刚刚过去的10月和11月，西安房管局共批售近3万套房源，而这个数字在12月还在持续叠加…
可以选择的房子出乎意料的变多，有的楼盘拉起阵仗，摇号登记的购房者却寥寥无几；有的楼盘默默无闻，最后却被四方而来的购房者“围剿”。
比如，意向登记平台上又现“千人争房”！造成这一现象，便是从购房者视角早已淡出的绿地峰辉，此番重回“楼市赛道”，可售房源393套，登记人数已超房源近3倍，热度可见一斑！
事实上，绿地峰辉就是绿地香树花城二期，位于大明宫板块北翼东部，在新一轮的楼市态势下，大明宫板块置业价值有什么新的变化？
—— 壹 ——
在说大明宫板块之前，我们先来看下西安三环内目前的情况：
首先，西安三环沿线，各地段的传统价值和发展态势不一。
南三环优于其它三环，而东三环因有浐河、地铁等因素，各地段价值又有差异，集“河景+地铁+学校”叠加的地段，价值性高于其它。
北三环除了经开段相对较好外，其它地段目前最弱。西三环发展极为不均衡，较多地段目前都是“坑”。
其次，二环沿线不同的地段价值也不尽相同。西二环因有厂企、铁路，加上规划凌乱、产品落后等因素，总体上看，目前价值相对最弱。东二环有地铁3号线贯穿加持，个别地段还行，新房还可选择。
南二环西段因有“高新”概念，相对价值性高些，而东段则相对差些。北二环的商务及现状不如南二环，但居住的氛围要好些，尤其是东段的大明宫北翼和西段的大兴新区。
第三，浐灞核心区和沣东新城，前者是“当红小生”，后者是“明日之星”。两者也分别是大西安东、西两条新轴线的重点板块。各有发展题材，价值显现的程度也有差异。
浐灞核心区卖的现状和短期利好，如生态、自贸区、2019一带一路高峰论坛、2021全运会等；沣东新城基本还是“一张白纸”，卖的是未来，如大轴线、自贸区、绿地501等。
第四，沣西新城、临潼、高陵等区域，虽各有卖点，但基本离不开产业、地铁、不限购等因素。
不同的区域，价值属性不一。买房的考量重点有较大差异，适合的人群和置业需求也不尽相同。
—— 贰 ——
回到此次人气爆棚的绿地峰辉，我们来“深挖”一下大明宫板块的置业价值。
目前能够代表北二环地段价值的，也是最值得关注的，有两个板块，一个是北二环东段，外侧的大明宫北翼板块；一个是北二环西段，内侧的大兴新区板块。
以大明宫遗址公园为核心，3-5平方公里范围内，被称为大明宫板块。大明宫北翼南邻北二环，西临太华北路地铁4号线（2018年底通车），北接瞄准“智创新城”定位发展的徐家湾综合改造区，东临北辰大道与浐灞生态区接壤。
大明宫北翼是板块内发展最晚、也是规模、品质等级的一个部分。
这个板块的代表项目有北辰大道西侧的绿地香树花城、太华路东侧的万达公馆、龙湖·枫香庭、华远·锦悦，后来增加了万科幸福里、恒大帝景、碧桂园·天玺等。
如果没有极具人文价值和旅游价值的大明宫遗址公园，大明宫板块也就一般。不会聚集那么多品牌开发商；没有地铁四号线从太华路南北贯穿，地段的价值也不会有大的提升。
其实大明宫板块价值点转换变化因素之一在于城市功能定位的变化。这一变化使得原先不太被看好的北翼，发展定位明确，趋势更加明朗。
2014年8月，西安市规划局和大明宫保护办从多重角度对大明宫板块重新进行功能定位，修改制定了《大明宫地区保护改造总体规划( 2007-2020)》。这是根据实际发展状况进行的调整。
调整要点之一：规划格局则由“一心、两翼、三圈、六区”升级为“一心、两核、五轴”的点状向心分散型布局，区域承载的各项功能更加明确；
调整要点之二：未来将重点发展“太华路商业发展轴”和“北二环商业发展轴”；
调整要点之三：在居住规划方面，首次提出“经九路居住配套轴”概念，明确了大明宫板块东部南北纵向的经九路为生活性干道，联通早期规划中的“集中安置区”和“中央居住区”，形成了一个统一的大型居住片区。
如何看这一调整对于板块发展的价值？在于三点：
一是居住区与商业区功能区分更明显。太华路商业带状商业区的地位和功能得到强化。这对于北二环以北太华路以东居住区的发展较为有利。
二是“经九路居住配套轴”的明确，对于正在发展中的经九路（北二环到环园中路）的居住板块将其催化作用。
三是弱化北二环商业功能，这在一定程度上降低了沿线部分地段的综合价值。
—— 叁 ——
大明宫板块哪一块最能代表其新的城市形象？
