾公馆，都是改善型或精装房，价格在15000元/㎡以上。
二手房的价格稍低，主要与产品结构有关，都是些房龄在10年左右及以上的小区，如单位家属院、商住楼等。龙首板块二手房目前均价在10000元/㎡左右，大明宫板块二手房均价13000元/㎡左右。
二手房的品质虽差些，但因发展时间较长，生活氛围却很“接地气”。对于习惯住在“城里”的人来说，相较于如今发展火热的新区而言，可能更适合这些区域。
大明宫板块的主力阵地，目前主要看二环外太华路东侧的北翼。这里是品牌聚集地，正上演最后的“盛宴”。
从板块聚集度看，大明宫北翼是目前西安品牌房企集中度的区域，没有之一。聚集着万科（3盘）、中海（1盘+托管中建1盘）、恒大（2盘）、碧桂园（1盘）、绿地（2盘）、万达（2盘）、龙湖（1盘）、华远（2盘）、金科（1盘）、旭辉（1盘）、正荣（1盘+2地块）、保亿（1盘）、中国铁建（1盘）、阳光城（1盘）、莱安（1地块）等15家外来品牌房企及其项目。
目前板块内在建的项目，年内还有房源可售的盘有：旭辉国悦府、恒大悦龙台、万科幸福臻园、正荣府、西派国际、绿地峰辉、华远枫悦等，还将有正荣、莱安地块、阳光城项目。
产品有适合刚需刚改置业的高层中等户型、投资兼自用的公寓、改善型大平层等，均价在13000-16000元/㎡。
大明宫北翼板块的配套均好性，在西安主城区来说，比较优越：
1、交通上，北二环及地铁4号线。地铁在此设有2个站点，多数项目有“地铁盘”标签；
2、商业配套上，万达广场、百寰国际及部分为板块提供了较有品质的消费和生活场所；
3、义务教育配套上，目前已有3所小学+1所中学的地块已成交，未来2-3年将呈现。
从交通、商业、学校、产品品质度及街区舒适度看，大明宫板块目前无疑是城北目前价值的。
而从配套现状和地价成本看，大明宫板块未来产品的调性一定是往高档、大平层方向发展，适合人群属于“塔中”和“塔尖”人士，所以，目前是刚需刚改置业选择该板块的“最有时间”。
如果“惧高”，不妨在地缘关系较近的区域找找机会，往北关注徐家湾、未央湖板块，往东关注浐灞核心区板块。
—— 贰 ——
北部城区往北，过了渭河就是“新北城”范畴了。目前渭河南岸到北三环内外，从城市发展的节奏、空间潜力看，徐家湾、未央湖-大学城、高铁新城、草滩（城市滨河新区）等板块无疑潜力较大。
1、草滩（城市滨河新区）板块，在2018年恒大国际城、中南春溪集、金泰经开花城、雨润·星雨华府的可售产品热销并清盘之后，目前处于产品断档期。
板块的亮点是：1、距高铁新城较近；2、北侧是渭河，生态性尚可；3、公办民办中小学不少；4、发展前景看好。
2、未央湖-大学城板块，华远辰悦、碧桂园·凤凰城在2019年还将有部分产品待售，2018年金茂、金科、恒志、新城控股、佳兆业等已介入的房企或将在年内有动作，未来几年，该板块有望成为北城关注的焦点。
板块的发展亮点是：1、地铁14号线横贯东西，已开建；原规划的地铁10号线如能继续，则形成了地铁交通的“十”字格局。2、未央湖、大学城、灞河岸线、浐灞湿地公园等的生态人文氛围；3、发展空间、品质感提升潜力较大。
3、徐家湾板块从发展态势看是城北重点板块之一，也是未央区重点发展的板块之一。该板块西与经开核心区、市府板块相连，南与大明宫北翼板块相连，北与未央湖-大学城板块联动，发展起来之后，整个城北东部就再无“留白”。
目前区域新盘不多，有房源在年内可售的项目分别是保利中央公园、世茂璀璨倾城，价格在11000-15000元/㎡。二手房在10000元/㎡左右。
4、高铁新城规划面积19.4平方公里，北至渭河、东至西铜高速、南至北三环、西至机场高速，其中核心区域3.2平方公里，即站前广场南侧北三环沿线。
按照规划，高铁新城将会按照“站城一体、综合配套”的思路打造5大功能区：商务总部功能区、金融服务功能区、对外交流服务功能区、医疗康养功能区、生态宜居功能区。产业服务功能为先，居住功能退后。
但需要注意的是，高铁新城具有极强的人员流动性以及地缘性因素限制，区域置业还需谨慎，目前区域住宅主要以短租、私人酒店为主，整体环境稍差。未来区域整体环境是否会有改观，还需要时间。
目前，高铁新城在建在售项目有阿基米德、隆源国际城等，在建项目有经发地产的白桦林系项目，陕煤集团刚在拿获取一块商住用地。板块房价在9000-10000元/㎡，预计随着发展、产品提升、配套呈现等，价格持续走高是必然。
需要注意的是，经开区介入后，高铁新城的发展将有望进入加速期，但其草滩（城市滨河新区）板块的发展商属于进入新阶段的起步期，想要在这两个板块置业的购房者，需要在区域内仔细挑选规划好、产品好的项目入手，注意未来的“闹中取静”的地段位置。
关注一下二手房：未央湖板块二手房在9000-10000元/㎡，高铁新城板块二手房均价在8000元/㎡，草滩板块目前二手房在6000元/㎡。从产品及品质看，这里的二手房的价值并不高。经济能力允许的话，尽量选择新房。
—— 叁 ——
最后我们来看看北城发展成熟的板块，经开核心区、市府板块等其实也是城北核心区板块了。地段价值已完全呈现，新房稀少，二手房价也比较高。
目前，经开核心区二手房在13000元/㎡左右，新房均价在15000元/㎡左右；市府板块二手房均价在13000元/㎡，新房均价在17000元/㎡左右。
凤五到凤十范围内形成鲜明的价格倒挂现象，特别是以市府为核心区域，向外辐射，倒挂逐渐衰减。优质的地段，便利的交通，成熟的配套成为目前区域新盘销售火爆的基础原因。
—— 肆 ——
城北成为西安级热点区域的趋势已来。主要来源于区域内配套、商业、资源、人居、轨交资源的支撑：
1、市府北迁、大明宫生态整治的利好持续显现和放大，高铁新城、徐家湾板块改造等规划利好的实施和落地，经开核心区“四心”建设的外溢效应带动辐射板块发展；
2、地铁2、4号线开通，北客站建成通车，贞观路、开元路、凤城二路等10多条南北、东西向断头路的打通，交通效率进一步提高；
3、未央大道凤二十字、凤五十字、凤七凤八张家堡商圈的成型成熟，对区域商业商务氛围提高，对品质消费的聚合，提供了近地缘的场所和便利；熙地港、大融城等，已成为商业地标。
毋庸置疑的是，城北未来发展前景值得憧憬。目前的发展不均衡，成熟的已非常成熟，尚待发展区域板块仍静待发展。对于这一态势应客观看待，用发展的眼光看待。
所以，在区域置业时，不建议盲目投选，根据自身实际情况与板块现状发展、未来规划相结合，做到合理投选。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2019-02-07 23:21:46
