入市快，无任何前期宣传，拼的就是品牌在西安购房者的心中地位这份自信，显然已经成了如今越来越多品牌房企年末冲刺的法宝之一。
正如万科，南进航天，其实早有传闻。11月28日，房价公示信息显示，该项目案名为“万科·公园大道”。入市动作也非常快，前后不到一周的时间，已取得预售证，并与12月6日开始接受意向登记。
从地段、产品及价格等因素看，这个盘有何特点和价值点？值得在当前介入吗？带着诸多粉丝的提问， 12月5日，酒师就冒着今年第二场雨雪天气，到达项目地现场进行了考察。
—— 壹 ——
万科·公园大道项目位于航天大道和航天东路交汇处往南约300米路西。这里是一个从道路、绿化及建设态势都比较清新的板块。
酒师在项目地现场看到，其北侧是本土知名文化企业陕文投和荣华集团联合打造的住宅项目、西侧是本土建筑届的重量级企业陕西建工开发的高品质改善项目，这两个项目大小不一，但品质感和气质都还不错，与万科项目构成了在航天大道南侧，神舟六路和航天东路之间的品质居住组团。项目所在的航天六路东侧是科为集团办公楼，东南侧是西安市人民医院新址，南侧为新兴产业基地园区。
丨航天大道方向项目落位图
丨项目南侧航开路
丨项目南侧基地园区
项目虽在航天的地盘上，属于航天的新兴板块。但是，与航天大道北侧的曲江二期关联更为紧密。从发展来看，曲江二期3.0板块，被认为是未来最有看点的板块。曲江生态文化公园、曲江小学中学、万亩杜陵国家遗址公园等，为区域赋予了生态、文化、高端等气质。
在这样的区域态势下，看万科·公园大道，则有了不同的视点。
航天的产业发展势头猛，曲江二期氛围逐步趋浓，项目南受航天产业发展拉动板块和居住价值，北接曲江发展的居住、教育氛围，双重利好交叠，万科的眼光之犀利和自信一展无遗。
—— 贰 ——
万科·公园大道占地约5万㎡，总建面约19.5万㎡，规划有13栋楼，总户数约957户。其中：3栋高层、8栋洋房、1栋公寓，还有约20000㎡的商业——“天空之树”商业街。
丨万科公园大道 售楼部
项目基本信息：
总占地：约5万㎡
总建筑面积：约19.5万㎡
容积率：2.8
绿地率：约40%
规划总户数：约957户
规划建设：13栋楼。
物业费：住宅2.2元/m2/月
物业公司：万科物业
从产品看，2.8的容积率，40%的绿化率在目前市面上的项目中都算是比较拔尖的，万科·公园大道的低容积率、高绿化率的低密洋房住区所呈现出来的每栋楼的视野、楼与楼之间的距离、甚至小区内部的采光、通风等都会得到很大的提升，所带来的直观感受就是未来生活在低密社区里也会非常舒适。
项目首推3栋楼，分别是3#高层，10#、11#洋房，也就是今天（12月6日）开始登记的房源，共计275套。
具体看，3#楼总高为34层，为两梯三户设计，两个单元，户型有99㎡三房两厅一卫、127㎡三房两厅两卫、142㎡四房两厅两卫；10#、11#楼为总高9层的洋房，都是两个单元，为一梯两户设计，户型为144㎡四房两厅两卫。
综合来看，这几个户型各有优点，功能齐备。在参观样板间时，能感觉得到万科的产品细节确实不错，例如玄关架上的应急小手电、小挂钩、一键电开关等，厨房中的U型操作台、可拉伸水龙头、上置滑轨槽等，还有客厅usb插座、静音门锁、小夜灯、柜内LED灯源等等，种种细节确实让人对产品大生好感。
丨应急小手电
售楼部现场做了三个户型的样板间，我们结合样板间的考察情况，来看看户型有哪些特点：
1、99㎡三房两厅一卫户型：
优点：①、99㎡做成三室之后，餐、客、阳台却不显狭小，比较宽阔；②、采光性好；③、南向双卧房，大飘窗设计；④、卫生间干湿分离。稍显不足的是，餐厅相对牺牲空间。
丨99㎡样板间的厨房设计
酒师认为，总体上看，这个99㎡的小三房户型做的挺不错的，功能齐全。与系出同门的万科翡翠国际的同款户型相比，功能性和舒适度更为凸显，比较适合年轻人或想要微改善的购房者关注。
2、142㎡四房两厅两卫：
优点：①、四个卧室相对独立，满足家庭成员或客人的不同生活习惯。②、主卧空间大；③、高层价格买洋房户型，性价比。
丨样板间厨房角度视觉
丨U型大厨房设计
这个户型是酒师比较中意的户型，首先是性价比，洋房的户型品质高层的价格；其次是四个卧室相对独立，但客厅又可以起到凝聚家庭氛围的作用，动静分区比较完善。适合三代同堂但资金稍微紧张的家庭关注。
3、洋房143㎡四房两厅两卫：
优点：①、与高层户型相似，四个卧室相对独立，满足家庭成员或客人的不同生活习惯。②、餐、客一体，让客厅显得非常宽阔；③、南北通透，采光通风好；④、U型厨房设计，厨房空间大。
这款洋房户型与高层一样，设计空间大，非常舒适。适合三代同堂家庭关注。同时，作为低密住区，9层层高相对应而言居住舒适度会更高。
