2018年成交面积16757亩，同比2017年增长36%，折合面积约1107万㎡，成交金额为665.56亿元。其中，住宅用地成交12330亩，占比73.58%；商服用地成交4427亩，占比26.42%。
按照2018年度成交住宅用地容积率计算总建筑面积，预计在2019年将陆续新增住宅可达2104.94万㎡！
回顾这一年，是经济快速发展的一年，也是普通居民置业最措手不及的一年，西安的是截至2018年9月一年内全球房价涨幅的城市之一，快速增长的房价无疑也拖动土地价格一路飙升，今天我们就回顾一下2018年的土地市场。
—— 壹 ——
土地市场供销两旺
2018年西安土地市场延续2017年的火热局面。房企布局西安意向强烈，百强房企陆续入驻西安，土拍价格不断攀升，土地价格也大幅上涨。
据不完全统计，截止2018年12月26日，西安市（西安+西咸）经营性用地供应面积18246亩，同比增长38%，为近五年来供应量的年份。2018年成交面积16757亩，同比增长36%，折合约1107万㎡，成交金额为665.56亿元。
2014-2018年西安市经营性用地整体供给成交量
土地市场的火热充分体现了各大开发企业对于西安未来发展的看好。毫无疑问，2018年的西安是颇受备受瞩目的一年。从2月获批建设国家中心城市，到11月将第五航权的大礼包揽入怀中，利好因素不断，每一步都走得坚实有力，资金也在用脚投票，选择适宜的土壤。
—— 贰 ——
主城外围区域发力
2018年全市经营性用地总成交面积16757亩，成交主要集中在浐灞、沣东、沣西、秦汉等区域，这些片区共占全市经营性用地成交面积的67%。
其中：秦汉新城成交3229亩，在各区域成交面积中排名；沣西新城成交2873亩，位居第二；沣东新城成交2764亩，排名第三。
2018年西安市经营性用地成交区域分布
受制于城市核心区供应不足，在2018年的土地成交中，以外围区域为主，主要集中在沣东、沣西、秦汉、浐灞及灞桥区域，上述四大片区占到全年成交量的67%，结合从拿地时间到开盘的周期，上述四大片区将会在2019年底集中入市，未来这些片区会有更多的置业选择。
值得一提的还有高陵、鄠邑和临潼区。受主城区土地价格的不断攀升，开发企业在兼顾资金的未来发展的同时，选择在城市外围区域拓展，恒大、绿城、新城、中南置地、金辉、当代、品牌房企陆续进入高陵板块，临潼也迎来了蓝光、隆基泰和及立丰等品牌房企，曲江临潼国际度假区更是引得大牌扎堆，无疑不彰显对西安城市发展的看好。
—— 叁 ——
房企拿地成本攀升
最近三年，西安地价呈逐步上升态势：
2016年共推出235宗土地，折合面积928万㎡。最终成交181宗，折合面积698万㎡，平均楼面地价约为1311元/㎡；
2017年西安共成交土地224宗，成交面积约856.66万㎡，折合12849.9亩，成交总金额348.84亿元，平均楼面地价约为1885元/㎡；
2018年西安及西咸区域成交面积再创新高，达到1101万㎡，成交金额为665.56亿元，平均楼面地价约为2286元/㎡，核心区域已没有低于3000元/㎡的地块。
截止到2018年，外围区域除了秦汉新城、空港新城及周至县外，亦没有低于2000元/㎡的拿地成本，企业拿地成本急剧攀升。
2018年各区域住宅用地平均楼面价分布（元/㎡ ）
一般来说，企业拿地成本基本上为最终售价的30%，从上图各区域拿地成本来看，万元时代已经过去，城市核心区三环内基本不可能再出现一万以下的房子，高地价将导致高房价，预计2019年西安房价仍将上涨。
此外，经过近一年的上行，商品房均价已进入历史新高阶段，预计未来一定时间内仍将保持震荡上行的趋势。
—— 肆 ——
2018土地成交结构
2018年西安市（西安+西咸）住宅类用地一共成交12330亩，占比73.58%；商服用地成交4427亩，占比26.42%。其中，成交的住宅类用地总计容建筑面积约2104.94万㎡，占比71%。
全年，西安市辖区内一共成交7028亩，主要集中在城东片区（浐灞+灞桥）成交面积2442亩，辖区内占比35%；其次为雁塔。
主城区雁塔、临潼、未央、经开等区域成交面积占此相对较大。主城区（碑林、新城）和外围区域（鄠邑、周至、蓝田）成交面积占比较小。
西安辖区各区域土地成交占比
2018年西咸辖区一共成交9729亩，超过了西安市辖区总成交面积。其中秦汉成交3229亩，位居西咸区域；沣西2873亩排第二，沣东排第三。
空港新城和泾河新城由于区位相对较远、配套尚不成熟、发展起步晚等原因，土地成交面积相对偏少。
西咸辖区各区域土地成交占比
从供地结构看，2018年商服用地占比为25.07%，占比较大。从供地时间看，土地供应及成交主要集中在季度、第三季度、第四季度。
2017-2018各年住宅和商服用地成交占比
但值得注意的是，2018年流挂面积开始增加，不算第二次挂牌成交地块，一共流挂19宗用地，共计1043亩。
前半年流挂地块的原因多为”因超过限价熔断”流拍，后半年流挂原大多因“竞买人数不符合规定”“用地产权存在争议”等原因流拍。流挂地块主要在西安辖区范围内，西咸板块无流挂现象。
