如果,沣东是“未来高新”,那谁是“未来曲江”?

丨高新区实景图

随着人们生活条件越来越好，其实对于生活质量要求也越来越高，所谓经济基础决定上层建筑，因此很多每天穿梭在高楼大厦之间的人们越来越希望能够回归自然，多吸几口高负氧离子。

作为一个西安人，但凡经济能力允许的，相信都会选择在曲江或者高新置业。在一份克而瑞10月房价地图中，曲江和高新的房价依然是梯队，其中曲江价格基本保持在1.5-2万/㎡之间。而高新直逼2万，约18226元/㎡。

—— 壹 ——

买房选曲江还是高新？这个问题西安人喊了很多年，至今也没有得出结论。今天，不妨老生常谈一下。

曲江和高新作为西安发展最快的两个板块，其区域价值自不用多说。在大家的心中，曲江定位为文化产业中心，其周边多个公园环绕，人少车少，马路宽敞，空气清新，区域整体较新，舒适宜居，属于典型的旅居区域。

丨曲江实景图

曾有粉丝表示，住在曲江附近，相当于在杭州住在西湖附近。而高新，是一个代表西安与西部高新科技产业前沿的领地，这里充斥着大型企业，高端商圈，繁华而有活力，是系着领带拎着公文包的年轻上班族的商居天下。

不管怎样对比两个区域，最终我们买房要落到价格上，而曲江和高新楼盘的价格，已然是西安的房价之首。

尤其高新，新房市场处于楼市天花板位置，例如木塔寨板块香榭御澄2.4万/㎡&万达西安ONE2万/㎡，丈八路万科翡翠国宾2万/㎡，南二环群贤道九号2.1万/㎡，科技路西口金辉高新云璟1.6万/㎡等。

丨高新区实景图

这让不少人感慨万分，那么，有没有类似于曲江高新，在价格上却没有那么“吓人”的区域呢？

—— 贰 ——

作为一个定居西安的人，对区域是很挑剔的。

在西安“南控”战略的背景下，回归本源，每一个区域若能得到长久的发展，它有着核心判断指标。这一点，我们从西安比较有代表性的区域就能看到：

层级是产业价值，沣东新城和西安高新区无不是如此，且后劲十足。第二层级是文化，环境价值，曲江新区和临潼，就是这个路线的最直接代表。现代友好的城市中，“环境就是生产力”，它直接关系到可持续发展。

沣东新城：正在“起飞”中，下一个“商居高新”

熟悉沣东发展的人大概知道，沣东发展脉络与高新区有极大的相似性，尤其是沣东从高新承接了大量的产业经济，以至于二者交错地段成为了产业重镇，令人大呼意外。

仅2017年沣东新城便引进了重大工程130个，引进世界五百强18家、中国500强企业30多家。官方数据显示，沣东新城2016年实现区级财政总收入24.94亿元，同比增长36%，增幅位列陕西省首位，占到了西咸新区财政总收入的45%！

丨沣东新城效果图

在房价方面，2018年第三季度精装高层已经稳坐1.2万/㎡，虽然价格上涨迅猛，却始终刹不住购房者的激情。

整体而言，沣东新城蓄势待发，产业和配套将逐步到位，发展潜力可观，或将成为下一个“商居高新”。

临潼：区域配套完善，“东曲江”的美誉

作为《西安城市总体规划2008-2020》明确建设的三大副中心之一，临潼承担中心城区人口分流、产业转移、旅游度假养老居住职能，发展目标是成为集文化旅游、休闲度假、康体养生、温泉疗养、商贸会展为一体的具有国际影响力的旅游目的地。

丨临潼实景图

种种迹象表明，临潼正迎来新一轮巨变的窗口期。

区域内秦始皇兵马俑博物馆、骊山、华清池等知名景点，是西安闻名世界的历史文化和旅游生态符号，从环境来对比，没有几个区域敢和临潼叫板。

在国家中心城市发展背景下，随着地铁九号线的推进，临潼将演变成在文物旅游区中的度假休闲区。无论是旅游区，还是度假区，这个被称为“东曲江”的区域，将让未来临潼发生新蜕变。

丨秦始皇兵马俑博物馆实景图

2010年4月，曲江新区和临潼区政府合作开发的临潼度假区正式奠基启动，占地27.33平方公里。2010年底，国家开发银行给予45亿元城乡统筹专项贷款；2016年1月，国家旅游局和环保部认定，西安市临潼生态旅游区为国家生态旅游示范区。