总结一下，从这几款户型看，总体上比较中规中矩，集合了当前市面上大部分户型的优点。比较突出的是，高层的142㎡四室两厅两卫和洋房的143㎡四室两厅两卫的空间感非常充实，老人在家读书看报、孩子的娱乐空间都能够得到满足。
同时，高层142㎡的四室户型设计与洋房户型基本无差，在以曲江文化运动公园为核心的居住区中，性价比也是非常不错的。
同时，本次275套户型中，99㎡户型有68套，127㎡户型有68套，142㎡户型有67套，洋房143㎡户型有72套，数量上相对均等，选择的余地还是比较大的。（面积并非值，为大概分类，请以实际面积为准）
—— 叁 ——
毫无疑问，万科·公园大道是往具有洋房品质的低密社区方向打造的。在一共13栋建筑中，洋房就有8栋，楼间距、视野的开阔度，无疑要比一般的高层要高很多。尤其是9层的洋房，其居住舒适度，无疑要比11层的“洋房”也要高不少。
看建筑的疏密度是一回事，作为一个“家”来说，还得看硬件和软件的综合价值性。在这一点上，万科的“好房子、好社区、好服务”构成的“三好体系”无疑是当前中高品质住区中的上乘之选。
以万科·公园大道为例，未来在社区里将有些啥呢？友邻计划、社区活动等，从幼年到青中年再到老年的大小童心派、环球跑团、热血绿茵、时光记忆等，再到居家的收纳、舒居、美学、品质等四大解决方案，万科规划了了完善的从建筑、居住到生活、健康、精神等层面的关怀和附加。
相对于户型、价格比较，在产品功能、社区服务的上的生态、健康、贴心，对于选择的驱动，更有决定性。因为房子是用来住的，而“住”的时间远比决定买不买这一瞬间的思考要长很多很多。所谓路遥知马力，房子住进去了才能更为真切地知道好不好、社区的服务怎么样。
从万科的西安实践看，虽时有个别不同之声，但绝大多数业主的评价还不错。这是很多人选择万科产品的因素之一。
—— 肆 ——
那么，万科·公园大道周边还有些啥呢？交通、教育、休闲以及商业是个什么情况？酒师不太喜欢直接用开发商提供的区位配套图，因为通常会“变形”，这一点想必大家也都明白。在看完样板间之后，酒师围绕周边看了看，发现在项目周边，集聚着这些值得关注的内容：
1、交通：项目东侧是航天东路，西侧为神舟六路，北侧临近航天大道。三条交通道路均为市政主干道，南侧为航开路也是双向4车道。道路开阔，行车便利。距离地铁4号线航天大道站直线距离约1.7公里，酒师步行测量了一下，走路稍微需要点时间，但骑车的话就不算远，这一点就看大家的主观判断吧。公交线路方面，周边公交线路也比较多，相对来说，出行比较方便。
丨项目周边公交站点
2、生态休闲：距离项目700-1500米范围内，在神舟六路西侧，即项目的西边有秦世子公园、航天大道西北有曲江文化运动公园环伺，同时道路两旁的绿化也比较完善，生态环境与曲江类似，比较舒适。同时，万科·公园大道项目本身还规划有主题花园及中央公园大道，整体社区未来生活舒适度较高。
3、基础教育：在项目的西南侧，神舟六路上有航天幼儿园、航天一小，另外在约1公里范围内，有航天城幼儿园、航天城小学、航天城中学。整体而言教育资源还是质量都比较丰富。但需要注意的是，孩子上学的学区届时要以教育局划分为主。
4、商业：未来业主商业配套的享受，近有社区的约20000㎡的高品质商业及周边小区的社区商业。另外，酒师发现，项目往西1.7公里地铁4号线航天大道站富力城项目旁有大型区域级商业体可满足更高的品质消费。
万科·公园大道所在板块给酒师的印象，与所有新区一样，人气、商业等氛围距离成熟型街区还有很大发展空间。可以预期的是，项目在2022年整体交房，周边的新建项目交房入住后，随着总体区域入住率的提高、社区商业及大型商超投入使用后，氛围将进一步成熟。
—— 伍 ——
“万科”这个牌子在西安是一个非常具有争议的存在。一方面，网上对于万科的评价褒贬不一，但另一方面，酒师的朋友、同行以及楼市读者作为万科业主却对于万科的产品、服务评价度非常高。但不得不说的是，万科对于推动西安人居品质发展有着功不可没的影响。
2008年万科进入西安，10年28盘的全城布局，这样庞大的数据比例，就会有一个直接的结果：一旦买房，接触到万科是一个大概率事件。
对于买房来说，项目的商业、物业、生活情境、绿化，等等，我们不能只从楼书等的文字描述以及置业顾问的讲述上得到一个大概的想象。必须通过对楼盘周边的情况进行必要“脚量”，增加理性认知。
而通过这次踩盘，酒师觉得如果要给打个分的话，至少应该在93+，而剩下的需要随着项目的呈现和区域的成长来兑现。
但对于当下在大城南置业的人士来说，万科·公园大道的面市，也是提供了一个不错的新选择。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-12-06 22:55:50
