2018年西安楼市的小户型为何近乎“匿迹”？哪些区域值得投资？哪些楼盘值得重点选择？
最近，大家对今年的楼市态势表现出前所未有的关心，其中也不失担忧。我们从近期的后台留言中选取具有代表性的10个问题（剩余5个可见明天下篇）进行回答，给予参考：
1、关键词：沣东新城置业价值
答：沣东新城是2017年的区域“网红”，主要变化在于昆明池公园一期开园、“大西安新轴线”未来三年初步建成等。未来的价值依靠产业、城建来进一步夯实和拉升。应该说，2017年沣东新城的发展才正式破题。城市价值的未来成长性可期。
区域发展的价值是“风口”，站在这样的风口上，只要是品牌、品质不错的楼盘都有一定的投资价值。而价值的呈现，沣东看的是中长期。
和主城区相比，西咸新区土地的利用空间和发展增量更大，同时从近期沣东的四次价格公示中也可以看到，该区域的价格水平也在“逆市”增长。
2、关键词：北郊三环内在售楼盘
答：不想出三环，成为购房群体普遍心态，留守主城区成为大众渴望，但就目前成交数据而言，三环内房价普遍不低，东三环均价约1.08万/㎡，南三环约1.35万/㎡，西三环约1.1万/㎡，北三环1.1万/㎡，想要留在三环成本实在太高。
最为关键的是，房企“跨三奔四”，导致三环内新盘稀缺，二环内新盘告急。偶有老盘新推，稍有性价比，也是房少人稠，很难买到。
北郊三环内目前在售项目极少，可看三环内保利中央公园、世茂璀璨倾城、万科金域悦府、绿地峰辉、碧桂园凤凰城、恒大跃龙台等；二环中南青樾、保亿公园印等。
3、关键词：秦汉新城vs高陵泾渭区、在售哪些楼盘
答：西咸楼市两大主战场就是沣东新城和秦汉新城。从城市空间关系上来看，秦汉新城距离经开“高新新城”仅有4公里，距离市政府仅有8公里，与城南小寨、航天城、城北市政府、港务区相比，算是极近。
秦汉新城的项目均分布在兰池大道两侧，兰池大道南侧，枫丹丽舍、春城十八里渭河北岸生态区，环境较好，并且两个项目均开发别墅产品，居住密度较低；兰池大道北侧，依西向东。星河湾，以精装大平层开发为主；中天诚品以联排别墅及洋房为主，总价较高。产品类型上，几乎是清一色的改善型产品，项目定位都比较高端。
而高陵，事实上在2008年前后，尤其是泾渭新城板块，成为吸引置业者的外溢地。随着楼市的变化，热度有所减弱。但是近年来，因外来置业增加、主城区限购、房价梯度存在等因素，高陵作为一个置业投资的外溢地，重新显现。
近十年时间，虽然产品、地段有差异，但不难看出，高陵的房价总体上，有了约5000元/㎡的涨幅，最近两年上升较快。
目前价格主要有5500-6500元/㎡、7500-8000元/㎡两个水平段，品牌房企、品质楼盘的价格要高一些。
所以，从居住的角度看，选哪一个，就看你更偏好产品还是地段了。
4、关键词：小户型“匿迹”
答：从四季度开始，西安住宅成交量就不断攀升，十月住宅成交123万㎡，十一月成交135万㎡。
梳理意向登记和开盘去化情况就不难发现，品牌房企高性价比项目，成交量都很高。在目前的西安楼市产品供应主力户型偏大的大环境下，稀缺的小户型产品尤为抢手。
小户型变少的另一面，是大户型供应的暴增。
其实从2017年开始，西安楼市进入新一轮的换房周期。改善型房源销量一路上涨，开发商也开始大力推出大户型产品。
历经快一年的持续消化，改善型客群进入疲软期。市场上虽说刚需客户购房需求依旧旺盛，但低总价的小户型产品却显得稀缺，大部分小户型产品开盘去化率都很好。
细数区域内今年在售的项目，多为改善型大户型，刚需小户型产品少之又少，对于很多刚需客户来说，很难找到合适的高性价比产品。
目前西安90㎡以下的两室户型占比正在逐步缩减，新近入市新盘基本以三室及以上大户型房源为主。随着西安大户型房源供应量或逐步增加、刚需两室或被逐步“淘汰”。
5、关键词：国际港务区or航天城
第三季度以来，绿城全运村、华润置地未来城市、广汇汇悦城、绿地璀璨天城集中推货，使得国际港务区吸附力大增。作为西安楼市主城区价格相对较低的新区，（价格区间9000-11000元/㎡）港务区成为了热销黑马。
按照城市规划划分，国际港务区可划分为两个板块：奥体板块、自贸区板块。奥体板块有华润置地·未来城市、绿城全运村；自贸区板块有广汇·汇悦城、华南城、绿地·璀璨天城。愿意与板块一起成长，可以留意。
航天城属于曲江二期的补充版块，只要看曲江二期，必看航天城。目前航天城区域内的高层价格在10000元/㎡左右、洋房均价在11500元/㎡，销售量比较高，与附近的曲江相比，价格就低很多了。
但航天城真正的优势，是自然环境，樊川万亩的林带，稀缺的低密度土地，这些都是曲江二期求之不得的珍惜资源。还有航天城的教育资源，加上地铁4号线，宣传多年，终于要在年底通车，航天城也就有了两条地铁线。
区域在售的房源其实并不多。如刚需、刚改、改善购房者都可以关注优选的大华锦绣前城及康桥悦蓉园、万科公园大道。而如融创·揽月府、红星·紫御半山、英郡年华国际社区、楠香郡、翠园锦绣等项目要么目前暂无推盘计划，要么就是售罄。
也就是说，目前这个大热的区域有房可买的也仅仅就只有大华锦绣前城、康桥悦蓉园以及万科公园大道项目。形成区域过热，产品过少的尴尬局面，其中有利有弊，还需客观判断。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-12-26 03:23:22