临潼度假区的蜕变，成就了一个“东曲江”。经过八年，这里诞生了大量主题酒店、奥特莱斯、文化和公园配套，日渐成为西安文化旅游的新品牌。

—— 叁 ——

在西安市发布的2017-2021社会经济发展规划中，明确把临潼区、阎良区、鄠邑区建设为3大现代化副中心城市，要求在城市建设规划方面上等级和水平，规划布局一批教育、医疗、文化、体育等项目，推进配套新型社区、商业综合体建设，承接中心城区人口和产业转移。

在这3个副中心城市中，临潼是东部新城的潜力板块，与西安主城区的关系更为紧密，走西潼高速（连霍高速）约7左右可达其城区。地铁临潼线（9号线）的率先开建，也使得临潼在城市发展中优先序显得不同。

临潼的产业以文化和工业为主要特色。工业向北转移，在渭河北岸设立园区集中承载，是西安原渭北工业区三大组团之一，是大西安“工业大走廊”的一部分；而文化产业则在现有老城区之南骊山北麓一线，以观光旅游、度假休闲、温泉养生为主要特色。

事实上，临潼和曲江一起是大西安“国际文化交流轴”的核心组成，看了整个规划后，对于临潼，我有了更多的期待。

从接受中心城区人口转移的发展功能、优势资源禀赋及西安主城区房价态势看，临潼从2017年开始承接购买力外溢的趋势已逐步明显；随着地铁9号线开通时间临近（预计2021年可通车），刚需置业还将出现增量；而改善及休闲养生置业，则将因中海、新城等品牌房企的新产品面市而产生新的聚合度。

临潼独有的宜居环境，这是其他新区都无可比拟。而就临潼而言，本身也有着自己的优势。

丨临潼区骊山实景图

从自然特性看，山湖资源形成的环境特色，与曲江一期最初形态类似，曲江一期的居住形式是“旅游区里居住”，临潼国际度假区的资源秉赋和未来发展形式与当初曲江一期类似，或可成为曲江新区一期的浓缩版，也将是大西安品质人居的代表之一。

而定义一个区域宜居的底层逻辑就四条：

• 不可复制的自然生态

• 足够好的城市规划和管理

• 相当的城市能级

• 这个是能给人希望的板块

而临潼如今的格局密码基本都在其中，四个因素，使其当下的人居价值将进一步奠定，并将迎来更广泛的认知：

一是交通快捷性。目前西安主城东三环到临潼城区，地面交通干道有西潼路（约有20）、高速有西潼高速（7左右），到临潼首先抵达度假区。到2021年将有地铁临潼线（地铁9号线），西起地铁1、6号线终点纺织城站，东至临潼秦汉大道站。

在临潼度假区有紫霞一路、芷阳五路、芷阳广场等站。

二是品质生活圈。目前在临潼国家旅游度假区范畴内，已有品质较高的悦椿温泉酒店、品质消费旗舰奥特莱斯、陕味特色的大秦小宴等生活配套设施，中高端品质生活圈已初步形成。

丨临潼景区赛特奥莱实景图

雪松控股旗下“芷阳花巷”一期已开工，位于临潼度假区核心区，将建成集文化科技体验馆、儿童探险王国、室内主题娱乐馆、情景式特色商业主体酒吧、大型会议活动中心、民间艺术馆、主题酒吧、主题民宿等为一体的特色小镇。

丨芷阳花巷效果图

除此之外，整个区域内还规划有复星国际康旅示范区、新城吾悦广场、临潼度假区国际学校及合景泰府温泉度假山庄项目。

三是康养居住圈。从区域自然条件看，有骊山、有温泉，在生态环境首屈一指，温泉疗养自古闻名，“汤浴”自唐代以来，即是居家养生必备。

丨悦椿温泉酒店实景图

悦椿温泉酒店生意火爆，温泉汤浴是价值点之一。温泉入户、私密康养、生态宜居将是这里区别于西安其它高品质人居板块的独有标签。

四是公园动工。2018年7月份，“东曲江”凤凰池动工，项目位于紫霞一路以东，凤凰大道以南，王坡沟以西，凤凰池南岸以北，景区规划总占地面积约为5000余亩，包括商业、文物古迹、停车场、教育科研及公用设施用地。

丨凤凰池效果图

项目以400亩开放式凤凰池水面为中心，围绕其周边分布娱乐演艺、家庭度假、商务会展、国际社区四大业态组团，打造集文化、休闲、度假、娱乐、演艺、会议为一体的主题景区。

