作为居住舒适度直接表现的容积率，却在购房过程中总是被“忽视”。
有粉丝在后台留言：高新某个项目，4.5的容积率，还拆出来两栋洋房，洋房住户图啥呢？
—— 壹 ——
收到留言后，小编查看了高新的多个项目后发现，容积率基本在3.0以上，几个售价较高的项目，木塔寨板块香榭御澄2.4万/㎡，万达西安one2万/㎡；丈八路万科翡翠国宾2万/㎡；南二环群贤道九号2.1万/㎡；科技路西口金辉高新云璟1.6万/㎡。也都在3.09-4.5之间，除了香榭御澄3.09外，区域均在4以上。
在容积率如此高的情况下，拆分出来做洋房产品，虽然可以给改善型置业提供新的房源供应，但是会在其他变量上有所调整。
简而言之，对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。值越小，则舒适度越高。通常在拿地时，开发商会根据容积率做楼幢排布和产品组合。而有些房企为了提高产品品质，会适当的牺牲一点容积率，也是常有的事。
所以，回答粉丝的问题就是，洋房客户图的就是洋房品质居住的舒适感和以空间换时间的需求。
说到底，还是高新土地稀缺，供应不足所致。
近两年以来，西安城市规划发展格局迭升，人才引进，招商引资等多重政策红利下，人居跨过三环线，向“四环”发展，已经大势难逆。而土地供应却成为发展痛点。
各区储备用地“紧缺”的发展态势不断向外扩围，均已跨越2.0进入3.0版本时期，如曲江已全速进入曲江二期杜陵（曲江3.0版本）发展，经开在北跨态势下已向泾渭新城（经开3.0版本）发展。同样没有储备用地的高新，一路西进南拓，进入高新三期时代。
正是因为高新区域内土地断供，不能满足区域内产业的拓展升级、人口流入、居住生活所致。居住用地规划更是稀缺，新项目供给不足，人居需求只能就近转移。催生“泛高新”居住板块的兴起。
—— 贰 ——
从高新区发展态势看，高新三期南进，将与城南最后一个聚居区“常宁新区”连片发展。
常宁新区是城市南限的发展极，与航天基地，高新三期的中央创新区CID，成为西安文化休闲的城市阳台。作为西安城南最后一道“风景线”，常宁新区有秦岭、神禾台、潏河滈河以及景观绿化映衬，将成为西安最有潜力的强势增长区域。
在功能上承担着人口外溢的常宁新区，正在打造丝路艺创小镇、长安梦想小镇、常宁全生命周期康养小镇等多个特色小镇项目，围绕健康养生、科技创业、地产开发等产业，常宁新区正在积极融入高新区新的经济圈。
在区域规划上，这里不批工业项目建设，对房地产项目有明确的限制开发，不仅需要成片规划，也大都为低密度，配套商业或学校。因此，这个区域，未来也很有可能将成为货真价实的低密宜居福地。
目前，常宁新区房企开发的项目基本多为低密改善楼盘，从近期公示的金地+旭辉+招商在常宁联合打造的项目常宁府，项目西侧是恒大养生谷，可以看出适合改善型居住选择。
—— 叁 ——
在西安土地供应短缺的前提下，房企之间合作、联合拿地开发，已屡见不鲜。从一些项目名称就能看出，比如万科荣华·金域名城、旭辉荣华·公园大道、真爱万科·公园华府等，可见一斑。
彼时的合作还局限于品牌房企+本土房企的模式。随着西安土地门槛的增高，一些大型房企并购以及通过合作方式获取新的土地储备，扩大市场份额；而部分中小型房企已经走在转型或者退出的路上，双方联手将实现互惠共赢。
金地+旭辉+招商蛇口，三家品牌房企强强联合，摘得常宁新区一宗低密地块，在西安市场实属罕见，因此备受各界关注。
这种模式不只是在西安，在范围内，联合开发的势头早就流行，如旭辉和金地此前就有合作案例，如沈阳的金地旭辉九韵风华就是一个成功案例。针对客观存在的双方多方产品设计、开发周期、利润要求等，以及对于项目主导权划定的争议早已通过磨合期。相信在常宁府项目的合作上会更得心应手。
在土地市场竞争激烈、地价相对有所增高的同时，地块的附加条件增加，以及越来越多性房企进入西安市场等大背景下，品牌房企联合拿地或者合作开发项目逐步成为新常态。
房企选择合作可以将自身的优势互补，降低运营风险，同时也可避开激烈的竞争。通过合作可以分摊风险和控制成本，同时也可以实现资源共享和优势互补，实现产品开发、经营管理和营销模式的相互学习。
—— 肆 ——
常宁府是金地、旭辉、招商在常宁新区打造的纯洋房住宅区，容积率仅2.0，绿化率35%。规划有7栋6-11层洋房，可谓是西安少有的纯洋房居住区。
相比以往高层+洋房的混合型居住区，小区人口杂多，高低错落的楼幢也会降低洋房住户该有的舒适度和静谧感。反而纯洋房居住社区居住人群单一，整体素质较高，是比较精致的社区。
产品设计沿用的旭辉“府系”精装铸工，户型面积为128-193㎡的四房、五房，特制南向功能空间大阳台。如147㎡的四室两厅两卫，全明户型格局，四面朝南，双卧飘窗，客厅与书房“连廊”的超大阳台，业主享有丰富宽敞的景观视野。
147㎡四室两厅两卫户型图
每个新兴区域居住圈的崛起，后期都会有一批“受益者”，也恰恰是早期该区域的“冒险家”。常宁新区衔接高新三期，区域内已有金地、绿地、恒大等知名房企入驻，且已有居住氛围，发展前景广阔。
常宁新区的新居价值，未来将会被广泛认知。从产品本身再看常宁府：
立体交通网路。子午大道、城南大道、西沣路等多条城市主干道环绕，项目距离地铁2号线韦曲南站约4.5公里。
常宁府所处板块为城南大学城板块，院校林立，人文氛围浓厚。项目周边长安五小，实测距离项目约300米左右。
区域内有长安区妇幼保健院，交大一附院长安区医院也已投入使用，后期还将打造常宁国际医院、西安国际医学中心。
说到商业，区域内还是比较丰富的，有樱花广场、阳光天地购物中心，以及即将投入使用的鹏润悦秀城。后期会有绿地城商业体和商业街。
潏河湿地公园效果图
城南湿地公园——潏河湿地公园，面积达到5236亩。距项目直线距离约1.5公里。
常宁府交付后是由旭辉旗下上海永升物业统一管理。永升物业经过16年的发展和积累，在范围内拥有众多物业管理的示范项目。2017年跻身中国物业00第23位，致力为业主于营造“有温度的社区”。
—— 伍 ——
高新越来越难满足区域改善型居住需求，即使部分有改善房源的楼盘，因为土地容积率也无法达到与品质匹配的舒适度。反观其他区域，城东转向浐灞、城西转向沣东、城北跨越渭河，均可实现亲水宜居的生态环境。而有着“高新后花园”美誉的常宁新区，成就“事业在高新，悠然见南山”的人居新选择。
对于购房者而言，大品牌房企联合开发的楼盘因为资金宽裕有保障，在工程建设上更为用心，同时为了保障自己的口碑，往往互相加强监督，因此购买这样的房子会更让人放心。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-11-27 00:55:36
