“读路西安”专栏，以“路”为主线，客观展现其城市印记、发展特色、生活氛围、居住价值、房价水平等，本期要出场的是凤城二路。
凤城二路：位于北二环往北直线距离1公里处，西起朱宏路，东至北辰路，总长约6.7公里。
|凤城二路走势图
此前，由于凤城二路一直存在的两处断头路，开元路-贞观路，先锋二路-御井路（中间段），整条路交通张力受阻，沿线居住出行不便，道路形象极差。
随着西安2018年“消灭断头路”工作的推行，在12月27日，凤城二路全段打通通行，“盘活”了整条路，长期以来出行不便的交通窘境终被打破，缓解了北城的交通压力。
虽然以未央路十字、太华路十字所发展起来的赛高商圈和万达商圈，未央路是经开的商务中心之一，太华路十字以万达为核心的商业生活中心，都承接了周边的居住办公的餐饮、购物、娱乐等商业需要。凤城二路全线打通，将加速两个商圈的交融，沿线居民可自由去选择消费。
|凤城二路地铁线路
除了断头路释放的交通便利度外，地铁亦为此段路出行加分不少。地铁8号线（规划中）北段大体沿凤城二路，与地铁2号线、地铁4号线有两处换乘站（市图书馆、余家寨）。
本文将分三段解读，由西往东分别是：朱宏路-未央路段、未央路-太华北路段、太华北路-北辰路段。
—— 壹 ——
朱宏路-未央路：西安北城商务中心之一，文景路段为次中心。
地段现状：
住宅：主要是海红住宅1、2小区；
两所学校：凤城学校、和平中学；
厂企较多：陕西省公安厅、可口可乐、西门子、康师傅（已拆）、荣氏、长庆油田、华商传媒集团（已搬）；
商务商业：“网红打卡地”蓝海风中心、赛格电子市场、经发大厦、赛高国际；
医院：海红医院；
|朱宏路-未央路段
在城北“改头换面”的10余年，凤二朱宏路至未央路这一段，一直是经开区的门面，也是区域开发的一条东西路。
围绕着IP“海红厂-汉中小吃集散地”“经发大厦、海底捞、人人乐”，这2.2公里，不但是城北人名副其实的生活中心，“可口可乐、西门子、康师傅（已拆）、荣氏、长庆油田、华商传媒集团（已搬）”等500强及名企的早年间驻扎，更加持了这里成为“北城当仁不让的价值高地”。
|海红住宅小区
|可口可乐公司
|荣氏
然而，近10年间，持续令人心痛的是，由于朱宏路到北辰大道断点“岗家寨、井上村”两块一直没有贯穿。受此发展制约，“凤五、凤七”在商业加速发展中一跃而上，逐渐替代了“凤二”登上了近几年“城北新中心”的领跑地位。
但就在刚刚过去的2018年12月底，凤城二路大明宫段（西起太华北路，东至北辰大道），全长2200米，规划红线宽50米的东西向断头路已打通！凤二好似从此又可以傲娇了。
|“网红打卡地”蓝海风中心
|海璟国际-赛格电子市场
就像把事故变成了故事一样：这条路从经开贯通浐灞，途径2号、4号两条地铁线，以朱宏路至明光路段的5A甲级写字楼“蓝海风中心”+文景路十字地标“赛格电子市场”+未央路凤二十字“经发、赛高、华东等商圈”为中心的西段繁华地，和以“万达广场+四海唐人街”为中心的东段，整个凤二的6.7公里似乎开启了融会贯通厚积薄发的再出发征程。
|西安市凤城学校
|和平中学
而从现状上来看，朱宏路至未央路这一段除了各大名企外，目前还有“凤城学校 和平中学 方正补习学校”“陕西省公安厅 省公安司法鉴定中心”“ 浦发银行 秦农银行 华夏银行 中国银行”等。
除了康师傅面厂已拆为净地外，整条路小商小贩的路边门店依旧特别多，这些终将走在城市面貌更新的规划路上，未来“凤二的经济支撑点”或就靠这条路的步步蝶变。
|路边门店
|康师傅面厂
但生活便利度虽然极高，整条路成熟新住区却极少。这一段10年间几无新盘住宅开发，目前以海红住宅1、2小区为代表，环境老破旧，淘汰人居产品，二手房均价9980元/㎡。
—— 贰 ——
未央路-太华北路：整条路的特点是“拆迁+快速建设”，以岗家寨+商品住宅小区为主。
地段现状：
住宅：岗家寨小区、凤鸣华府、颐和郡、雅荷智能家园、西铁大明宫小区、恒大·悦龙台；
两所学校：雅荷幼儿园、三星小学；
商务商业：天地时代广场、第五国际；
医院：西安市儿童医院门诊；
|未央路-太华北路段
|岗家寨断头路
未央路至太华北路这一段在2017-2018年通车后，整条路的特点是“拆迁+快速建设”呼之欲出。目前两侧净地和看似要拆的地块相对未央路西段要多，面貌不太美好，路却非常通畅。另一个层面说，未来想在凤二买房的西安人，在这里可期。