丨凤凰池效果图

从居住选择的角度，这四点不但是临潼国家旅游度假区价值的评判要素，也是目前看待临潼楼市的重要价值聚合点，而它居住的价值，正在随着西安发展，日渐凸显。

—— 肆 ——

目前多数房企集中在临潼国家旅游休闲度假区板块以及老城区以北的秦汉大道板块，这两个板块基本是开发力度最集中的区域。

对比而言，临潼国家旅游休闲度假区板块云集了中海、新城、融创等品牌房企，目前这个区域开发的项目容积率低、绿化率高，属于高端改善项目。

因绿地骊山花城、高新·骊山下的院子入驻临潼较早，因此此区域板块相对更成熟，也有一定的人气和商业配套。

新城控股，临潼项目案名新城·玺樾骊府，容积率1.5，规划有小高层、合院、叠墅为低密、高端产品。

和新城一同拿地的中海·阅骊山从拿地起就受到业内和购房者的关注，绿化率40%。容积率1.5，目前已对外销售，主要产品类型为洋房和小高层。

不论是这家品牌还是这个项目，也让我期待很久。

丨中海·阅骊山效果图

因为项目整体营造以“山居”为主的生活方式，打造“云”作为主要的概念落点，取义“盛世长安居，六里云阙中”的文化理念，规划“一轴五道九景”园林。

并选取用云的品质命名园区的六大院落，将云的形态融入景观，将美好的寓意富裕生活中。

在2018年1-6月份，中海·阅骊山单盘销售约13亿元，领跑了区域的市场，在所有西安周边项目中，也位居前列。

能够这么做，其实也从骨子里说明了一件事，中海从来不是当成营销噱头来做。

除了建筑和景观，都很好的传承了“曲江”精神，整体的建筑排布，这个居住硬指标上，也是维持了这一个维度。

丨中海·阅骊山效果图

中海为什么要花这么大代价来规划这个产品？这是地块所在的地段决定的。

项目位于凤凰池东路和芷阳五路东南角，属于东曲江核心之处，紧邻芷阳花巷及凤凰池生态谷。

于半山之上，占地面积约289亩，其容积率不高于1.5，绿地率不低于40%，目前一期已售罄，二期半山叠院已取得销售许可证，据悉，小高层推出户型面积101-117㎡、山居洋房143㎡的产品，其中小高层价格区间在11500-12500元/㎡，洋房13500-14500元/㎡之间。

说这里是最强地段折射也不足为过了。

这也是为什么中海选择这样的建筑原因，没有任何一个地段比半山之上更值得用这样的产品。众所周知，半山之上由于坡度的原因，视野好，环境好，空气更好。

丨中海·阅骊山展示区实景图

而且如今的临潼也引来了的价值传承的阶段。

通过中海·阅骊山这个项目，临潼有了以中海为首的品牌力量的加入，各种政策利好的加持，下一个东曲江十年即将在此展开。这或许是一个项目推动区域的范本，从目前来看也值得如此扩张，中海应该已经从内到外都抓到了根本。

好，回到为什么说不论是这家品牌还是这个项目，让我如此期待。

对我来说，中海·阅骊山产品本身已经程度的脱离了营销展示本身，而回归到生活理念。

丨中海·阅骊山效果图

很多时候项目做风格，其实骨子里的风格就是：这样的展示是否讨巧，是否能够抓住业主的心，而在中海身上我看到了建筑文化的意义传承。

产品整体是给到业主最真实的建筑氛围营造，而这样的氛围，本质上是生活态度的折射。

不是说这样的态度有多稀缺，而是这种传递建筑文化大于传递建筑本身的态度，是目前所有房企里特别稀缺的。

—— 伍 ——

2017年因一批品牌房企抢滩进入，2018临潼房地产市场因此而产品升级和革新的同时，临潼楼市和产品将进一步迎来分化，房价也将成为最值得关注的区域之一。

丨临潼区实景图

临潼老城区当前房价总体水品不高，比之西安城东，落差也十分明显。产品也多以高层、小高层为主，总体品质中等，适合当地就业及城东刚需刚改人士入手。早先进入的德杰地产和2017年新进入的蓝光地产是该片区的代表。

而依托于临潼国家旅游度假区，临潼新城区则是品质改善及休闲养生置业考量的重点。其产品和价格较老城区也有较大的不同，现已直逼西安主城东部。

从中海等品牌房企的推动趋势看，未来也将是代表国家中心城市乃至国家文化大都市人居品味的亮点板块。

丨临潼国家旅游休闲度假区鸟瞰图

目前临潼属于不限购区域，当然从未来规划中可以看出，临潼在未来城市建设中将会有一个质的飞跃，未来产业能级的提升和交通便捷性互相聚合，本身也会带来价值更多的认可，但是届时房价会到哪个程度就不得而知了。

无论对临潼有没有想法，都可以考虑考虑它了。

编辑=周鑫 编审=徐红