过去半年，西安的每一套新房都要靠“抢”。
其中有人不乏多次摇起来，更有甚者“第八次摇号，终于摇上了！”
从万科翡翠天誉、真爱万科公园华府，再到绿地新里城，一个热似一个。随着绿地峰辉即将清盘，接下去红星紫御半山又要暂时断档…
再往后，有中南樾府、龙湖香醍漫步七期、金辉·世界城C地块…不过整个楼盘几乎都是105㎡起，门槛很高。
只能往新区去，但目前西安主城区价格的国际港务区，均价也直逼一万，总价也不低。
只有三四十万的首付预算，刚需还能买到主城区哪里？
—— 壹 ——
根据美成股份数据显示2018年11月份西安市商品住宅成交单价较高的前三区域集中在高新、曲江和经开，分别为14857元/㎡、12254元/㎡和11594元/㎡。
从全市普通住宅分面积段批售情况来看，11月130㎡以上的改善型房源新批4607套，环比上涨111%。
事实上，从户型面积的批售情况来看，对于刚需，不是很友好。
那么是不是在住宅成交单价较高的前三区域中就没有了刚需的“一席之地”了呢？
其实并不然。
取得预售证的项目梳理：
而仅剩的项目中不难发现，离主城区最近的，户型面积且价格适中的唯有海伦国际…
海伦国际此次获得预售证的8#和23#楼，户型面积在82㎡-125㎡不等，8#楼均价10997元/㎡，23#楼均价11436元/㎡，总价可控在三四十万。（目前正在意向平台接受登记）
现阶段，对刚需而言，距离还是心魔，一条地铁线无法全覆盖，那多条呢？
从交通来看，海伦国际规划3条地铁线接驳，距离1号线青龙寺站仅800m，周边遍布24条公交线路，纵横路网四通八达，可以到达西安的各个角落。
从商业配套来讲，15可到东二环立丰商圈、大雁塔商圈、小寨商圈，周边华润万家、肯德基、人人乐、永辉超市、国美电器、进口商品保税店等，除此之外，还打造专属的11万方商业集——拾亿街区，涵盖日常购物、品牌餐饮、休闲娱乐等，吃喝玩乐一步切换，完全可以满足日常所需。
从区域来看，海伦国际在雁翔路沿线，既可以享受雁塔区目前的成熟，又可以享受曲江新区带来的新的发展机遇。而且紧靠二环，不论从经济、商业、文化和居住氛围来讲，都算西安非常成熟的人居高地。
这样地段的房源供应，对刚需的利好，不言而喻。
—— 贰 ——
说起西安的住宅，曲江无疑是代表的区域。从市政规划及招商引资项目来看，现今曲江一期业态饱和凸显，二期还有巨大的发展空间，尤其是雁翔路沿线，产业、房企的汇集印证了该板块蕴含的价值。
说到此，就不得不提到前不久西安本土房企金泰恒业以48.558亿元拿下青龙寺板块的388亩商住用地，共两宗。
虽然两宗土地溢价率都不高，一宗是0%，另一宗是11.9%，远远没有达到市场理想。但此次楼面价突破了想象，其中一宗地的楼板价9117元/㎡，再一次刷新了二环土地价值想象。
楼板价九千多，如果想要打造高端住宅，完全有可能达到两三万/㎡…
由此，这块成交的“热土”引发关注，或在未来被周边项目作为“提价”的由头，更为突出的是所建的商业体、幼儿园、拿地即缴纳临近的中小学建设费，还将人才公寓，为促进城市配套提升和人才安居所作出的表率，也充分说明了二环土地的“稀贵”之处。
事实上，自从曲江管委会搬迁到雁翔路与南三环交汇东南角，就把重点发展放到了雁翔路，把雁翔路定位为继雁塔南路，曲江大道后又一条政商中轴。在雁翔路QCIC区域板块上曲江政府着重加强了商业和绿色文化尖端产业的规划。政心凝聚资源以及商业繁盛； 600余家文化企业，超2.5万文化从业者汇聚；都造就了雁翔路成为曲江新的政商大道。
雁翔路作为曲江一期和曲江二期的分界线，除了可以享受曲江一期的纯熟配套之外，版块内更是政商资源汇集，雁翔广场及曲江创意谷傲然挺立，形成曲江政务中心。
如今的雁翔路板块，也是集万千宠爱于一身。有政府投资350亿巨资打造的曲江雁翔路文化产业聚焦区（QCIC）核心区分布在雁翔路、南三环沿线，辐射带动周边5平方公里城市区域。另外，正在建设中的地铁5号线，是雁翔路版块起飞的重要杠杆。
业内人士称，一旦地铁5号线开通，那雁翔路版块的房价将不会低于曲江一期和二期…
—— 叁 ——
目前西安主城区9个板块中，高新区、曲江新区不但位于房价的梯队，也是经济最发达的板块，都属于雁塔区“行政范围”，例如科技路、唐延路、太白路、雁塔南路、雁翔路、芙蓉西路等，不仅经济实力强，商业消费环境好，教育资源高度聚集，连创业创客也是。
而不完全统计，进入雁塔区板块之内的百强房企，有二十余家。相继打造的产品普遍处于高端化，与其他城区拉开价格梯度，而多方资源的高度聚集，都反映出了楼市基地的稳健。
整体来看，西安二环内的城市中心区域基本无地开发，碑林、雁塔、未央、莲湖等主城区的置业趋势基本转为二手房交易。
目前新房住宅项目也已经比较稀缺，而且价格也大幅上涨，从两三年前的6000多，已涨至目前的均价逼近12392元/㎡。
在三环之外的西咸新区，临潼、高陵等地也因为各家品牌房企的进驻，提升了地区整体居住水平，如果再算上老牌长安地区，发展实力可以说不可限量。目前该区域整体均价也已上万，为10472.38元/㎡。
结合目前西安各区域在售楼盘的价格来看，不得不承认，刚需以后的购房区域或会越来越偏。如果想要“挤进”曲江置业的刚需们，确实“地儿”不多了！
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-12-18 22:55:37
