2019年1月17日下午，曲江大明宫百花村城改成交四宗地块，共285.474亩商住用地。三宗地由莱安以43亿元总价收入囊中，其中一宗亩单价2230万/亩，折算楼面价8554元/㎡的地块引发关注！
另外一宗54.063亩住宅用地参加竞拍的有曲江大明宫、金地、招商、中海、万科、金辉、旭辉、华远等12家品牌房企，最终由正荣以44.8%的高溢价成交！
—— 壹 ——
此次成交的地块位置、面积及相关信息如下：
宗地一：位于西安曲江大明宫遗址区凤城五路以南、红旗铁路专用线以西，总净用地面积为91359.58平方米(折合137.04亩)，分为3个地块（QJ10-4-358、QJ10-4-359、QJ10-4-360），折算楼面价8554元/㎡。
编号QJ10-4-358、QJ10-4-359土地用途住宅（兼容商业），容积率不大于3.91，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%。土地出让使用年期为住宅用地70年、商服用地40年。
编号QJ10-4-360地块，净用地面积25.104亩，为中小学用地（公办预留），容积率不大于0.54，建筑密度不大于18%，绿地率不小于35%。
值得注意的是：按不低于住宅总建筑面积5%的比例实物配建公共租赁住房同时，编号QJ10-4-358、QJ10-4-359号地块内配建幼儿园及QJ10-4-360号教育科研用地上建设的学校，两者均为公办性质，学校及其附属设施由竞得人出资建设，建成后整体无偿移交大明宫保护办。
宗地二：位于西安曲江大明宫遗址区凤城四路以南、红旗铁路专用线以西，地籍编号QJ10-4-361，净用地面积为55.861亩，折算楼面价8175元/㎡.
规划用地性质居住（兼容商业），容积率不大于3.5，建筑密度不大于17%，绿地率不小于35%。按照建筑面积分摊，出让住宅用地54.354亩，出让70年，出让商服用地1.507亩，出让40年，为共用宗。同样也需要按不低于住宅总建筑面积5%的比例实物配建公共租赁住房。
宗地三：位于西安曲江大明宫遗址区凤城三路以北、红旗铁路专用线以西，地籍编号QJ10-4-362，净用地面积为38.51亩，折算楼面价7670元/㎡。
规划用地性质居住（兼容商业），容积率不大于3.9，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。按照建筑面积分摊，出让住宅用地37.134亩，出让70年，出让商服用地1.376亩，出让40年，为共用宗。需按不低于住宅总建筑面积5%的比例实物配建公共租赁住房。
宗地四:位于西安曲江大明宫遗址区，北临环园中路，西临恒大项目，南临凤城四路。地籍编号QJ10-（5）-33，规划净用地面积54.063亩，其中出让住宅用地46.629亩，出让商服用地7.434亩，为共用宗，折算楼面价7852元/㎡。
土地用途为住宅（兼容商业），容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。土地出让使用年期为住宅用地70年、商服用地40年。按不低于住宅总建筑面5%的比例实物配建公共租赁住房。
—— 贰 ——
此次土拍楼面价”惊人“，这和大明宫板块黄金地带供应干涸也有密不可分的关系！而且沉寂许久的房企浮出水面，关于此次土地成交，主要看点有三：
1、说明莱安地产已经开始在土地市场在项目上应该有新的作为了。
曲江莱安中心被华润收了约10万㎡做商业办公，西安国际中心和华侨城合作，几年前困惑的问题不复存在。回到住宅市场，莱安在高新唐延路、大寨路上做的两个住宅项目做的还是不错的，在行业内也有名气，市场口碑总体不错。
虽然高调拿地，但在之后需要处理过渡费、征地补偿款、高额利息、垫资归还等一些列问题，经核算，需资金人民币21.5803亿元。
2、弥补区域教育短板。
从这个土地成交的信息来讲的话，我们不难发现在这个地方的一个教育短板将会随着两个教育用地的成交，并且在建成学校以后交由有关部门管理（应属未央教育局）。
这个地方的学校短板将会补上，一个是绿地峰辉的那个学校是公办小学加幼儿园，另外一个是莱安现在拿的这块地上的学校，那么建成以后这边的学校将会很好的补上。
3、大明宫这个板块房价没有只有更高。
我们在2018年年初预计这个板块在2018年下半年到2019年将进入”最后的盛宴”。就是它的开发空间来讲，没有多大的空间。
地价因配套度提高而走高，最终反应在房价上，按地块楼面价测算，未来项目价格应该是刷新这个区域价格标杆的。
只要拿地成本还在，大明宫的房价难有波动。
目前大明宫板块多个楼盘扎堆，区域均价已超越西安总体房价水平，大明宫板块也正加速成为“纯改”的区域之一，刚需产品时代正面临终结。可见《又来一个15，大明宫“白菜心”的置业机会还有多少？》。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2019-01-19 00:02:42