从街区整洁度、建筑形象整齐度、生活氛围等方面看，毫无疑问是大明宫板块北翼北二环太华北路十字45°向东北发展的区域，重点是“经九路居住配套轴”两侧，北二环以北凤城三路、凤城五路到环园路片区。
为什么要突出提及凤城五路？因为其与大明宫板块北翼片区的价值关联很大。
凤城五路是西安北城腹地仅次于北二环的一条重要交通轴、居住轴、生活轴。它西到朱宏路，往东经明光路、文景路、未央路、太华路、经九路、北辰大道、广运潭大道，贯穿经开核心区中部、大明宫板块北部、浐灞生态区总部园区北部，到港务区，东可达临潼新城。这是一条不可忽视的重量级的东西通道。
目前在凤城五路与未央路十字已经形成“凤五商圈”，在贞观路到渭滨街路段已经形成商业带，太华路以东到经九路正在发展完善中，随着居住功能的进一步明确，凤城五路从太华路往东到经九路到北辰大道路段沿线的原大明宫市场的部分，将逐步搬迁外移，未来几年内面貌将发生巨大变化。
凤五生活圈和太华路商圈及以万达广场为核心的太华路北二环商业圈，对于“经九路居住轴”线上北二环以北楼盘说，无论是现在还是未来，都将为其业主提供重要的品质生活所需的大配套支撑。
自2010年以来，大明宫板块北翼片区内先后吸引了绿地、万达、万科、龙湖、华远、恒大、金科、碧桂园等一线品牌以及本土的陕旅等一批重量级开发房企。
从凤城二路到凤城五路之间到环园路，目前交付入住，在建和在售的规模性楼盘达到15个之多！从基础和现状及未来发展看，北翼经九路轴线的潜力价值正在凸显，发展趋向正在被更多置业人士看好。
当然，这也与大明宫板块北二环里楼盘价格上涨的逆推有关。
目前大明宫板块多个楼盘扎堆，单价在15000元/㎡左右，区域均价已超越西安总体房价水平，大明宫板块也正成为刚需刚改“买不起”的区域之一。
在同一板块内，大明宫的价值对大家是一样的，区域配套现状共享态势相当，对于购房人来说，以楼盘综合价值和在售产品价格来衡量选择楼盘便成为重要因素。具有比较优势的北翼楼盘成为选择重点。
大明宫板块尤其是北翼已再无更多建设用地可推，对于瞄准大明宫置业的人来说，从板块内不断减少的土地供应量和所傍重的资源，从刚需刚改置业的角度看，目前可选房源有限。
大明宫板块刚需产品时代正面临终结，而从置业时机看，当下或是刚需刚改不可多得的“捡漏”机会。这也就解释了为何绿地峰辉此次二期收官之作，人气如此“爆棚”的主要缘由！
绿地峰辉，位于绿地香树花城的西侧，两者之间紧密相连，形成一个整体。代建的小学，即位于其西南侧。从地形上看，在北辰大道、凤城四路、御井路、凤城三路之间。社区规划配有幼儿园、商业等。
建筑形态为高层和洋房，高层户型为约95㎡的三房两厅一卫和115㎡的三房两厅两卫，比例约80%；洋房户型为约135㎡的四房两厅两卫，比例约占20%。从户型设置和配套情况看，是一个较为值得适合刚需刚改期待的盘。
本次开盘销售楼栋5#、8#、9#、10#、11#楼，共393套房源，其中约136.4㎡四室两厅两卫户型132套，约117.39㎡三室两厅两卫户型129套，约98.04㎡三室两厅一卫户型132套。高层均价12003.17元/㎡，洋房13575.9元/㎡。
可售房源393套，登记人数已超房源近3倍，虽然最终核验还未结束，但摇号已成为不争的事实。
总体而言，大明宫北翼是西安“好房子”密集的区域之一。因阶段性房源供应紧张，导致部分购房人士仓促入市，见房就下手，或将自己的选择置于“跳坑”的盲动之中，就当下西安楼市态势看，“好房子”或是“等”来的。
—— 肆 ——
在集中供货的态势下，选择区域、挑选楼盘就显得比较重要。越是在这样的情况下，越要保持一份理性。根据自己的情况，选好区域，选准楼盘，选对产品。在同区域，有2-3个对等楼盘备选；在楼盘品质和房价水平相当的情况下，有2-3个区域可选。前提是，能大概率确保自己选上合适的房子。
从目前物价局严控品牌房企优质盘价格涨幅的态势下，对于优质刚需和改善置业人士而言，要尽量避免区域价值已定型、价格与品牌盘差距不大但产品品质有较大差异的盘，虽说未必一定是能捡到“漏”，但至少能避免掉进“坑”。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-12-16 03:15:52