而无论是未央路十字的老铺烤鸭，京福楼的涮肉，还是沿着街道的夜市烧烤，在吃腻了海底捞后，这条路的起点都曾弥补着城北吃货生活的空缺。
从未央路至开元路的“第五国际”开始，南侧途径秦农银行、南方酒店、雅荷幼儿园 、临时停车场（净地），北侧有西安市儿童医院两层楼的门诊、西安市未央区三星小学，直到开元路口一片工地。
|老旧住区-农家乐休闲
|岗家寨东侧写字楼
|雅荷幼儿园
再到贞观路，尽管都有已拆或要拆的地块，但两侧开始有了老式多层及高层的住宅，分别是凤鸣华府二手均价8472元/㎡、颐和郡二手均价9265元/㎡、雅荷智能家园二手均价12509元/㎡，和西铁大明宫小区二手均价11541元/㎡。
|沿路住宅小区
其中，从渭滨路到太华路这一段，南侧为老式多层住宅，北侧为新盘恒大·悦龙台。从这段路整个生活氛围来看，恒大的位置闹中取静，交通便利，占据大明宫及万达、四海唐人街、第三人民医院等资源，不足的是，学区内也没有名校加持，不过这也是整个城北的硬伤。
|恒大·悦龙台项目
恒大·悦龙台属于恒大高端产品系，中式风格，注重园林和礼序。怎么说呢，这是恒大不断尝试的一个高端产品，相比之前的暴力模式，更明显的是在为用户寻找一种价值感，认知感，归属感，包括新中式的园林园建，恒大也是改变很多的。
恒大·悦龙台全部为大平层产品，10月22日7号楼公示30层高层143-182㎡装修均价16991元/㎡；10月29日5、6号楼公示13层小高层139-172㎡装修均价16572元/㎡，8号楼15层157㎡装修均价16582元/㎡。
从楼盘质素看，悦龙台还是一个片区内较宜居的改善盘，城北一步到位改善群体可以考虑，不过据了解悦龙台截止目前还未取证……
—— 叁 ——
太华北路-北辰路段：以万达为核心的商业生活中心。
地段现状：
住宅：万达公馆、龙湖枫香庭、金科天籁城、万科荣华金域名城、大唐府邸、红星美凯城，以及安居工程珠江新城、泰和居等；
学校：经华小学；
商务商业：大明宫万达广场、四海唐人街、红星美凯龙；
|太华北路-北辰路段
话说以“万达广场”为起点的太华北路至北辰路这一段，又明显有了很成熟的居住氛围。忍了多年的修路，太华北路到北辰路这一段打通后，全长2200米，规划红线宽50米，终于东西畅达了。
|已打通的断头路
这一段遍布了4、5年前代表大明宫北翼的知名小区，万达公馆二手均价20000-25000元/㎡、龙湖枫香庭二手均价11917元/㎡、金科天籁城二手均价15329元/㎡、万科荣华金域名城二手均价14573元/㎡、珠江新城二手均价11536元/㎡等小区，近两年还有大唐府邸均价11620元/㎡和红星美凯城均价10750/㎡。
|大明宫万达广场
|瑞和·大唐府邸
|红星美凯城
目前还在售的新盘“红星美凯城”，品质一般，剩3、4层和顶层，90多㎡两室和120㎡三室，毛坯价格为10000-11500/㎡，首付5成，2019年12月31日交付。
先锋二路口至北辰路这一段，两侧均有空地，部分还在拆迁中，未来应该是住宅项目，再往东两侧目前以泰和居等安居工程为主，有一所经华小学。
|西安经华小学
|凤城二路-北辰路
以北辰路上西南角的红星美凯龙为地标，就是凤城二路东口的尽头了。凤二东段的好多已拆完和正在拆迁的地块，配套的密度和细腻度不及西段繁华，但位置可谓左右逢源，雨露均沾。在未来新住宅面市或不会便宜，大概率会随着环线稀缺性水涨船高。
—— 肆 ——
总体来说，凤城二路是“城市更新进行中”的一条非常典型的路，商业氛围，交通、居住的便利度可圈可点。从楼市的角度来看，当前沿线楼盘主要集中在未央路以西，以新老住宅、多层+高层的混合住区。
目前新房在售的有恒大·悦龙台、瑞和·大唐府邸和红星美凯城3个盘，悦龙台和大唐府邸目前待售，美凯城房源量也不多。当前如果在凤城二路沿线有置业计划的，就只能考虑二手房了。
此外，在文景路以西至朱宏路段，一些已搬迁的厂企所腾出的空地，如康师傅面厂等，以及开元路至贞观路两侧空地，后期将会挂牌出让，从该路段现状来看，或许会规划住宅商用，那么凤城二路将再添新鲜血液。
两处断头路的打通，凤城二路将迎来整体高速发展，所有的拆迁空地都会被填平。“热闹扑面而来”是未来一应俱全的人居可期点，但好学校依旧是硬伤。
未来凤城二路的发展值得我们持续关注。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2019-01-10 08:57:52