—— 伍 ——
土地成交中的典型个案
1、产业勾地:
2018年4月，恒大在秦汉新城拿下646亩商住用地，商住配比4:6，60%的住宅，40%的商业。共计六宗地，摘地主体均为西安恒大童世界旅游开发有限公司。商业用地亩单价45万元/亩；住宅用地亩单价200万元/亩。
2018年8月，沣西新城成交6宗住宅用地，土地总面积270.287亩，成交总金额43248万元，分别由陕西省西咸新区沣西新城开发建设（集团）有限公司、西咸新区交大科技创新港实业有限公司竞得，亩单价为160万/亩。
在土地资源争抢异常激烈的2018年，产业地产却能实现底价摘地，无疑给各开发企业提出在拿地的方式上提供了另外一种选择，产业勾地在西安已经不是太新鲜，主要分为几类：
类主题乐园配住宅，典型代表恒大童世界，类似的还有万达文旅城、马戏团之类；
第二类商业配住宅，典型代表新城控股、立丰等，新城控股在沣东、立丰在临潼基本上属于这一类；
第三类，大健康，典型代表恒大养生谷，及其他的就不一一列举。
2、本地国企强势布局：
2018年7月18日，西咸新区文教园两宗居住用地（WL1-6-4、WL1-6-6）现场拍卖，宗地面积分别为110.762亩、68.834亩。西安沣东城建开发有限公司以总价10.4亿元、土地单价939万元/亩、楼面单价6401元/㎡米竞得WL1-6-4地块，溢价率68%。
2018年8月1日，泾河新城六宗建设用地共426.39亩，分别被西安金辉、经发地产、沣西置业瓜分，其中经发地产拿了4块地！楼面地价从24020-3906/㎡不等，一举将泾河新城的土地市场从200万/亩拉升到了400万/亩。
2018年7月18日，西咸新区文教园两宗居住用地（WL1-6-4、WL1-6-6）现场拍卖，宗地面积分别为110.762亩、68.834亩。西安沣东城建开发有限公司以总价10.4亿元、土地单价939万元/亩、楼面单价6401元/㎡竞得WL1-6-4地块，溢价率68%。
2018年下半年，主城区在延续上半年火爆局面的同时，出现了楼市变冷的声音，本地国企却强势布局，在各个新城争相拿地，让西安市场热度不减，充分显示了本地国企对于西安未来发展看好，体现布局落子。
3、人才公寓、自持物业：
2018年9月14日，西安市住房保障和房屋管理局公布了《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》，《方案》从优化土地供应结构，实行双20%供应；完善住房供应体系；推进共有产权住房制度改革等方面进行部署。
人才公寓、租赁型商品房均为房地产商品房的有效补充，保障性住房是满足低收入阶层的需求；社会租赁房则满足本地无房户及外来务工人员的需求。
2018年11月7日，金泰恒业48亿竞得青龙寺388亩商住用地，地块一1281万元/亩、楼面价7366元/㎡，地块二1519万元/亩、楼面价9117元/㎡，为二环土地新地王。特别约定，该宗地内需实物配建人才公寓住房12700㎡，由竞得人建成后无偿移交市住房保障部门。
2018年12月25日，灞桥区出让四宗共计264.365亩住宅用地，四宗地块住宅建筑面积全部用于租赁型商品住宅建设，建成后由竞得人自持，不得对外销售（全自持）；而且住宅建设须符合国家装配式建筑标准。
值得注意的是，上述四宗土地竞得人同样是金泰恒业，金泰恒业以601-668万/亩的价格获得。
上述地块的推出无疑是显示西安市政府在改善民生、促进和谐社会发展提出更有效的措施。
不过对于楼面地价3577-4745元/㎡的租赁型商品房来说，尤其是位于外围区域的项目，未来应该以多少的租金才能满足其基本率是企业值得思考的问题。
—— 伍 ——
关于未来的思考
土地市场供销两旺是企业对于西安未来发展有着强有力信心的体现，截止2018年11月，西安的住宅去化周期为5.5个月。2018年的集中成交，无疑为未来的市场供应提供了契机。
在2019年以及以后的市场是否仍然能够维持前两年的火热，供求关系缓解之后，带来的品质竞争应该是房企考虑的同片区脱颖而出的制胜法宝。
沣东、沣西、秦汉、浐灞灞桥四个片区近两年会成为供应的重点区域，沣东、沣西有着良好的未来规划，秦汉有着良好的生态资源、浐灞及灞桥区域有着较为成熟的配套设施，未来孰优孰劣有待市场验证，不过初步判断未来竞争会异常激烈。
对于各大房企也说，以合适的方式拿到优质地块已经成为一个命题，在都在以城市运营商的名称自誉的开发商而言，如何能够实现的城市运营，帮助当地政府实现就业、税收、住房改革或许是取得后续生产资料的不二法门。
西安核心城区楼面地价已经超过3000元/㎡，部分核心地段的楼面地价已逾万元，未来已来，不要指望还能回到6000-7000元/㎡的时代，对于在这座城市工作、生活的人来说，及时选择合适的房子已经成为必须考虑的问题。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2019-01-04 00:07:53
